OBJETIVO

El objeto de este informe es realizar un estudio de viabilidad urbanística del Edificio de Castelar, previo a las posibles obras de adaptación para un nuevo uso de Centro Cultural o Socio- recreativo. En la actualidad la edificación se encuentra rehabilitada para un uso administrativo.
Se comprueban las condiciones urbanísticas del solar y el edificio, así como la compatibilidad de los posibles usos a implantar. Aquellas básicamente son las definidas en su ficha del Catálogo del
P.G.M. al ser una edificación protegida. Posteriormente se analizan sucintamente aspectos importantes que pueden influir en la entidad de la obra como pueden ser el cumplimiento de la Normativa General del P.G.M. y la accesibilidad.
No obstante, lo anterior, este informe no deja de ser un estudio previo, debiendo realizarse un análisis con mayor profundidad y detalle una vez que se conozca definitivamente el uso específico y concreto a implantar y el programa preciso a adoptar, teniendo como documentación básica algunos bocetos o croquis previos del nuevo proyecto de adaptación del edificio Castelar.
Al final del informe técnico se adjuntan la ficha catastral del inmueble, la ficha del edificio correspondiente al Catálogo y las fichas de compatibilidad de uso.

PETICIONARIO DE LA PROPUESTA

La presente propuesta se promueve por parte de GESTINMO INVERSIONES BOTAVARA.

NORMATIVA URBANISTICA

Badajoz, municipio de la provincia de Badajoz, cuenta actualmente como figura de planeamiento con el Plan General Municipal, que constituye un instrumento urbanístico cuya definición legal viene recogida en el Título II, Capítulo II, Artículo 69 de la Ley 15/2001 de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación del Territorio de Extremadura, siendo de aplicación obligatoria en la totalidad del Término Municipal, desde el momento de su aprobación definitiva.
El Plan General Municipal de Badajoz fue aprobado definitivamente por la Comisión de Urbanismo de la Junta de Extremadura el 07 de noviembre de 2007 y publicado en el Diario Oficial de Extremadura el 24 de noviembre de 2007. También serán de aplicación aquellas Ordenanzas Municipales y particulares en función de su uso característico y ubicación.
Asimismo, será de aplicación todo lo establecido en las Normas Generales, Normas Pormenorizadas, anexos gráficos aclaratorios y planimetría correspondiente al Municipio de Badajoz, así como en todas las Normas, Decretos y Reglamentos de Obligado Cumplimiento relacionados con el Municipio.

SITUACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA

La parcela donde se ubica el inmueble se sitúa en el Parque de Castelar nº 3, en Badajoz, Término Municipal de Badajoz. Tiene una superficie de 421 m2, según datos catastrales.

CONDICIONES URBANÍSTICAS

Según P.G.M. de Badajoz, aprobado de forma Definitiva el 07 de noviembre de 2007 y publicado en el Diario Oficial de Extremadura el 24 de noviembre de 2007, la parcela se encuentra en SUELO URBANO CONSOLIDADO, DENTRO DEL ÁREA DE PROTECCIÓN nº 1.1 MANZANA CATASTRAL nº 57571 PARCELA nº 13.

La Tipología edificatoria de la parcela es Edificación Densa, con cinco plantas de altura y uso Residencial Colectivo. No obstante, se trata de una edificación consolidada con nivel de protección en el que las condiciones de altura, volumen y edificabilidad vienen fijadas por lo establecido en la correspondiente Ficha de Protección del Catálogo: las ampliaciones volumétricas no se permiten, teniendo una superficie construida aproximada de 1.595 m2, superior a la permitida para esa tipología edificatoria y para el número de plantas asignado.
En cuanto al Nivel de Protección de la edificación hay contradicciones en el Plan Especial y el Catálogo. Por un lado, en la ficha correspondiente al Catálogo de Elementos de interés Histórico Artístico y Ambiental de la ciudad de Badajoz la edificación tiene Nivel de Protección integral tipo a, mientras que en los Planos de Niveles de Protección del Patrimonio y en el de Calificación y Regulación del suelo del Plan Especial del Centro Histórico tiene Nivel b Nivel de protección tipológica en grado 1. En cualquier caso, las obras a realizar serían las mínimas necesarias para mejorar las condiciones de accesibilidad y habitabilidad del edificio, obras que siempre están permitidas siempre que no afecten o desvirtúen la protección del bien. No obstante, en su día se redactó y ejecutó un proyecto de rehabilitación que planteaba una serie de obras admisibles.

En cuanto a la gestión, la parcela no está afectada por ninguna Unidad de Actuación.

COMPATIBILIDAD DE USOS

Por otro lado, en cuanto a la compatibilidad de usos, la parcela está calificada con USO RESIDENCIAL COLECTIVO, si bien habría que analizar la viabilidad técnica y económica de un nuevo proyecto de adecuación y acondicionamiento del edificio para viviendas, partiendo de su estado actual.
En cuanto a la posibilidad de implantar otros usos en el edificio Castelar, el Plan General admite el uso de Equipamiento Recreativo Social, con usos específicos de Centro Cultural, Centro Socio recreativo o Cívico, y Exposiciones y Museos. Todos ellos son compatibles en situaciones B3 y B4, es decir, se admite la compatibilidad siempre que sea el edificio completo. Se adjuntan fichas de compatibilidad al final de este documento.

CUMPLIMIENTO NORMATIVA URBANÍSTICA GENERAL

Al ser una edificación protegida de estilo regionalista, los parámetros principales de edificabilidad, número de plantas y alturas vienen fijados por el mismo edificio a proteger, y se encuentran definidos en la correspondiente Ficha del Catálogo del P.G.M. En este caso la superficie máxima construida existente supera la edificabilidad máxima permitida para esa tipología y ese número de plantas, por lo que las ampliaciones no se permiten. Sí se permite el aprovechamiento de la superficie máxima construida existente, siempre que ésta sea legal (esté escriturada y registrada) y forme parte del edificio catalogado. En cuanto al número de plantas y alturas de edificación, alturas libres… son las que tiene el inmueble. En una posible rehabilitación y siempre que se pueda y el edificio “nos lo permita” nos iremos a unas alturas libres mínimas de planta de 2,50 m para estancia y desarrollo de actividades de personas, y de 2,20 m para aseos, zonas de servicios, trasteros, almacenes… La altura máxima de edificación es la que tiene el edificio.

Las obras admisibles las fija el Nivel de Protección que tiene el edificio, que en este caso como ya hemos comentado anteriormente hay una incongruencia en la información del P.G.M., pudiendo ser a ó b dependiendo de la documentación consultada. En cualquier caso, y dada la existencia de un proyecto de rehabilitación y obra concedidos, las posibles obras admisibles serán las que en su día se concedieron y que deducimos no alteraron las condiciones y características por las que fue catalogado el edificio, que es al final el propósito de la protección del edificio. En cualquier caso, siempre están admitidas las obras que mejoren las condiciones de habitabilidad y accesibilidad del edificio, siempre dentro de unos márgenes razonables.

Las condiciones de iluminación y ventilación del edificio son las existentes, no pudiendo modificar huecos ni características de la fachada principal ni alterar la distribución ni dimensiones de los patios interiores existentes, salvo que ayuden a mejorar las condiciones de habitabilidad y accesibilidad, como ya hemos comentado. La disposición y existencia de estos patios para la ventilación e iluminación de las estancias interiores es una característica destacada de este edificio, constituyendo un avance importante en aquella época.

ACCESIBILIDAD

El edificio deberá cumplir con las disposiciones del Reglamento de la Ley de Promoción de la Accesibilidad en Extremadura, Decreto 8/2003 de 28 de enero, ya que, aun tratándose de una rehabilitación de una edificación existente y protegida, su USO SERÁ PÚBLICO DE TITULARIDAD PRIVADA, destinado a Centro Cultural o Socio recreativo, de pública concurrencia, con una superficie superior a 150 m2.

Se podría entrar a valorar, aunque entendemos que no es el caso, si las obras necesarias para alcanzar el nivel de adaptado suponen un coste económico adicional superior al 50% del presupuesto total de la obra ordinaria, ya que en este caso se admitirá que el nivel de accesibilidad del itinerario sea el de practicable, siendo adaptados un acceso, salvo imposibilidad técnica debidamente acreditada en el proyecto, los espacios singulares modificados y habilitando al menos un aseo practicable, si es exigible su existencia.

En cualquier caso, el Reglamento o parte de él no será de aplicación en nuestro edificio cuando las modificaciones necesarias comporten un incumplimiento de la normativa específica reguladora del bien catalogado, al estar protegido por el Catálogo Municipal y tener un Nivel de Protección a o b.

En definitiva, y más hoy día y con el uso que se le pretende dar al edificio, las obras deben ir encaminadas al cumplimiento total de las disposiciones del Reglamento de Accesibilidad, salvo en aquellos aspectos o zonas en los que se pueda desvirtuar los elementos por los que ha sido catalogado el bien.
En aplicación de lo indicado en el párrafo anterior podría estudiarse el acceso desde la calle al ascensor ubicado en planta baja o primera, con la posibilidad de instalar un salva escaleras, siempre que no se altere ni la escalera ni la entrada del edificio que son también elementos protegidos de éste. Cualquier propuesta planteada debería contar con el informe favorable de la Comisión de Patrimonio.
Por lo demás se garantiza el acceso al edificio y el uso de las dependencias, servicios e instalaciones públicas situados en cualquiera de las plantas del edificio por medio de UN ITINERARIO ADAPTADO, cumpliendo los requisitos generales establecidos en los artículos de la Sección Primera, Capítulo II, y en las correspondientes Normas E.I.2., E.I.3. y E.I.4.

En cada planta existen zonas comunes de acceso a las diversas dependencias y a los aseos. En principio y salvo modificación por temas de distribución, tanto el desembarco como los anchos de pasillos y zonas comunes cumplen con lo indicado en el Reglamento, salvo en puntos singulares que se justificarían por el tema de la Protección del edificio (en este caso estructural).

No existen aseos adaptados en el edificio. Según el art. 28 del Reglamento “en los aseos de los edificios y establecimientos de uso público existirá, al menos, una unidad accesible en las condiciones previstas en la Norma E.I.5.” Por lo tanto, la edificación deberá disponer de, al menos, un aseo adaptado. Tal como hemos comentado antes, y dada la tendencia con el tema de accesibilidad actual, creemos conveniente realizar un estudio en profundidad para la implantación de aseos adaptados en todas las plantas, aunque dependerá de la estructura del edificio, de la ubicación de los patios interiores y de los usos de las diferentes estancias y el número de usuarios. A priori se pueden ubicar sin más problemas en la misma zona de aseos, ampliándolos hacia el interior.

En el correspondiente proyecto de adaptación los futuros servicios e instalaciones serán adaptados en los términos que se establecen en el Capítulo II del Reglamento de Accesibilidad y según los requisitos de la Norma E.I.6.

Las comunicaciones horizontales y verticales cumplen con lo indicado en la Norma E.I.3. y E.I.4. al disponer de un ascensor accesible. La escalera se considera protegida sin posibilidad de modificación.
En resumen, el edificio se adapta a la Normativa Urbanística General vigente, ajustándose la edificación a los parámetros y requisitos exigidos por el P.G.M., salvo pequeñas adaptaciones recomendables en materia de accesibilidad. No obstante, lo anterior, como ya se ha comentado, el análisis final y más pormenorizado dependerá de los usos y distribuciones que se planteen en el correspondiente proyecto de adaptación del edificio para uso de Centro Cultural.