El sector mira al suelo, la financiación y regulación para mejorar la producción de vivienda

Los principales representantes del sector de la vivienda en España se volvieron a reunir ayer en la cita anual por excelencia: el salón inmobiliario de Madrid (Sima). En el pabellón 4 de los recintos feriales de Ifema, comercializadoras y administraciones públicas compartían espacio con expositores internacionales, lo que dejaba una fotografía inédita: la escasa presencia de promotoras de vivienda nueva que ofrezcan producto en la región.

La composición en el salón es reflejo de una realidad: la escasez de producto de vivienda nueva y más en concreto asequible en el mercado. En el sector son conscientes de esta necesidad que ha generado un déficit de producto, especialmente en grandes núcleos poblacionales como Madrid, al que es necesario responder. Sin embargo, pese al potencial con que cuenta la vivienda asequible, existe un buen número de factores que juegan en contra de su despegue como medida estelar del mercado inmobiliario nacional.

Según se ha recogido en la primera sesión del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (Sima), el primero de estos factores es la falta de suelo finalista que provoca que cuando, sale una pastilla al mercado, todos los actores se lancen a su adquisición, lo que se traduce en encarecimiento de los precios, contraproducente en el objetivo que persigue esta modalidad de living. El segundo factor son los elevados precios de construcción, en muchas ocasiones caracterizados por una elevada volatilidad de los costes de los materiales junto a los salariales, que ponen contra las cuerdas el interés del inversor institucional que busca una rentabilidad acorde con el riesgo que asume, lo que trae como resultado que muchas veces no les salen las cuentas.

Otra de las reclamaciones fue la falta de certidumbre normativa y seguridad jurídica, lo que contribuye a que difícilmente se obtengan unos retornos aceptables. La consecución de una escalabilidad capaz de acoger la fuerte demanda existente, lo que se traduce en volumen, fue otro factor analizado. El sector pide un mayor número de unidades a construir, que sitúa proyectos a partir de las 1.000 o 1.500 viviendas para que en este tipo de construcción “salgan los números”.

José Manuel Lorite, managing director residential de DEA Capital, ha sido tajante al destacar que hoy por hoy la vivienda de alquiler asequible con el actual nivel de precios del suelo, “no es una actividad rentable”, por lo que el mensaje que quiso transmitir para atraer al capital a este mercado se reduje en tres palabras idénticas: “certidumbre, certidumbre y certidumbre”, en clara alusión a los cambios regulatorios que afectan al sector.

En esta misma línea se pronunció Henry Gallego, director ejecutivo de la socimi Ktesios, que señaló que una actividad que se mueve con criterios de rentabilidad, “no puede verse afectada por un cambio en las reglas del juego”. También defendió la gestión profesional en el alquiler asequible, ya que de lo contrario los edificios podrían verse afectados por un deterioro de sus condiciones, contribuyendo a la creación de ghettos marginales.

Francisco Martín, director de financiación y tesorería de Neinor Homes hizo hincapié en que ante una sobredemanda de producto en el mercado y una cantidad importante de capital, “se necesita certidumbre normativa para que salgan los números y los retornos”. Miguel Riesgo, vicepresidente de Grupo Nido Capital, insistió en la idea de la seguridad jurídica y normativa para que salgan las rentabilidades. Así añadió que “el capital lo que busca son proyectos que sean ejecutables y partners que controlen todos los procesos de la ejecución”.

Para el consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, Denis Itxaso, “el problema real es el suelo y especialmente en el País Vasco”, debido a la orografía y los elevados precios de construcción, por lo que destacó la propuesta de norma de su gobierno autónomo tendente a agilizar el proceso de transformación del suelo, para un régimen de uso de superficie, dando respuesta al interés social. Defendió la colaboración público-privada y la búsqueda de una escalabilidad que asegure el negocio a partir de las 2.000 viviendas, junto a una estabilidad regulatoria y una gobernanza profesional de esta actividad, lo que situaría la tasa de retorno entre el 6% y el 6,5%, un nivel que puede resultar atractivo para este sector.

Esther Escapa, local head of transactions Iberia de BNP Paribas Asset Management, alertó sobre las dificultades para obtener un retorno aceptable con los actuales costes de financiación. Así explicó que si lo que se persigue es la entrada de capital puramente inmobiliario, “la seguridad jurídica y normativa son factores decisivos que aportarían rentabilidad y previsibilidad, lo que muchas veces puede ser más importante que medio punto arriba o abajo en el retorno”.

Rosa Gallego, directora ejecutiva de Q-Living puso encima de la mesa otra variable que caracteriza a la vivienda asequible como es la subvención por parte de la administración, tras reconocer que se trata de un negocio “con una rentabilidad muy contenida y estable en el tiempo que tiene que acudir a la búsqueda de suelo barato cuando no hay subvención, como consecuencia de los elevados costes de construcción”.

En cuanto a los vehículos de inversión que emplea el capital para entrar en la vivienda asequible, se impone por mayoría la utilización de la colaboración público-privada, aunque los fondos de capital riesgo, las joint venture y la co-inversión, le siguen en importancia.

En otra mesa de debate se abordaron algunas de las medidas puestas en marcha para el desarrollo del build to rent (BTR). Federico Bros head of investment and asset management de M&G Real Estate destacó la medida aprobada por el Gobierno por la que a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) se van a movilizar hasta un total de 4.500 millones de euros para el impulso de la vivienda de alquiler asequible, de la que dijo que “va por el buen camino y cualquier ayuda es bienvenida”.

También recibió el elogio del sector la medida aprobada por la Comunidad de Madrid con el objetivo de incrementar la oferta de vivienda protegida y acortar los plazos de desarrollo. La norma, que inicia su tramitación parlamentaria, busca ajustar el ritmo de edificación a la demanda actual de inmuebles y prevé facilitar la creación de más de 18.000 hogares en los próximos cuatro años.

Entre las principales novedades, el texto contempla elevar hasta un 30% la densidad y un 20% la edificabilidad en parcelas destinadas a vivienda protegida. Para materializar estos incrementos, también permitirá aumentar la altura de los edificios en hasta dos plantas adicionales sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico. La aplicación de estas medidas quedará en manos de los ayuntamientos y tendrá carácter excepcional: el plazo para solicitar licencia será de dos años y el de ejecución de las obras, de tres.

La futura ley amplía además las posibilidades de cambio de uso de terrenos y edificaciones. En concreto, habilita la construcción de vivienda con protección pública en suelos dotacionales de titularidad privada y en suelos de hospedaje, y prorroga dos años más la opción ya existente de transformar inmuebles de oficinas en viviendas residenciales. A ello se suma una reducción de la exigencia de aparcamiento, que pasa de una plaza y media por vivienda a una única plaza por piso, en un contexto de mayores costes de construcción.