El Ministerio identifica suelo disponible para construir 2,4 millones de viviendas

El estrangulamiento que vive el mercado de vivienda en España, con un déficit de oferta estimado en más de 700.000 unidades y que podrían convertirse en más de 900.000 a lo largo de los dos próximos años, podría tener solución a medio plazo si se adoptase un ritmo constructor que superase las poco más de 120.000 unidades nuevas que se realizan actualmente, hasta alcanzar una cifra superior a las 200.000 unidades.

Uno de los mantras que viene utilizándose en los últimos años para justificar este ritmo de construcción insuficiente es la falta de suelo para desarrollar nuevas promociones, una aseveración que desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han querido analizar a través del infome de ‘Sectores residenciales en España 2025’ y que refleja terrenos hay, aunque no distribuidos de forma homogénea por todo el territorio nacional ni en las zonas con mayor demanda.

Según este trabajo que disecciona y analiza 1.069 sectores residenciales localizados en los 400 municipios más representativos de las 17 comunidades autónomas, la superficie de suelo de estos terrenos potenciales para la construcción de vivienda alcanzaría las 86.280 hectáreas con una edificabilidad prevista de más de 351 millones de metros cuadrados, lo que traducido en número de viviendas podría situar la cifra en 2,467 millones de unidades.

Aunque no todos los terrenos se encuentran en una misma situación para iniciar la urbanización y la construcción, los datos evidencian que una cuarta parte de estos sectores ya dispone actualmente de suelo urbanizado en fase inicial de edificación, con lo que podrían llegar a construirse 461.405 viviendas en un plazo próximo en el tiempo.

Para que estas cerca de medio millón de viviendas se conviertan en una realidad, sería necesaria la gestión de los permisos municipales oportunos y toda su tramitación necesaria, con lo que podrían ponerse en el mercado en un plazo relativamente moderado de tiempo, teniendo en cuenta los actuales plazos de terminación de obra entre los 18 y los 24 meses, lo que contribuiría en buena medida a reducir la actual tensión del mercado que se traduce en importantes incrementos de precios. La última previsión de la tasadora Tinsa para el mes de marzo situó su incremento en el 14,7% interanual, con lo que ya se acumulan dos años de subidas ininterrumpidas.

También se localizan otros sectores de suelo que se encuentran ya urbanizados y en fase avanzada de edificación. En este caso, su producción podría alcanzar otras 236.536 viviendas con un carácter casi inmediato. Aquí destaca la buena posición de la Comunidad Valenciana con un número de viviendas previstas de 74.853 unidades, seguida de Andalucía con 47.905 viviendas y Madrid con 38.682. Con estos datos se llegaría a alcanzar un total de 697.941 unidades, una cantidad próxima al actual déficit existente en el mercado, con lo que su acabado y puesta en el mercado podría aliviar buena parte de la solución del problema de la vivienda.

A la vista de estas cifras se pone de manifiesto como el otro gran problema de la vivienda, aparte de la falta de suelo y su gestión, sería la falta de músculo de un sector que se encuentra con serias dificultades para encontrar la mano de obra necesaria que acelere el ritmo constructor. Desde este sector se viene esgrimiendo la falta de profesionales como consecuencia de la edad avanzada de sus trabajadores o incluso su retiro, sin que se haya producido un relevo generacional, lo que se traduce en una falta de mano de obra cualificada para el inicio de las promociones y alcanzar una velocidad de crucero que se adapte a las necesidades de la demanda.

Otro factor a tener en cuenta sería el de la fiscalidad que soporta este sector y que según el Consejo General de Economistas podría llegar incluso a superar el 20% del precio final de una vivienda, como consecuencia de los sucesivos impuestos que se tienen que satisfacer durante la promoción y construcción de las promociones, lo que no es más que un obstáculo para agilizar la construcción y un añadido al precio final de venta que recae sobre el comprador.

Pero la capacidad de producción de vivienda no finaliza en estas cerca de 700.000 unidades, ya que habría que añadir la capacidad de construcción en aquellos sectores no urbanizados en los que todavía no se han iniciado los trabajos de urbanización y que podría soportar una producción máxima de otros 1,769 millones de unidades, si bien a un plazo más dilatado. De hecho, este estudio de Vivienda refleja que el plazo medio de ejecución de los desarrollos previstos se sitúa en torno a los 18,5 años, lo que no hace más que evidenciar la complejidad y lentitud de los procesos.

Dentro de estos sectores que carecen de la urbanización necesaria de su suelo para poder iniciar el proceso constructivo destaca la situación de la Región de Murcia que con un total de 17.223 hectáreas de suelo cuenta con una capacidad de producción de vivienda de 349.244 unidades, seguida de Andalucía con 10.904 hectáreas y 297.573 unidades, seguidas de Madrid con cerca de 6.700 hectáreas y una capacidad de 197.127 viviendas.

En cuanto a la situación territorial de los municipios en los que se localizan los sectores residenciales más representativos del país, el 69,3% se sitúan en el interior de la Península Ibérica y el 30,7% restante en municipios costeros, dándose un mayor ritmo edificatorio en estos últimos que en los de interior. Según los datos de Vivienda más del 60% de las viviendas pendientes se concentra en municipios con más de 50.000 habitantes, destacando en este sentido Madrid, Orihuela, Zaragoza, Dos Hermanas y Málaga, lo que pone de relieve la fuerte presión urbanística que se produce en determinadas áreas metropolitanas y turísticas.

Dentro de Madrid destacan las cifras de Valdemoro, una localidad cercana a la capital y que en los últimos años ha registrado una fuerte actividad constructora que ha más que duplicado su población, con el desarrollo de nuevas urbanizaciones. Cuenta con 5.197 viviendas previstas en suelo urbanizable a las que habría que sumar otras 5.155 unidades pendientes en el mismo tipo de suelo A continuación se sitúa San Sebastián de los Reyes con 7.078 viviendas previstas en suelo urbanizado y otras 2.832 unidades pendientes en suelo urbanizado.

Ya en Cataluña destaca la fuerte actividad de Terrassa en Barcelona que prevé 4.452 unidades previstas y 4.210 pendientes, seguida de Sabadell con 4.248 y 3.103 viviendas respectivamente, en ambos casos localidades del interior. A nivel de costa destacan las cifras de Orihuela con 36.845 viviendas previstas y otras 20.554 pendientes, seguida por Málaga con 13.963 y 13.526 unidades en cada estimación.

Otro hecho que se evidencia con las cifras de este estudio es que se está produciendo una importante brecha entre el planeamiento y la ejecución de los proyectos, ya que el 64,4% de los sectores no ha iniciado aún la urbanización y tan solo el 9,6% se encuentra ya en una fase avanzada de edificación, lo que evidencia la falta de músculo del sector para acelerar la construcción.