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El coste de las casas nuevas y usadas aumenta un 3,7% respecto a los tres primeros meses del año y sube 12 puntos por encima de la inflación frente al mismo periodo de 2025. Desacelera su crecimiento en las dos grandes capitales.
El precio de la vivienda nueva y usada mantiene su tendencia alcista en el segundo trimestre de 2026 con un avance, en estos tres meses, del 3,7% respecto a los tres anteriores, según un informe de Tinsa by Accumin. La empresa de valoración y análisis de datos sitúa el incremento en el último año en un 15,2% en su último estudio. Las cifras indican que se trata de “la mayor tasa interanual” de subida desde el tercer trimestre de 2006 y es 11,8 puntos superior al nivel de inflación general de la economía. A tenor del mismo análisis, el crecimiento interanual del valor de las casas se ha intensificado cada trimestre de forma ininterrumpida desde finales de 2024.
Por lo que respecta solo a las nuevas promociones, la escalada de su precio es más intensa, ya que crece un 9,7% y se sitúa en una media de 3.458 euros por metro cuadrado en el primer semestre del año, un alza del 4,9% respecto al semestre anterior, como refleja el Informe de Tendencias de Vivienda Nueva de Grupo ST, que proyecta el incremento en el 9,3% al cierre de 2026.
El valor medio de un domicilio en España se aproxima al máximo histórico en términos nominales aunque, si se descuenta el efecto de la inflación acumulada para hacer comparables los periodos, está un 33% por debajo del máximo de la serie histórica en términos reales. “El fuerte aumento de la población durante los últimos años ha encontrado un contexto de escasez de oferta que alimenta el ascenso de los precios”, explica la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias. Para la experta, la demanda se mantiene en “niveles robustos” a pesar de experimentar “una ralentización”.
“El mercado de vivienda nueva mantiene una demanda sólida, sostenida por la formación de hogares, la reposición y el comprador internacional, pero los precios alcanzados limitan el acceso a una parte de la demanda potencial. De cara a la segunda mitad del año esperamos una moderación progresiva, más acorde con la capacidad real de los hogares, sin que ello suponga un cambio de tendencia”, señala Consuelo Villanueva, senior advisor y directora de Instituciones de Grupo ST.
La mayoría de las comunidades autónomas incrementan el precio de la vivienda nueva y usada por encima del 10%. Las mayores subidas se producen en la Comunidad Valenciana (20,7%), Castilla-La Mancha (20,3%), Canarias y Cantabria (18,2%) y Región de Murcia (18,1%). Superan el máximo de la serie histórica en términos nominales siete regiones: Islas Baleares, Madrid, Canarias y Melilla, a las que se suman Cantabria, Asturias y Ceuta, frente a las cuatro del trimestre anterior. Sin el efecto de la inflación, Islas Baleares se aproxima al máximo, aunque no lo rebasa todavía. El resto de regiones se mantiene a distancia.
En cuanto a la vivienda nueva, a nivel autonómico Madrid (+11,8%), Islas Baleares (+10,6%) y Cataluña (+10,5%) superan la media nacional en variación interanual y concentran los incrementos más destacados, para grupo ST. En el extremo opuesto, únicamente una región y las dos ciudades autónomas registran subidas inferiores al 5%: Melilla (+1,6%), Ceuta (+3,8%) y Asturias (+4,3%). El resto de territorios se mueve en una horquilla que va del +5,1% de Castilla-La Mancha al +9,3% de la Comunidad Valenciana.
Por provincias, se han producido “fuertes aumentos” de precios de forma generalizada, con variaciones interanuales este último trimestre de entre el 0,8% y el 24,8%. Una decena de provincias registra subidas por encima del 10% en el último año, encabezada por Toledo (+24,8%), Albacete (+21,1%), Guipúzcoa (+20,8%), Valencia (20,7%) y Alicante (+20,7%). En 34 de las 52 capitales españolas se ha superado el 10% de variación interanual, que fue del 30% en el trimestre anterior. Albacete (+23,5%), Soria (+23,4%), Pontevedra (+19,3%), Santander (+18,1%) y Santa Cruz de Tenerife (+18,0%) acumulan los mayores incrementos.
La provincia de Madrid desacelera la intensidad de la evolución de los precios, aunque mantiene una tasa interanual muy elevada, al tiempo que se observa un cierto impulso en la de Barcelona. En la primera, el valor medio subió un 16,4% interanual (frente al 19,3% del primer trimestre) y un 2,3% trimestral (frente al 3,7% anterior). La evolución en la provincia de Barcelona alcanzó el 13,2%, frente al +10,9% previo y un 3,7% en tasa trimestral. En 34 de las 52 capitales se supera el 10% de variación interanual. Los mayores aumentos se localizan en Albacete (+23,5%), Soria (+23,4%), Pontevedra (+19,3%), Santander (+18,1%) y Santa Cruz de Tenerife (+18,0%).
Las dos grandes capitales han moderado su crecimiento en el segundo trimestre: Madrid reduce al 15,5% el aumento interanual, frente al 18,1% del trimestre anterior y Barcelona se desacelera hasta el +8,9 % interanual, frente al +12% previo. Son 13 las capitales que superan los máximos de la burbuja de 2007 en términos nominales. A las ciudades de Palma de Mallorca, Madrid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Pontevedra, Valencia, San Sebastián, A Coruña, Melilla, Alicante, Barcelona y Sevilla se añade este trimestre Ceuta. Sin embargo, en términos reales, descontando el efecto de la inflación, ninguna supera su máximo de la serie histórica.
Valencia es la capital que muestra un mayor incremento acumulado de los precios residenciales desde su mínimo tras la crisis, un 152%, seguida de Madrid (+143%) y Málaga (+135%). Las más caras superan la barrera de los 4.000 euros por metro cuadrado, con San Sebastián en primera posición (5.154 euros por metro cuadrado), por delante de Madrid (4.683 euros) y Barcelona (4.463 euros). Entre los 3.000 y los 4.000 euros por metro cuadrado se encuentran Palma de Mallorca (3.472) y Bilbao (3.240). A continuación, Málaga, Cádiz y Valencia.
Este segundo trimestre de 2026, los incrementos de precios son generalizados y en un total de 50 de un total de 84 municipios estudiados por Tinsa aumentan más allá del 10% nominal. Las ubicaciones que han registrado mayores subidas, por encima del 20% nominal, han sido Torrejón de Ardoz (+32,6%) en Madrid, Viladecans (+26,7%) en Barcelona, Sagunto (+23,1%) en Valencia y Talavera de la Reina (+20,7%) en Toledo. Se trata de localidades de áreas metropolitanas costeras con fuerte presión poblacional y del turismo.
Los distritos con variaciones interanuales más elevadas, por encima del 20%, se localizan en Valencia, Madrid y Málaga, si bien en la mitad de los distritos de las seis grandes capitales los precios aumentan más de 15% interanual. En Madrid, se reducen de 16 a 14 los distritos que registran aumentos interanuales superiores al 15% y, entre ellos, destaca Puente de Vallecas con un 20,8%. Las variaciones trimestrales se sitúan entre el +0,2% de Centro y el +5,1% de Hortaleza. Los valores medios más elevados por encima de los 7.000 euros por metro cuadrado se localizan en Salamanca y Chamberí mientras que, entre 6.000 y 7.000 euros por metro cuadrado aparecen Chamartín, Centro y Retiro. En el extremo opuesto, los valores medios más reducidos, por debajo de 3.000 euros por metro cuadrado, sobresalen Villaverde y Puente de Vallecas.
En Barcelona, los precios en los distritos registran incrementos interanuales entre el 7% y el 13,7%. Por encima de 10% se sitúan Sant Andreu, Nou Barris, Horta-Guinardó y Sants-Monjuic. Los valores medios más elevados, superiores a los 5.000 euros por metro cuadrado, se localizan en Sarriá-San Gervasi y Les Corts y, entre 4.000 y 5.000 euros por metro cuadrado destacan Eixample, Gràcia, Sant Martí, Ciutat Vella y Sants-Monjuic. Valencia muestra variaciones interanuales de entre +8,6% y +25,2%. Sus áreas de Ensanche, Rascaña, Poblados del Sur, Patraix y L’Olivereta superan el 20%.
En términos nominales, 16 distritos de Madrid, seis de Barcelona, 17 de Valencia y 10 de Málaga superan sus máximos de la serie histórica. Si se elimina el efecto de la inflación para hacer ambos periodos comparables, son cinco los distritos que se encontrarían en máximos históricos: Barrio de Salamanca, Chamberí y Chamartín en Madrid, Ensanche en Valencia, y el malagueño Teatinos-Universidad.
Si se atiende solo a vivienda nueva, por capitales, Barcelona mantiene el precio medio más elevado, con 6.310 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid (5.471 euros) y San Sebastián (5.047 euros). En el lado contrario se sitúan Ciudad Real (1.416 euros), Cáceres (1.440 euros) y Ávila (1.465 euros). En junio, 22 de las 52 capitales analizadas alcanzaron un nuevo máximo histórico según Grupo ST.
La accesibilidad a la vivienda sigue complicándose. “El crecimiento de los precios, unido al leve aumento del coste hipotecario y la moderada pérdida de poder adquisitivo que ha supuesto el nuevo repunte de la inflación, ha provocado un nuevo aumento de la tasa de esfuerzo de compra. Los hogares tienen que destinar un 35,7% de su renta disponible para pagar el primer año de hipoteca, frente al 34% del trimestre anterior, superando por poco el nivel considerado razonable”, explica Cristina Arias. En los principales polos de empleo y focos turísticos la dificultad alcanza niveles críticos desde hace varios trimestres y sobrepasa en varios casos el 50% de la renta disponible del hogar medio.
El número de provincias que supera el 35% de nivel de esfuerzo, el considerado razonable, aumenta a 14. Ocurre en Islas Baleares, Madrid, Málaga, Barcelona, Alicante, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife, Cádiz, Gerona, Guipúzcoa, Cantabria, Ceuta, Melilla y Sevilla. El caso de mayor tensionamiento se sitúa en Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 57%. Le siguen Málaga y Madrid, con el 52%.
Descendiendo a nivel de distrito, las principales tensiones en el acceso a la vivienda se localizan en Madrid y Barcelona, con Ciutat Vella, en la capital catalana (81%) y Centro, en Madrid (80%), como los distritos donde los ciudadanos han de destinar una mayor proporción de su renta disponible. Otros 11 distritos de Madrid, cinco de Barcelona y uno de Málaga superan la tasa de esfuerzo del 60%.
En vivienda nueva, la evolución del mercado residencial español se produce en un contexto de “estabilización de la actividad tras los elevados volúmenes de compraventa registrados en los últimos ejercicios”, afirman desde Grupo ST. “Esta moderación todavía no se ha trasladado a los precios, que mantienen una trayectoria alcista condicionada por el desequilibrio existente entre oferta y demanda, aunque es previsible que el ritmo de crecimiento tienda a moderarse progresivamente en la segunda mitad del año”, afirman.
Su estudio sitúa el origen del problema en el desajuste entre la producción y las necesidades. Pese a la reactivación de la actividad promotora, con incrementos relevantes en los visados de obra nueva a comienzos de 2026, la oferta sigue limitada por la disponibilidad de suelo finalista, los plazos urbanísticos, los costes y las dificultades de financiación del suelo. El informe de Grupo ST destaca que el coste medio de construcción de las promociones residenciales de obra nueva iniciadas alcanzó los 1.451 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026, un 11,2% más que un año antes y un nuevo máximo de la serie.
Solo ocho comunidades permiten a un ciudadano con salario medio acceder a una vivienda nueva estándar sin superar el endeudamiento aconsejable, encabezadas por Extremadura. En el extremo opuesto figuran Islas Baleares, Madrid, Cataluña y Canarias. “El deterioro de la accesibilidad no responde a un único factor. La combinación de precios más elevados, tipos de interés en niveles algo más restrictivos y mayores necesidades de ahorro previo está limitando la capacidad de compra de una parte de la demanda potencial”, apunta Consuelo Villanueva.
Frente a la tensión de precios y costes, los datos de ST confirman que la obra nueva mejora en sostenibilidad. La calificación energética A se consolida como el estándar dominante: el 92% de las promociones arrancadas en 2026 obtiene esta categoría en emisiones y el 88% alcanza esa misma calificación en consumo.
