La inversión en ‘real estate’ alcanza los 12.900 millones hasta septiembre, el 44% más

El real estate español está viviendo un momento de fuerte actividad en todos y cada uno de sus sectores, como se desprende de los datos que se van conociendo. Precisamente hasta el pasado mes de septiembre la inversión inmobiliaria en España alcanzó los 12.900 millones de euros, lo que supone el destacado incremento del 44% en tasa interanual, con lo que se encarama al tercer mejor registro histórico, solo por detrás de 2022 y 2018, según los datos publicados este lunes por la consultora Cbre.

Este crecimiento sitúa a España por encima de la media de Europa, que se sitúa en un crecimiento del 8% interanual, lo que refuerza el atractivo de la Península Ibérica para los inversores internacionales. En concreto, el tercer trimestre de 2025 ha sido el segundo mejor de la serie histórica, solo superado por 2018, gracias al impacto de dos operaciones corporativas de gran volumen: Livensa, mediante la adquisición por parte de Nido de una cartera de residencias de estudiantes a Brookfield Asset Management, y Vitalia, a través de la compra por parte de StepStone y Greykite del grupo español de residencias de ancianos Vitalia Home a CVC.

Sin embargo esta tendencia no se detendrá en septiembre ya que según este estudio de Cbre se prevé una mayor actividad inversora en el último trimestre del año y eleva su previsión de crecimiento de la inversión al 20%, lo que situaría el volumen total por encima de 16.800 millones de euros, frente a los 14.000 millones alcanzados en 2024. Esta previsión podría incluso incrementarse si se cierran algunas de las operaciones corporativas actualmente en curso, siguiendo la tendencia de los últimos meses.

Para Miriam Goicoechea, head of research en Iberia de Cbre, “el fuerte impulso observado en la primera mitad de 2025 continúa en el tercer trimestre, alcanzando niveles cercanos a 2022, el segundo mejor ejercicio tras el excepcional año 2018. Anticipamos una recta final de año con mayor actividad, impulsada por grandes operaciones corporativas a la vista y continuando con la tendencia observada en los últimos meses. En cualquier caso, el principal riesgo continúa siendo la elevada incertidumbre en la política económica global y las tensiones geopolíticas”.

Si atendemos a los volúmenes totales en el mercado ibérico, el incremento de la inversión frente al primer semestre de 2024 alcanza el 48% en la primera mitad del año, impulsado especialmente por Portugal, que experimentó un aumento del 81% en este periodo. Este buen comportamiento se refleja en la visión que tienen los inversores internacionales sobre el inmobiliario en la península ibérica, como muestra la European Investor Intentions Survey 2025 de Cbre.

A pesar del contexto macroeconómico y la incertidumbre global, España se mantiene como el segundo país europeo preferido por los inversores, mientras que Portugal ocupa el sexto lugar. Además, España es el único país con dos ciudades en el top 10: Madrid asciende a la segunda posición (desde la tercera en 2024) y Barcelona pasa del séptimo al cuarto puesto; Lisboa se mantiene en octava posición.

A cierre de este cuatrimestre, el capital institucional ya representa el 17% del total invertido frente al 7% registrado en 2024. Este incremento se debe principalmente al impulso de operaciones corporativas de gran volumen. Por su parte, las socimis y los familly offices/privados mantienen una cuota del 12% respectivamente. En lo que a nacionalidades se refiere, el inversor español lidera la inversión con un 50% del total, seguido de estadounidenses (17%) y canadienses (8%).

Las operaciones corporativas han sumado casi 3.000 millones de euros hasta septiembre, frente a una media anual de 1.600 millones en los últimos cinco años. Si no tenemos en cuenta las operaciones corporativas, los inversores privados encabezan el ranking (15% vs 12% en mismo periodo de 2024) y los inversores nacionales lideran con el 59%, seguidos de estadounidenses (12%), franceses (8%) y británicos (6%), en línea con los últimos años.

Madrid concentra el 33% de la inversión y Barcelona el 18%, superando conjuntamente el 50% del volumen total de inversión en España. Las ubicaciones secundarias representan el 37%, en línea con la media de los últimos cinco años (38%) y claramente por encima del 27% registrado antes de la pandemia (2015–2019).

Entre las zonas más destacadas se encuentran la Comunidad Valenciana, que concentra el 8% de la inversión (1.000 millones de euros) frente al 6% de 2024, y las Islas Canarias, que alcanzan el 5% (600 millones de euros) frente al 3% del año anterior. Ambas regiones representan cerca de un tercio de la inversión en ubicaciones secundarias.

Living se consolida como el principal foco de inversión, con más de 3.750 millones de euros, lo que equivale al 29% del total, impulsado por un tercer trimestre muy positivo en el que se concentraron operaciones de gran envergadura, como la transacción corporativa de Livensa. Madrid concentra el 42% de la inversión en este segmento, seguida de Barcelona (15%) y Valencia (8%). En cuanto a tipología de producto, multifamily supone el 36% del total de la inversión y residencias de estudiantes (47% del total de la inversión) liderando la actividad, mientras que flex living mantiene cierto dinamismo y senior living registra la primera operación del año en el tercer trimestre.

El sector hotelero, con más de 2.600 millones de euros transaccionados, representa el 20% de la inversión total. Se trata del segundo mejor registro en un primer semestre de los últimos ocho años. Predominan los hoteles de 4 y 5 estrellas, que concentran el 76% del volumen, manteniéndose la polarización del segmento con un notable interés en los hoteles budget (15% del volumen total). En cuanto a tipología de activo, el segmento vacacional ha recuperado protagonismo, concentrando el 57% de la inversión total.

Retail se sitúa en tercera posición en términos de inversión, con más de 1.935 millones de euros, un 15% del total, y un crecimiento del 15% respecto al mismo periodo del año anterior. Este crecimiento se atribuye principalmente a transacciones relevantes de centros comerciales, el incremento del interés del capital internacional y el aumento del ticket medio. El segmento high street, por su lado está mostrando también mayor actividad, con un crecimiento del 28%.

Healthcare y alternativos se sitúan a continuación el segmento retail, aunando también el 15% del total de la inversión con más de 1.900 millones de euros invertidos. Ambos sectores cobran protagonismo impulsados por operaciones relevantes como la compra corporativa de Vitalia, la compra de 8 colegios por parte de Swiss Life o la venta del estadio de futbol de la Sociedad Deportiva Huesca.

El sector oficinas suma más de 1.677 millones de euros, un 13% de la inversión total, destacando en el tercer trimestre la firma de varias transacciones en el CBD de Madrid como son el Edificio Koi o el Edificio Habana, poco habituales en el mercado debido a la falta de oportunidades en dichas ubicaciones. Continua la tendencia de compra de edificios de oficinas para cambio de uso (459 millones de euros) y la compra para uso propio (143 millones de euros en lo que va de año), sumando entre las tres (oficinas, cambio de uso y uso propio) más de 2.200 millones de euros en los nueve meses del 2025.

El segmento Industrial y logístico alcanza un volumen de inversión de 1.064 millones de euros, concentrando así un 8% de la inversión total y registrando un 18% de volumen por encima del mismo periodo de 2024. El mercado de inversión logístico comienza a mostrar signos de reactivación, con un incremento progresivo en la actividad y una mayor salida de producto al mercado.

Las rentabilidades prime muestran estabilidad generalizada, con ligeras correcciones en algunos segmentos. Los centros comerciales han registrado una compresión de las rentabilidades prime de 25 pbs, alcanzando niveles del 6,5%, tras haberse transaccionado en el tercer trimestre activos prime que confirman este ajuste.

Las residencias de estudiantes experimentan otro ajuste de 25 puntos básicos hasta situarse en el 4,5% en Madrid y Barcelona y la previsión para los próximos meses apunta a una estabilidad en los niveles actuales. Y por su parte, el sector de las oficinas consolida ligera compresión en el tercer trimestre de 2025 hasta el 4,65% en la ciudad de Madrid. La bajada se sustenta en un puntual dinamismo en transacciones en mercados prime, donde habitualmente adolece una escasez de producto impulsado por capital nacional de aseguradoras y family office.