Edificio Caja Badajoz
OBJETIVO
El objeto de este informe es detallar las condiciones urbanísticas de las parcelas ubicadas en la Carretera de Madrid Lisboa, nº 26, en Badajoz, previo a los futuros proyectos de reforma y/o nueva planta de los diferentes usos existentes y propuestos en las parcelas. El estudio se realiza para las dos parcelas catastrales existentes, correspondiéndose con dos fincas registrales independientes, según la información disponible. En la actualidad, en el solar que da frente a la Carretera de Madrid Lisboa se encuentra construido el Edificio Cajabadajoz, mientras que la parcela trasera contiene los aparcamientos cubiertos que le dan servicio.
Se comprueban las condiciones urbanísticas de los inmuebles, así como la compatibilidad de los posibles usos a implantar. Al final del informe técnico se adjuntan las fichas catastrales y las notas simples registrales de ambas parcelas.
PETICIONARIO DE LA PROPUESTA
La presente propuesta se promueve por parte de INVERSIONES BOTAVARA S.L., con CIF B-06742589, siendo la entidad mercantil interesada en la adquisición de los inmuebles objeto de informe.
NORMATIVA URBANÍSTICA
Badajoz, municipio de la provincia de Badajoz, cuenta actualmente como figura de planeamiento con el Plan General Municipal, que constituye un instrumento urbanístico cuya definición legal viene recogida en el Título II, Capítulo II,
Artículo 69 de la Ley 15/2001 de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación del Territorio de Extremadura, siendo de aplicación obligatoria en la totalidad del Término Municipal, desde el momento de su aprobación definitiva.
El Plan General Municipal de Badajoz fue aprobado definitivamente por la Comisión de Urbanismo de la Junta de Extremadura el 07 de noviembre de 2007 y publicado en el Diario Oficial de Extremadura el 24 de Noviembre de 2007. También serán de aplicación aquellas Ordenanzas Municipales y particulares en función de su uso característico y ubicación.
Así mismo será de aplicación todo lo establecido en las Normas Generales, Normas Pormenorizadas, anexos gráficos aclaratorios y planimetría correspondiente al Municipio de Badajoz, así como en todas las Normas, Decretos y Reglamentos de Obligado Cumplimiento relacionados con el Municipio.
SITUACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE LAS PARCELAS
Las parcelas objeto de informe se ubican en la Carretera de Madrid Lisboa nº 26 y traseras, en Badajoz. Tienen forma poligonal, con unas superficies aproximadas de 2.862 m2s y 2.629 m2s, según datos catastrales. La información registral difiere de la catastral, debiendo regularizar esta circunstancia.
Se accede a las parcelas a través del vial antes mencionado, siendo el resto de linderos medianeros y viales con urbanización parcialmente ejecutada y pendientes de obras complementarias y de la recepción por parte del Ayuntamiento de Badajoz. La topografía de las parcelas es sensiblemente plana, aunque con un ligero ascenso dirección norte-sur. El solar en donde se ubica el edificio de Cajabadajoz dispone de todos los servicios urbanísticos necesarios: abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad, telefonía… mientras que la parcela ubicada en las traseras estaría pendiente de las obras de urbanización que restan por ejecutar en los viales perimetrales.
Las referencias catastrales de los inmuebles son 8354001PD7085C0001OR y 8354009PD7085C0001SR.
CONDICIONES URBANÍSTICAS
Según P.G.M. de Badajoz, aprobado de forma Definitiva el 07 de noviembre de 2007 y publicado en el Diario Oficial de Extremadura el 24 de noviembre de 2007, las parcelas están clasificadas como SUELO URBANO CONSOLIDADO, dentro del Área Normativa de Remodelación ARE-2.3, manzana 02.
La Tipología edificatoria de ambas parcelas es Edificación Ligera Aislada (ELA), con dos plantas de altura y uso Industrial Limpia Inocua (ILI). Las condiciones de altura, volumen y edificabilidad vienen determinadas por lo establecido en la Normativa General del P.G.M.
La particularidad de estas parcelas viene determinada en el artículo 2.2.10 de la Normativa Urbanística Particular del NUP (Documento nº 2) del P.G.M. vigente, que establece que las edificaciones que presenten fachada a los viales públicos deberán tener la categoría de Escaparate, definida ésta en el artículo 2.1.4 de las NN.UU. del P.G.M. vigente:
Las condiciones urbanísticas que se describen a continuación son idénticas para ambas parcelas.
TIPOLOGÍA EDIFICATORIA
En cuanto a la definición de la tipología edificatoria ELA:
PARCELA MÍNIMA
Las condiciones de parcela mínima son las establecidas en la Normativa General del P.G.M. de Badajoz, al no limitarse este parámetro en las condiciones particulares de la manzana en donde se ubican las parcelas objeto de informe. La superficie mínima de parcela para esta tipología es de 1.000 m2s, siendo su longitud de fachada, fondo mínimo y círculo inscrito mínimo de 30, 20 y 30m, respectivamente, tal como se indica en el artículo 2.1.5 de la Normativa General del P.G.M. de Badajoz.
SUPERFICIE EDIFICABLE
En cuanto a la edificabilidad, tal como recoge el artículo 2.1.7 de las Normas Urbanísticas del P.G.M. la superficie edificable para la tipología edificatoria Edificación Ligera Aislada viene condicionada por el número de plantas, siendo para dos plantas 1m2t/m2s:
En consecuencia, la superficie máxima edificable construida coincidirá con la superficie de los solares o parcelas que tengamos, atendiendo siempre a las alineaciones oficiales establecidas en el P.G.M. En nuestro caso, optamos por los datos y la documentación gráfica catastral disponible, que se asemejan más a lo definido por el P.G.M.
En resumen, se podrán construir 2.862 m2 en la parcela del edificio Cajabadajoz, y 2.629 m2 en la parcela trasera, aproximadamente, recomendando realizar un adecuado levantamiento topográfico de ambas parcelas para corroborar estos datos y contrastarlos con el P.G.M.
El edificio Cajabadajoz tiene una superficie edificable de 2.252 m2t sobre rasante, según datos catastrales, y 2.106 m2t según Nota Simple Registral, sin contar la superficie construida de la planta semisótano, que no debe computar si se ajusta a lo establecido en las NN.UU. del P.G.M. Esta información conviene verificarla con el correspondiente Proyecto de Ejecución o la Licencia de obras obtenida en su momento. De lo anterior se deduce que la superficie edificable que resta por construir en la parcela del edificio Cajabadajoz sería de 610 m2t.
OCUPACIÓN DE PARCELA Y SITUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
En cuanto a la ocupación de parcela y situación de las edificaciones, tal como se indica en el art. 2.1.8 de la Normativa Urbanística General, la superficie máxima de parcela a ocupar por la construcción será la deducible de las limitaciones señaladas para el tipo de edificación asignado, debiendo respetarse en cualquier caso los retranqueos que se detallan a continuación:
– Retranqueo a fachada: 10 metros.
– Retranqueos a fondo y laterales: 5 metros.
En nuestro caso, atendiendo a lo establecido en el artículo 2.1.16 de la Normativa Urbanística General del P.G.M., el edificio de Cajabadajoz estaría en situación de fuera de Ordenación 4ª, al no ajustarse la edificación a los 10 metros de retranqueo con respecto al vial de la fachada este. Se autorizan toda clase de obras, excepto las nueva planta y renovación sin ajustarse al Plan.
La parcela trasera, cuando tenga la condición de solar, se ajustará a los retranqueos mencionados de 10 metros a fachada y 5 a laterales y fondo.
USOS
Tal como se indicó anteriormente, el uso asignado a la parcela es Industrial Limpia Inocua. El uso se describe en los artículos 2.2.9 y 2.2.11 de la Normativa Urbanística General del P.G.M.
COMPATIBILIDAD DE USOS
Se pretende estudiar la compatibilidad de diferentes usos a implantar en dos parcelas con uso Industrial Limpia Inocua (ILI). La particularidad de esta manzana es que una de las parcelas objeto de informe tiene una edificación existente (edificio Cajabadajoz) destinada a uso administrativo (sería importante comprobar la correspondiente Licencia de apertura) que bloquea por saturación de usos las posibles compatibilidades de la otra parcela, salvo que se demoliera o se destinara ese edificio a uso industrial, poco probable dada su peculiar morfología y distribución.
En consecuencia, la parcela trasera mantendrá el uso Industrial Limpia Inocua.
GESTIÓN
En cuanto a la gestión,
Ambas parcelas se encuentran afectadas por la Acción en el Sistema Local de Transporte AUL-2/21, que son obras complementarias de urbanización de los viales existentes, si bien el inmueble en donde se ubica el edificio de Cajabadajoz tendría la fachada principal ya urbanizada y recepcionada (color marrón claro en el siguiente plano), circunstancia que, junto con la Licencia de obras y actividad obtenidas en su momento, tendría adquiridos determinados derechos de utilización y obras admisibles, salvo criterio jurídico contrario.
El resto de viales (marrón oscuro) estarían pendientes de completar su urbanización y de recepcionarse por parte del Ayuntamiento, circunstancia que impide que la parcela trasera tenga la condición de solar y sea edificable.