El déficit de vivienda vuelve a crecer en España hasta las 730.000 unidades, alerta CaixaBank

El déficit de vivienda existente en el mercado y que el Banco de España situó en 700.000 unidades, lejos de reducirse, acumula ya las 730.000 unidades desde 2021, según señala CaixaBank Research en su último ‘Informe Sectorial Inmobiliario’ del primer semestre que analiza las cifras y dinámicas del sector durante los últimos meses y los retos a los que se enfrente.

Precisamente el principal reto, que sería conseguir que toda la demanda embalsada de vivienda, motivada por el incremento de la población demandante de vivienda, lograse alcanzar una solución habitacional, está lejos de alcanzarse, al menos a medio plazo, ya que la principal consecuencia de la creciente tensión que vive este mercado con una grave falta de oferta para una demanda creciente, lejos de solucionarse incluso se va a agravar.

Las previsiones de la entidad financiera apuntan incluso hacia un agravamiento del problema, al estimar que lejos de enfriarse este mercado, la tensión se va a incrementar al menos de aquí a 2029, al crecer este déficit de vivienda hasta cerca de un millón de unidades, concretamente 900.000 unidades.

La actividad residencial alcanzó un volumen elevado en 2025 y superó las 714.000 transacciones, el mayor registro desde 2007, recoge CaixaBank en su informe. Esta situación del mercado la justifica por una demanda que se mantuvo muy robusta, impulsada por el crecimiento poblacional, la mejora del poder adquisitivo de los hogares, la solidez del mercado laboral y unas condiciones financieras favorables. No obstante, advierte que en la segunda mitad del año comenzaron a apreciarse señales de moderación, condicionadas por el elevado nivel de precios y por la escasez de vivienda disponible, especialmente en el segmento de obra nueva.

Así señala que por el lado de la oferta, persisten importantes cuellos de botella. A pesar del avance de los visados de obra nueva, la producción efectiva de viviendas sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de hogares, explica. Según sus estimaciones, este déficit de vivienda acumulado desde 2021 se caracteriza por una elevada concentración geográfica, que da como resultado que cerca de la mitad del mismo se localice en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. Además señala que “la respuesta de la oferta resulta especialmente limitada precisamente en las zonas donde las necesidades de vivienda son mayores, lo que agrava los desequilibrios existentes”.

A diferencia del patrón observado durante el boom inmobiliario previo a 2008, el ciclo actual se caracteriza por una elevada dispersión territorial de los precios. Los mayores incrementos se concentran en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios turísticos, donde la demanda muestra mayor dinamismo y la oferta se mantiene especialmente rígida.

Madrid y Barcelona lideran el crecimiento acumulado de los precios desde 2015, mientras que en las provincias turísticas la brecha de precios respecto al resto del país se ha ampliado de forma notable. Esta evolución refleja que los precios aumentan más allí donde la demanda es más intensa y la oferta resulta insuficiente, siguiendo una lógica de difusión espacial que se inicia en los mercados principales y se va extendiendo gradualmente a la periferia.

Aparte de las previsiones para el sector, el informe incorpora también el análisis del mercado del alquiler. Muestra que los precios de los alquileres presentan crecimientos moderados en los contratos renovados, en general alineados con la inflación y condicionados por los límites regulatorios, mientras que los nuevos contratos registran aumentos de dos dígitos, sobre todo en 2025. La tasa de esfuerzo mediana se mantiene estable en torno al 30%, aunque con diferencias significativas por edad, territorio y tipo de contrato, y resulta especialmente elevada para los jóvenes, los hogares urbanos y los nuevos inquilinos.

Los economistas de CaixaBank Research advierten de que  la guerra en Irán podría afectar al sector a través de un encarecimiento de los costes, en particular, de los materiales intensivos en energía, y de un eventual endurecimiento de las condiciones financieras internacionales si aumentan las primas de riesgo o si el Banco Central Europeo (BCE) se ve obligado a subir los tipos de interés. Igualmente advierte sobre un deterioro de la confianza de hogares y empresas, que podría moderar la inversión y la demanda residencial. “Con todo, la insuficiencia estructural de oferta, especialmente en las zonas más dinámicas, seguirá siendo el factor clave que determine la evolución del mercado y la presión sobre los precios en los próximos años”, concluye.