Noticia EjePrime
El mercado de la capital alcanza los 148.000 metros cuadrados y Barcelona contabiliza 52.735. Ambas ciudades mantienen una presión alcista sobre las rentas y un descenso continuo de la tasa de disponibilidad, según BNP Paribas RE.
El tercer trimestre ha sido, en lo que va de año, el más movido para el mercado de oficinas de Madrid, con una contratación de 148.006 metros cuadrados, un aumento del 34% frente a idéntico periodo de 2025, distribuidos en 129 operaciones con una superficie media de 1.151 metros cuadrados, un 37% más. En el acumulado del año, la absorción suma 345.610 metros cuadrados. Mientras, Barcelona ha cerrado este periodo con 52.735 metros cuadrados, una cifra menor que las experimentadas en el primer y el segundo trimestre de 2026 y un 51,5% por debajo respecto al mismo ciclo del pasado año. En la capital catalana se han cerrado 59 operaciones y la superficie media se ha reducido hasta los 896 metros cuadrados desde los 1.580 registrados de abril a junio. A 1 de octubre, la contratación acumulada suma 245.858 metros cuadrados, el 81,6% de toda la registrada en 2025.
Los datos se desprenden de los informes Mercado de Oficinas T3 2026 correspondientes a las dos principales plazas del país que, elaborados por el departamento de Research de BNP Paribas Real Estate, ponderan la influencia en el sector del liderazgo de la economía española dentro de la zona euro. No solo por las previsiones de incremento del PIB un 2,6% este año, sino porque, para 2027, los vaticinios apuntan a un 2,2%, en contraste con las grandes economías europeas. Alemania crecerá un 1,1% en 2026 y un 1,3% en 2027, mientras que Francia progresará un 0,5% este año y un 1% el próximo.
Este avance, sin embargo, contrasta, para los autores de los estudios a los que ha tenido acceso EjePrime, con unas perspectivas de inflación elevadas. BNP Paribas prevé que el IPC alcance el 4% en 2026 y se mantenga en el 3,9% en 2027, mientras en la eurozona se estima en un 3% este año y en un 2,8% en 2027. La mayor presión de la inflación, la menor evolución de los ingresos reales y unos tipos de interés más altos moderarán el dinamismo del crecimiento a corto plazo, pero esta circunstancia se verá compensada por una sólida inversión relacionada con la IA y una supuesta moderación de los precios de la energía, lo que contribuirá a fortalecer la actividad hasta 2027, según la entidad.
Entre las tendencias del mercado de oficinas en Madrid entre el 1 de julio y el 30 de septiembre pasados destaca el claro liderazgo del área descentralizada, al concentrar el 43% de la superficie contratada y el 40% de las operaciones del trimestre, con 1.227 metros cuadrados de media. La demanda en aumento en la zona la convierte en una alternativa frente al interior de la M-30, ya que ha registrado una absorción igual a toda la contratación dentro del primer cinturón madrileño con un lugar en cabeza: Arturo Soria concentró el 28% de las operaciones.
Por detrás, el centro se llevó el 24% tanto de la demanda total, como del número de operaciones del trimestre, con una superficie media de 1.184 metros cuadrados. En CBD (Central Business District, por sus siglas en inglés), las cifras han sido similares a las del trimestre anterior, al concentrar el 18% de la superficie contratada y el 23% del total de operaciones, con 914 metros cuadrados de tamaño medio. La periferia obtuvo el 15% de la superficie contratada y el 14% de las transacciones, con una media de 1.268 metros cuadrados.
Por dimensiones, el 36% de las operaciones se encuentra entre 500 y 1.000 metros cuadrados, el 30% por debajo de los 500 metros cuadrados y el 27% entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados, con pocos contratos de gran volumen en el trimestre. Como muestra, en el intervalo entre 3.000 y 5.000 metros cuadrados solamente se firmó el 4% de los acuerdos, mientras que un 2% correspondió a un tamaño entre 5.001 y 10.000 metros cuadrados y solo se concretó un 1% por encima de los 10.000.
La inercia positiva de la renta media del mercado en los últimos 12 meses, con una subida anual del 3,4% respecto al tercer trimestre del 2025, la sitúa a 1 de octubre en 22,91 euros por metro cuadrado al mes en Madrid. Lejos, eso sí, de la renta prime, que ha registrado un repunte significativo con 48 euros en el tercer trimestre, la cifra más alta hasta la fecha y un 10% más respecto al mismo periodo del año pasado. ¿Las razones? El escaso stock disponible y la fuerte demanda, apuntan desde BNP Paribas Real Estate. En algunos de los inmuebles más exclusivos del CBD se renegocian contratos en niveles superiores a los 50 euros por metro cuadrado al mes, exponen.
El dinamismo registrado, sumado a la escasez de parque nuevo, han hecho que la tasa de disponibilidad continúe en descenso hasta un 8,54%, 57 puntos básicos menos que hace 12 meses. En el CBD este porcentaje se reduce al 2,11%, por debajo del hasta ahora mínimo histórico del primer trimestre. “Estos datos dejan clara la preferencia de las compañías por ubicarse dentro de la M-30, a pesar de que las rentas en esas áreas sean más elevadas”, indican los autores del informe.
Por lo que respecta a la actividad promotora para los próximos meses, la mayor parte de las operaciones se enfoca hacia la rehabilitación de inmuebles existentes. Más que una ampliación significativa del parque de oficinas, el mercado experimentará un salto en la calidad de los espacios, si atendemos a las previsiones del estudio. “Los principales propietarios siguen apostando por la modernización y mejora de sus activos. En el contexto actual, las prestaciones del edificio resultan determinantes en las decisiones de los inquilinos, que priorizan el valor del inmueble por encima del coste de la renta”, subrayan. Destaca la inauguración prevista para 2027 del Edificio Arroyo, en Arroyo del Fresno, al norte de Madrid, mientras que, dentro de la M-30, la reforma de Alfonso XI, en el barrio de Jerónimos y la de Sor Ángela de la Cruz 6 son los proyectos más relevantes, con fecha de entrega también el año que viene.
Barcelona ha registrado una absorción menor en comparación con trimestres anteriores. En términos de superficie y número de transacciones, el sector más dinámico y relevante ha sido el tecnológico, con 16 operaciones y una superficie global por encima de los 13.000 metros cuadrados. Los sectores de servicios profesionales, finanzas, seguros, sanidad y educación sumaron 20.000 metros cuadrados en 17 acuerdos.
Su zona CBD experimentó el dato más bajo de todo el año en un trimestre con 3.026 metros cuadrados, lo que ha supuesto un decrecimiento en la contratación del 65% respecto al mismo periodo del año anterior. El mayor trozo del pastel si atendemos a la superficie se lo llevan los espacios por debajo de 1.000 metros cuadrados. Los 10.046 metros cuadrados del centro de Barcelona, una de la zonas más demandadas, aglutinaron el 19% del total. En cuanto al número de operaciones, el entorno del centro de Barcelona se mostró muy dinámico, con 21.
La absorción del 22@ creció hasta los 25.728 metros cuadrados y sigue consolidando al distrito en el mercado de oficinas catalán como “una alternativa a las demandas de las zonas más céntricas de la ciudad, principalmente por su capacidad de asimilación y la presencia de activos de alta calidad”. Ha mostrado un dinamismo semejante al del centro con 19 operaciones cerradas con la particularidad de que la superficie media es muy superior, 1.143 metros cuadrados. La actividad en el área descentralizada de la ciudad ha tenido un aumento significativo, hasta los 3.618 metros cuadrados en el tercer trimestre, en línea con lo experimentado este año. La periferia vuelve a mostrar cifras en concordancia con los últimos trimestres con una contratación bruta que llega a los 10.317 metros cuadrados. La superficie media ha sido de 1.377 metros cuadrados, la mayor en Barcelona.
El tejido empresarial de la capital catalana y su corona metropolitana sigue dominado por la pequeña y mediana empresa. Lo constata que el 78% de las operaciones registradas en el tercer trimestre hayan presentado superficies inferiores a los 1.000 metros cuadrados. La franja con menor presencia ha correspondido a ámbitos superiores a los 3.000 metros cuadrados, con solo tres operaciones, mientras que los comprendidos entre los 1.000 y los 3.000 metros cuadrados tuvieron una representación del 16% sobre el total del trimestre. La mayor demanda se focalizó en las superficies entre 300 y 1.000 metros cuadrados, el 56% del total.
La renta media en Barcelona se ha incrementado un 2,5% hasta los 19,58 euros por metro cuadrado al mes. La prime se ha situado en 36,25 euros, un dato similar al del trimestre anterior. La más elevada del mercado catalán de oficinas se encuentra en la zona CBD, con 28,66 euros y un significativo aumento del 9,4% respecto al mismo trimestre de 2025. En el centro ha sido de 20,66 euros, muy cerca del 22@, donde se ha colocado en 20,24 euros al mes. CBD y centro muestran las tasas de disponibilidad más bajas de la ciudad con 0,94% y 2,74%, respectivamente y este factor es precisamente el que explica el creciente interés por el distrito tecnológico, “uno de los pilares del mercado”, con una tasa de 23,07% y edificios de alta calidad.
A falta de un trimestre para cerrar el año, la inversión en oficinas supera a la totalidad de la de 2025. En este contexto, Barcelona refleja alrededor del 38% y para la conclusión de 2026, BNP Paribas Real Estate prevé una cifra de absorción bruta de 315.000 metros cuadrados. Mientras, en Madrid, la escasez de producto de calidad dentro de la M-30 “está desplazando la demanda hacia la zona descentralizada y seguirá tensionando la renta prime en los próximos trimestres”, según el director de Research de la compañía en España, David Alonso Fadrique. De cara al cierre del ejercicio, la firma prevé que la contratación en la capital de España se aproxime a los 500.000 metros cuadrados.
