España, con las mejores perspectivas de refinanciación inmobiliaria de los mercados europeos

A pesar de que el déficit de financiación en real estate estimado en Europa ha descendido a la mitad desde 2023, hasta los 45.000 millones previstos para el ciclo 2027-29, el nuevo encarecimiento del crédito complica la situación.

España, junto a Italia, es el mercado europeo con mejores perspectivas de refinanciación inmobiliaria. Una evolución que contrasta con la de Francia y Alemania, que siguen afrontando importantes desafíos en esta materia. En el país germano, además, la morosidad en el sector alcanza el 5,3%, mientras que la de la banca española ha caído del 5,1% al 2,4% entre 2019 y el primer trimestre de 2026, situándose por debajo de la media europea del 2,9%. Así se desprende de un análisis sobre los mercados europeos de deuda inmobiliaria de AEW Research, gestora de Natixis IM.

El informe actualiza su estimación del déficit de financiación de la deuda (DFG, por sus siglas en inglés) en Europa para los próximos tres años y lo sitúa en 45.000 millones de euros durante el periodo 2027-2029, la mitad de los 90.000 millones estimados en 2023 para el ciclo 2026-2028. Esta reducción refleja la refinanciación de muchos de los créditos más problemáticos concedidos antes de 2022, cada vez más con el apoyo del back leverage o financiación obtenida sobre préstamos existentes. El volumen vivo de estas operaciones supera actualmente los 50.000 millones de euros, lo que supone un incremento del 40% en términos comparables respecto a 2025. Esto indica que el back leverage ha contribuido, directa o indirectamente, a cubrir más de la mitad del déficit de 90.000 millones de euros apreciado en 2023, refiere el estudio.

“El déficit de financiación de la deuda inmobiliaria europea se ha reducido considerablemente. Prestamistas y prestatarios han recurrido al back leverage, una estructura de colaboración cada vez más extendida, junto con otros mecanismos. Hasta ahora, estas medidas han permitido al mercado evitar la aparición de carteras de préstamos dudosos y ventas de activos en dificultades. Sin embargo, la reducción del déficit también sugiere que las soluciones más sencillas podrían haberse agotado, mientras que algunos de los préstamos más problemáticos siguen sin resolverse”, comenta el director de Research & Strategy Europe de la compañía, Hans Vrensen.

“El sector esperaba que el crecimiento de las rentas y unas perspectivas de tipos de interés más estables generasen un entorno más favorable a finales de 2025. No obstante, los tipos swap han subido desde principios de 2026 y los valores inmobiliarios podrían verse sometidos a presión, lo que hace menos seguro ese escenario. Aún quedan decisiones difíciles por tomar. Además, el aumento de los costes de financiación está restando atractivo a la deuda para los compradores que utilizan apalancamiento, lo que probablemente seguirá lastrando el volumen de operaciones durante el resto del año y en 2027”, añade.

Por primera vez desde el segundo semestre de 2023, el recurso a la deuda ha dejado de mejorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Esta situación se debe a un contexto macroeconómico más complejo y al consiguiente incremento de los costes de financiación. Los tipos de interés vuelven a ocupar un lugar prioritario, mientras los bancos centrales responden al repunte de la inflación vinculado al conflicto en Oriente Próximo. Los tipos swap europeos a cinco años han aumentado 100 puntos básicos durante el último año, hasta alcanzar el 3,4% anual.

Fuente: AEW Research & Strategy as of Q3 2026.

Los costes de financiación en los principales mercados de la zona euro han subido hasta el 5,1%, en línea con las rentabilidades medias de los inmuebles prime europeos. La intensa competencia, también por parte de los prestamistas no bancarios, ha mantenido estables los márgenes de los préstamos durante los últimos 12 meses. Excluido el Reino Unido, el coste total de financiación en Europa se situó en el 5,1% en el tercer trimestre de 2026, 10 puntos básicos por encima del anterior máximo del 5% registrado en el segundo trimestre de 2023.

La base de datos de AEW sobre préstamos del conjunto del mercado abarca aproximadamente el 10% de la deuda destinada a adquisiciones originada desde 2010. Los datos muestran que los concedidos en los últimos cuatro trimestres se concentran en un intervalo relativamente estrecho de ratios préstamo-valor (loan-to-value, LTV), con una mediana del 60%, frente al promedio del 50% registrado entre 2023 y 2025. Esto pone de manifiesto la percepción de los prestamistas de que el ajuste de las valoraciones estaba prácticamente completado.

Sin embargo, los prestamistas aplican una política de precios cada vez más disciplinada según los distintos niveles de LTV. Se ha ampliado el diferencial de tipos entre los préstamos con mayor LTV y aquellos con un apalancamiento más moderado. Así, tras alcanzar un máximo del 5,4% en el cuarto trimestre de 2023, los tipos de los préstamos con LTV inferior al 50% se redujeron 170 puntos básicos, hasta el 3,7% en el tercer trimestre de 2026. En cambio, los correspondientes a préstamos con LTV superior al 60% descendieron únicamente 115 puntos básicos, desde el 6,4% hasta el 5,3%, en el mismo periodo.