La compraventa de vivienda caerá el 8% en 2027, pero los precios subirán por debajo del 5%

La situación actual del mercado de la vivienda puede ofrecer mensajes contrapuestos como es el caso de que, ante una caída de las operaciones de compraventa, los precios sigan subiendo, aunque a nivel más moderado. Esta es la conclusión que puede extraerse de las conclusiones del último Informe Actualidad y Perspectivas del sector inmobiliario 2026 y 2027, elaborado por la consultora Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB).

Según las previsiones recogidas en el estudio, las compraventas de vivienda disminuirán alrededor de un 8% en cada uno de los dos ejercicios. Los precios, en cambio, seguirán subiendo: el informe prevé un incremento algo superior al 10% en 2026 y una moderación de su ritmo de crecimiento por debajo del 5% a finales de 2027, sin anticipar una caída generalizada.

Estas perspectivas se enmarcan en una economía que sigue creciendo, donde el PIB registró un incremento del 2,7% interanual en el tercer trimestre, según el avance del INE, pero que muestra señales de desgaste: la tasa de paro repuntó hasta el 10,18% en el tercer trimestre y la inflación se mantuvo en octubre en el 4,9%, su nivel más alto desde febrero de 2023, según el indicador adelantado. A ello se suma el endurecimiento de las condiciones financieras. La insuficiente creación de nueva vivienda destaca entre los desequilibrios estructurales del mercado residencial, en el que persisten dificultades de acceso tanto a la compraventa como al alquiler.

En paralelo, el inmobiliario terciario registra una actividad relevante, especialmente en logística, y una demanda más exigente en oficinas y comercio. Según Ivan Vaqué, consejero delegado de Forcadell, “en 2006 el mercado de la vivienda estaba marcado por los excesos financieros y el riesgo asociado al crédito. Veinte años después, el principal desequilibrio es distinto: la escasez de oferta. Sin más suelo finalista, licencias más ágiles y reglas estables, ninguna medida de demanda abaratará la vivienda”.

Para el profesor Gonzalo Bernardos, director editorial del informe y profesor titular de Economía de la Universitad de Barcelona, “que las compraventas de viviendas caigan alrededor de un 8% en 2026 y 2027 no significa que los precios vayan a bajar. El problema de fondo sigue siendo el mismo: faltan viviendas para atender una demanda que continúa siendo elevada. Y mientras esta situación no cambie, los precios seguirán subiendo, aunque en 2027 lo harán a un ritmo más moderado”.

El informe recoge que la escasez de vivienda nueva va a continuar estando latente lo que presionará al mercado. Si en 2025 se iniciaron 137.330 viviendas en España, cifra que equivale al 18% de las 762.000 iniciadas en 2006, año máximo de la serie recogida en el informe. La realidad de este mercado es que la vivienda se ha encarecido en España por encima de la media de la UE. Entre 2019 y 2025, el crecimiento nominal acumulado de los precios fue del 44,8% en España, frente al 34,5% del conjunto de la Unión Europea.

Algo semejante sucede con el mercado de alquiler. Su oferta se ha reducido un 35% según datos del Observatorio del Alquiler, entre 2021 y 2025. Su precio seguirá subiendo en 2027 aunque a un ritmo más moderado, tras acumular un incremento del 46,9% entre 2018 y 2025. Según este estudio se prevé que las rentas aumenten como máximo un 4% en 2027.

Así añade que la polémica medida de eliminar viviendas turísticas en Barcelona va a tener un impacto limitado sobre los precios. Cuestiona que la supresión de 10.721 viviendas con licencia turística activa prevista para noviembre de 2028 pueda incrementar significativamente la oferta de alquiler habitual.

En el mercado terciario, la logística mantiene un fuerte dinamismo, con escasez de producto moderno. Entre enero y septiembre de 2026, la contratación alcanzó 738.105 metros cuadrados en Cataluña (+70% interanual) y 968.066 metros cuadrados en Madrid (+31%). La demanda prioriza plataformas eficientes y bien conectadas, mientras que la disponibilidad limitada favorece el desplazamiento hacia coronas más alejadas.

Las oficinas muestran una evolución desigual, con una demanda cada vez más selectiva. Entre enero y septiembre de 2026, la contratación alcanzó 252.000 metros cuadrados en Barcelona (+2,9%interanual) y 301.000 metros cuadrados en Madrid (−21,2%). Los edificios eficientes, flexibles y bien ubicados concentran el interés de las empresas, mientras que los activos menos adaptados a las nuevas necesidades del mercado afrontan mayores dificultades de comercialización.

Por lo que respecta al retail evoluciona a dos velocidades. Los principales ejes comerciales de Barcelona mantienen su atractivo y niveles de renta elevados, mientras que en ubicaciones secundarias la demanda se muestra más sensible al precio y a las características de los inmuebles.

En esta línea la inversión inmobiliaria afronta 2027 con la seguridad jurídica como factor clave. El encarecimiento de la financiación y la incertidumbre regulatoria favorecerán una mayor concentración del capital en activos de calidad, con ingresos estables y ubicaciones consolidadas, con la logística entre los segmentos que muestran fundamentos favorables.