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La foto fija refleja que el mercado nacional de suelo se encuentra fragmentado entre aquellas comunidades pujantes con la venta de viviendas y el resto que registra una demanda más reducida y en consonancia suelos más baratos.
Los últimos datos conocidos sobre la evolución del precio de la vivienda en España van íntimamente relacionados a las palabras récord y niveles históricos. El dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondiente al cierre de 2025, así lo confirma al dispararse una media del 12,7% interanual en el ejercicio, 4,3 puntos más de lo que aumentó en 2024 y su mayor repunte desde 2007, cuando subió un 9,8%. Con lo que acumula un incremento del 63,7% a lo largo de la última década.
Alcanzadas estas cotas de precios, a corta distancia de los niveles registrados durante la explosión de la burbuja inmobiliaria en términos reales (es decir, actualizándolos con respecto a la inflación), aunque sí los supera en determinados lugares en términos nominales, los factores que explicarían esta tendencia se conocen y son variados, aunque no puede afirmarse sin posibilidad de error, cuál sería el factor que más está impulsando el precio.
La falta de oferta frente a una demanda sin freno espoleada por el creciente número de hogares y la demanda inversora de extranjeros, junto al encarecimiento de los materiales, que sin duda volverán a registrar nuevos incrementos por los efectos derivados del conflicto bélico de Irán, junto a un mayor precio del suelo y una elevada fiscalidad, son los factores que han venido explicando el precio de la vivienda a lo largo de los últimos años en España.
En el caso concreto del suelo, factores históricos han venido explicando que entre el 25% y el 50% del precio final de una vivienda se correspondía a este factor. Sin embargo, la evidencia de las cifras no resulta categórica a la hora de explicar este incremento de precios como consecuencia del precio del suelo. El análisis de la evolución de los precios del suelo a lo largo de la última década (2015-2024, último ejercicio en que se conoce el conjunto del año) pone de relieve la flexibilidad de este criterio. La foto fija que ofrece la evolución del precio del suelo es que el mercado nacional se encuentra segmentado entre aquellas regiones donde la vivienda ha alcanzado niveles históricamente elevados y otras donde, por su reducida demanda, apenas ha registrado incrementos o incluso descensos de precios, lo que provoca que la subida media del suelo en estos diez años haya alcanzado un moderado 15,58% hasta los 175,5 euros por metro cuadrado, sensiblemente inferior a los niveles del 55% del precio de la vivienda.
Durante la última década, el precio del metro cuadrado de suelo urbano (que recoge tanto el que su destino puede ser living, oficinas e incluso retail, que también está experimentando una importante demanda) ha subido un 15,58% hasta 175,5 euros por metro cuadrado, un dato muy alojado de lo que viene sucediendo en este mercado de la vivienda. Así destaca en primer lugar, Galicia con un incremento del precio del valor de su suelo del 67% entre los años 2015 a 2024, al pasar de 84,3 euros por metro cuadrado de suelo a los 140,8 del cierre de 2024, último dato oficial a cierre de ejercicio. A continuación, se sitúa la Comunidad Foral de Navarra con un incremento 55,77% al pasar de 95,4 euros a 148,6 euros por metro cuadrado, ostentando el tercer lugar de este ránking particular las Islas Baleares con un incremento del 52,10% pasando de los 254,2 euros a 386,6 euros por metro cuadrado.
Tras estos tres líderes, a continuación, se localiza la Comunidad Valenciana, donde gracias al desarrollo que ha adquirido la segunda vivienda vacacional de playa, ha visto como el precio de su suelo ha experimentado un incremento del 40,96%, pasando de los 156,3 euros a 220,3 euros por metro cuadrado. Canarias, también por el auge de la vivienda turística, gracias a la demanda de inversores principalmente extranjeros ha registrado un incremento del suelo del 40,85%, hasta cerrar 2024 en 261 euros por metro cuadrado frente a los 185,3 euros por metro cuadrado de 2015.
País Vasco, que también ha vivido un momento de fuerte impulso de la vivienda en su territorio, ha tenido un comportamiento parejo con el precio del suelo, que ha registrado un incremento en los últimos diez años del 34,94% hasta un precio de 298,6 euros desde los 221,3 euros por metro cuadrado de 2015. Andalucía también ha registrado un importante aumento del 33,39%, como consecuencia del fuerte incremento de la demanda y las ventas en zonas costeras, hasta registrar un precio medio de 192,5 euros al cierre de 2024, desde los 144,3 euros por metro cuadrado de 2015.
Llama la atención, cómo una comunidad como Madrid, donde la fuerte demanda y la escasez de oferta se ha ido traduciendo en aumentos de precios históricos, el suelo únicamente ha subido el 14,89% en la década hasta registrar un precio de 335,5 euros, frente a los 292 euros por metro cuadrado de 2015, algo semejante a lo que ha sucedido en Cataluña, donde el precio se ha incrementado tan solo el 11,36% hasta 199,6 euros por metro cuadrado desde los 179,2 euros por metro cuadrado de cierre de 2015.
Solamente dos regiones, Aragón y La Rioja registraron descensos en el precio del suelo. En concreto, el mayor desplome se registró con una tasa del 61,9% en Aragón, al pasar de los 108,3 euros de 2015 a los 41,3 euros por metro cuadrado de media al cierre de 2024, mientras que en La Rioja el descenso fue del 13,21%, desde los 109,6 euros a los 95,1 de 2024.
Los últimos datos del precio medio del metro cuadrado de suelo urbano publicados por el Ministerio de Vivienda del tercer trimestre de 2025 arrojan incluso una caída en su precio del 0,3% interanual hasta los 167,8 euros por metro cuadrado, un precio nada representativo de lo que está sucediendo en el mercado de la vivienda. Por comunidades autónomas, Galicia, Comunidad de Madrid y La Rioja registraron los mayores aumentos interanuales, con subidas del 41,2%, 34,6% y 32,6%, respectivamente. Por el contrario, Castilla y León (-18,3%), País Vasco (-12,3%) y Andalucía (-11,4%) experimentaron los descensos más significativos. En términos absolutos, la Comunidad de Madrid registró un precio de 415,5 euros por metro cuadrado, Islas Baleares 375 euros y País Vasco 248,1 euros por metro cuadrado.
Con la subida de 2025 en el precio de la vivienda libre encadena 12 años consecutivos de incrementos, siendo el de 2025 el más alto de la serie, que se inicia en 2007, y ha más que triplicado, por ejemplo, el experimentado en 2023, que fue del 4%. El precio de la vivienda nueva subió una media del 11,3% en 2025, también su mayor alza desde 2007, cuando aumentó un 11,9%, y tasa cuatro décimas superiores a la de 2024. Con el incremento del año pasado, el precio de la vivienda nueva acumula también 12 ejercicios de alzas. Por su parte, el precio de la vivienda usada se disparó un 12,9% en 2024, también su mayor alza desde 2007, cuando creció un 8,2%. Con este repunte, que supera en casi cinco puntos al de 2024, la vivienda usada también acumula 12 años de subidas.
