La inversión residencial se ‘muda’ fuera de Madrid y Barcelona en busca de mejores retornos

El negocio inmobiliario residencial mira nuevos mercados, organizando su ‘mudanza’ al este peninsular. La financiación y promoción de vivienda no es ajena a los factores diferenciales que, en este momento, acentúan el atractivo del Levante español (Comunidad Valenciana y Murcia) frente a mercados como el de Madrid o Barcelona, caracterizados por una fuerte competencia y, por ende, precios elevados. Frente a ello, el área de Levante presenta como sus principales bazas un fuerte incremento de la población, mayor celeridad en la comercialización, comprador diversificado entre usuario final e inversor con un destacable componente internacional y, sobre todo, menor nivel de precios.

“La zona de Levante representa uno de los mercados residenciales más dinámicos de todo el país, principalmente, porque disfruta de una triple demanda muy potente (local, nacional e internacional). Estos clientes buscan tanto primera como segunda residencia en la Comunidad Valenciana y Murcia.Y valoran del Levante su buen clima todo el año, la playa y, algo muy importante, las excelentes comunicaciones nacionales e internacionales. A todo ello hay que sumar, la excepcional oferta de ocio y restauración, la buena cobertura sanitaria y la seguridad”, explican fuentes de Neinor Group a EjePrime. Sumando tanto la actividad de Neinor como de su ahora filial Aedas, actualmente el grupo cuenta con 42 proyectos en marcha en la zona de Levante (Alicante, Valencia, Castellón y Murcia), que suman más de 3.000 viviendas.

“El residencial en Comunidad Valenciana y Murcia presenta una serie de fortalezas estructurales que explican su atractivo actual y sus buenas perspectivas de futuro. Entre ellas destacan el diferencial de precio respecto a Madrid, la combinación de demanda nacional e internacional, la versatilidad del producto (válido tanto para primera como segunda residencia o inversión) y la posibilidad de desarrollar proyectos por fases, lo que permite ajustar riesgo y financiación”, explica Francisco Taboada, Chief Real Estate Officer (Creo) de wecity. La plataforma de neofunding ha participado en la financiación de proyectos residenciales en Comunidad Valenciana y Murcia que suman más de 30 millones de euros, concentrándose principalmente en la Comunidad Valenciana, con presencia destacada en Valencia y Alicante, y complementándose con varios desarrollos en Murcia.

Los expertos consultados por EjePrime perciben en estas dos regiones ritmos de venta más elevados que los del producto urbano de Madrid. La flexibilidad de las unidades ofertadas, orientadas a la periferia de las ciudades más populosas y a la costa en promociones más escalables, es una de las razones. Si a estas ‘virtudes’ se une la calidad de vida y un turismo al alza, la demanda se agiganta y la comercialización se acelera, como apunta el director territorial de Levante y Baleares de Grupo Gesvalt, Ricardo Maldonado. Desde la tasadora admiten haber apreciado un mayor interés en los últimos meses por la vivienda en este área y aportan otro motivo: su potencial de revalorización, “más atractivo que el de mercados más maduros”.

Maldonado no es el único que hace referencia a este hecho. En el residencial levantino se aprecia un notable recorrido al alza de un precio que tiene un punto de partida inferior respecto al de otras localizaciones también con fuerte demanda. Desde la empresa de inversión y desarrollo inmobiliario Prophero aseguran que tanto en Madrid como en Barcelona “es difícil encontrar oportunidades por debajo de 250.000 euros”, mientras que en esta geografía es posible “acceder a activos de calidad con tickets mucho más ajustados” y, esto, abre el perfil del inversor y atrae a un público que consideran desatendido.

“En cuanto al interés por estas regiones, se aprecia una dinámica creciente que responde a varios factores diferenciales frente a mercados como Madrid. En primer lugar, el menor nivel de precios facilita una mayor profundidad de demanda y permite trabajar con tickets más accesibles, lo que se traduce en una absorción comercial más ágil en determinados segmentos. A ello se suma un elemento clave como es el peso del comprador internacional, especialmente relevante en Alicante y, en menor medida, en Murcia, que aporta una capa adicional de demanda menos dependiente del ciclo económico nacional. Asimismo, el tipo de producto financiado (más orientado a periferia, costa o desarrollos escalables) tiende a ser más comercial y flexible que el residencial prime urbano de Madrid, favoreciendo ritmos de comercialización más elevados cuando el activo está bien posicionado”, agrega por su parte el responsable de wecity.

Según los últimos informes de vivienda trimestrales que realiza Gestvalt, el precio de la vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid se sitúa en unos 3.300 euros el metro cuadrado frente a los 1.650 euros en la Comunidad Valenciana, con la media nacional en 2.000 euros. En obra nueva, los precios de la zona levantina son también mucho más asequibles. “Neinor Group ofrece viviendas desde el entorno de los 187.000 euros en Murcia, desde 245.000 euros en Valencia y 250.000 euros en Alicante. Mirando al futuro, todo indica que el mercado de vivienda de obra nueva en Levante seguirá exhibiendo una gran solidez y con un crecimiento sostenido y saludable de un dígito de los precios. Se prevé que la demanda de segunda residencia, nacional e internacional, continúe subiendo. La primera, siguiendola estela del buen momento económico del país; y la segunda, en busca de un entorno tranquilo en un momento global convulso”, apuntan desde la cotizada.

Unos precios que se reflejan en el ritmo de venta: la absorción de obra nueva está en las dos autonomías, Murcia y Comunidad Valenciana, en un periodo de entre cinco y seis meses, frente a los 18 promedio en Madrid, explica Joaquín Berral, de Prophero, en el reciente Summit de Inversión y Obra Nueva organizado por su empresa. “Alicante es la provincia que más sube en población en los últimos dos años y Murcia la que genera más empleo”, refiere. El crecimiento de la Comunidad Valenciana es también notable. Valencia aumenta en habitantes y en renta per capita y su mercado, tensionado por la Dana, pone así presión sobre la oferta disponible y eleva los precios pero lo hace en la capital, a distancia de lo que ocurre en la provincia.

Además, según Engels & Völkers, la demanda muestra preferencia desde 2024 por zonas interiores de los alrededores de la ciudad, percibidas como más seguras, a pesar de que la evolución por municipios sea desigual. El cliente internacional mantiene mayor peso en la costa, sobre todo el procedente de Países Bajos, Alemania y Reino Unido y, en menor medida, Noruega, Polonia y Ucrania. Sin embargo, al margen de las localidades más deseadas del litoral, hay otras que destacan en el mapa de calor del incremento poblacional de la región, la mejor garantía para invertir en vivienda, constatan en Prophero.

La compañía, que desde 2024 ha llevado a cabo más de 3.150 operaciones en la Comunidad Valenciana y Murcia centradas en residencial de larga estancia, valora en especial la presencia de actividad económica e industrial y también de universitarios a la hora de identificar oportunidades y, en este sentido, destaca Sagunto como polo con una demanda sólida y diversificada gracias al proyecto del parque empresarial Parc Sagunt. La plataforma se decidió por esta localización hace cuatro años y hoy los precios en el municipio, “casi se han duplicado”, asegura su consejero delegado, Jaime Gil Rescalvo, en alusión al potencial de revalorización que también destacan otros expertos como atractivo de la zona. “Sagunto se ha disparado en cuanto a demanda, es una ciudad a caballo entre Castellón y Valencia bastante bien comunicada con ambas”, coincide el fundador y consejero delegado de Viviendea, Sergio López Alcover, que también pone en valor, en el entorno de Valencia, las localidades de Godella, Burjasot y Alboraya, con buena conectividad y precios más bajos.

“Hemos comprobado que las cabeceras de comarca, a pesar de no tener aparejados grandes desarrollos económicos o de negocios, agrupan sedes de administraciones públicas con funcionarios, estudiantes y hospitales comarcales. En definitiva, servicios que necesitan trabajadores y además atraen a vecinos de pueblos de alrededor que mueven su residencia hacia esos centros comarcales”, señala Gil Rescalvo. Es el caso de Xàtiva, Alzira y Gandía en la Comunidad Valenciana y de Molina de Segura en Murcia. De hecho, en Alzira, de 50.000 habitantes, Prophero impulsa este año 400 viviendas y ha puesto en el mercado pisos nuevos con garaje a partir de 108.000 euros.

Con casi cuatro años de presencia en España, además de obra nueva, el core de su negocio, realizan proyectos de cambio uso a residencial de locales comerciales y de oficinas y reforman inmuebles que en el crack de 2008 no se completaron. “El promotor local sufrió mucho en la región durante la crisis inmobiliaria y le costó arrancar. Tras la pandemia, ha crecido el apetito, con compradores finales y family offices”, comenta el fundador de Viviendea. “Parte del demandante se quedaba fuera debido a los precios en las capitales. Ahora, los vehículos de inversión son mayores y eso aumenta el acceso”, abunda.

Mientras, para el cofundador y socio de Sharing Co., especializada en flex living, Jaime Bello, Valencia “ha recogido lo mejor que tenía Barcelona en ubicación y calidad de vida, pero sin su congestión ni inestabilidad y ha generado al tiempo un ecosistema emprendedor nuevo, con atracción de capital y talento”. El empresario está convencido de que el mercado levantino es más estable que el de Barcelona y garantiza costes muy por debajo de los de Madrid.

En cuanto a tipología, sobresale como tendencia la menor superficie de las viviendas. “El secreto para hacer unidades nuevas con buenas calidades y precio asequible es que sean pequeñas, de uno o dos dormitorios”, expone el consejero delegado de Prophero. Coincide Sergio López, que aprecia una evolución de la demanda tras la pandemia y la crisis de Ucrania y su influencia en la subida de los precios hacia espacios más reducidos. “El inversor busca un dormitorio y el comprador entre dos y tres pero por coste se suele quedar con dos”. Además, el clima de la zona suele implicar la existencia de terraza y, junto a la industrialización de parte de los procesos para abaratar los desarrollos, son habituales los garajes en planta debido a los riesgos de perforar el suelo.

Proyecto financiado por wecitiy.

El predominio del residencial plurifamiliar es “claro” en la región, según Francisco Taboada, de wecity. De forma puntual abordan el unifamiliar en la costa, sobre todo la alicantina y cuentan con una operación de build to rent en Murcia, lo que introduce “una ligera diversificación hacia modelos más emergentes”. Pero, en conjunto, su estrategia, apunta Taboada, se dirige hacia “la promoción residencial tradicional, en muchos casos estructurada por fases, con vocación de venta y rotación más que de tenencia a largo plazo”.

El perfil de cliente también ha cambiado con un crecimiento del finalista con respecto al inversor. Además, la compra se realiza cada vez más con recursos propios y existe menor dependencia del crédito. “El capital extranjero y el inversor patrimonialista” que capta este mercado “está muy enfocado a operaciones al contado, por lo que las condiciones de financiación tienen un impacto limitado en este tipo de transacciones”, indica Ricardo Maldonado, de Gesvalt. En el debe del negocio, que las administraciones públicas dediquen más esfuerzos a urbanización y puesta a punto de suministros con la llegada de nuevos desarrollos, como ya hacen con el desembarco de industria y de universidades, comenta Jaime Gil.