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La falta de terrenos de uso finalista es el principal desafío al que tiene que hacer frente el sector, lo que provocará un incremento de su precio por metro cuadrado sin edificar del 11,6% interanual en este ejercicio 2026.
El mercado inmobiliario español continúa evolucionando a un ritmo sólido, con el suelo como el gran protagonista del ciclo. Ante un déficit estructural de vivienda que supera las 700.000 unidades, según datos del Banco de España, la falta de suelo finalista disponible está llevando al sector a prestar especial atención a la que puede denominarse la materia prima para la gestión de la vivienda, un activo que está ganando protagonismo entre los inversores, según se desprende del informe ‘Claves del sector inmobiliario en España 2025/2026’ elaborado por Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis impulsada desde Servihabitat.
La falta de suelo finalista sigue siendo el principal desafío del mercado inmobiliario. Según el informe, el interés por el suelo en gestión ha aumentado de forma notable, ya que los inversores están dispuestos a asumir mayores plazos y complejidad administrativa a cambio de rentabilidades superiores. Pese a que el 43% de la demanda de suelo se focaliza en el centro urbano, la tendencia está cambiando, extendiéndose hacia ciudades medianas y áreas metropolitanas, lo que indica una diversificación geográfica en las operaciones de suelo.
La necesidad de reposición de producto ha impulsado las operaciones de compraventa de suelo en los últimos tres años y se espera que la compraventa de suelo alcance las 31.000 operaciones en 2026, lo que representa un incremento del 7,2% respecto al año anterior, con un precio del metro cuadrado de suelo sin edificar que subirá un 11,6%.
“El suelo se ha consolidado como el activo estratégico por excelencia en este ciclo inmobiliario. Sin una gestión eficaz del suelo, no será posible satisfacer la creciente demanda de vivienda ni desbloquear la producción necesaria para equilibrar el mercado”, explica Borja Goday, director ejecutivo de Servihabitat. “La escasez de suelo finalista está impulsando el interés por el suelo en gestión, y este cambio está generando nuevas dinámicas en el mercado.”
Precísamente hace unas semanas se conoció el infome de ‘Sectores residenciales en España 2025’ elaborado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana cuya conclusión es que suelo hay, aunque no distribuido de forma homogénea por todo el territorio nacional ni en las zonas con mayor demanda.
Según este trabajo que disecciona y analiza 1.069 sectores residenciales localizados en los 400 municipios más representativos de las 17 comunidades autónomas, la superficie de suelo de estos terrenos potenciales para la construcción de vivienda alcanzaría las 86.280 hectáreas con una edificabilidad prevista de más de 351 millones de metros cuadrados, lo que traducido en número de viviendas podría situar la cifra en 2,467 millones de unidades.
Mientras la demanda de vivienda sigue siendo robusta, la falta de oferta continúa determinando el sector. La producción de obra nueva se mantiene contenida y sigue situándose muy por debajo de las necesidades del mercado, lo que provoca que la compraventa de vivienda de segunda mano siga siendo la opción predominante. La compraventa de vivienda superó las 752.000 unidades en 2025 y para el 2026, se prevé que mantenga niveles elevados, superando las 777.000, gracias a un entorno hipotecario favorable.
Ante la falta de oferta y la presión de la demanda, los precios siguen una tendencia alcista. Después de que el 2025 dejase uno de los mayores incrementos en el precio de la vivienda registrando una subida del 12,7%, para este 2026, se prevé que avance un 12,4%. Mercados en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Palma, Valencia, Sevilla y Bilbao acusan más la subida de los precios de la vivienda mientras que mercados más secundarios y ciudades medianas presentan un crecimiento más equilibrado.
El mercado del alquiler mantiene, también, una tendencia alcista, con rentabilidades más atractivas, con un 6,8% en el último año. La renta media mensual de una vivienda media de 80-90 metros cuadrados se sitúa en los 1.150 euros, un 7% más que en 2024, con una subida un poco menos intensa que los últimos años. Son siete las comunidades que se sitúan por encima de los 1.000 euros mensuales de media, lideradas por Madrid, Baleares y Cataluña, que superan los 1.500 euros. El problema sigue siendo la falta de oferta de vivienda en alquiler, un 35% menos que en 2020, lo que imposibilita equilibrar el mercado.
El mercado del alquiler residencial, además, se ve afectado por un entorno regulatorio cada vez más restrictivo, lo que condiciona las decisiones de inversión, especialmente en las zonas más tensionadas. La mayor parte del parque de viviendas en alquiler está en manos de pequeños propietarios particulares que, ante la creciente desconfianza, optan por retirar sus inmuebles del mercado para destinarlos a la venta.
La presión de la demanda se traduce también en una reducción de los plazos de comercialización. Los tiempos medios necesarios para cerrar una operación de vivienda habitual pasa de cinco a cuatro meses en el último año, lo que denota una elevada competitividad en el mercado. Para el alquiler, el tiempo medio se sitúa en 50 días, aunque un piso en Madrid o en Barcelona se alquila en menos de un mes, lo que significa que hay poco stock disponible.
