Boom hotelero en Sevilla: firmas internacionales y de lujo preparan aperturas

El mercado hotelero de Sevilla sube el tono. Al son de los excelentes datos de visitantes, el posicionamiento como foco turístico que comenzó hace más o menos un lustro se refuerza con un aumento exponencial de las plazas de alojamiento. Según los últimos informes de este sector en la ciudad y los testimonios recabados por EjePrime, se calcula en medio centenar los activos que abrirán sus puertas a medio plazo: la mitad, unos 25, en los próximos tres años, lo que incrementará la oferta en unas 3.000 habitaciones. Del total, más de un 30% serán, a tenor de las previsiones, de alta gama.

El modelo de este segmento inmobiliario en la capital andaluza dispara, pues, su ambición para orientarse hacia un ámbito de mayor calidad y gana músculo a la hora de atraer inversión internacional y de marcas reconocidas.  “Los cinco estrellas y gran lujo se han triplicado desde 2019, lo que refleja una estrategia de reposicionamiento de destino hacia esferas de mayor valor”, señala el associate director de Hoteles en Colliers, Eduardo Valverde. Precisamente, entre ese ejercicio y 2025 su número aumentó un 22,5% y sus unidades en un 20,3%, llegando a los 272 y superando las 13.000.

Los hoteles pasan por un momento dulce en el tercer destino urbano con mayor volumen de turistas de España y, sin embargo, a tenor de las fuentes consultadas por este medio, el sector tiene recorrido. “El comportamiento reciente del mercado muestra un equilibrio saludable”, opina el Hotel consultant de Christie & Co., Ricard Abellan. Para el experto existe, incluso, un desfase positivo, con un aumento de las pernoctaciones un par de puntos por debajo de la capacidad hotelera en los dos últimos años, por lo que la ciudad “ha sido capaz de absorber los nuevos proyectos sin generar tensiones significativas”.

“Es cierto que en algunos momentos el crecimiento de la oferta ha sido intenso”, comenta el director de Hesperia Sevilla, Pere García, mientras que, para la managing director en Andalucía de Meliá Hotels International, Rocío Galán, “el ritmo de nuevos proyectos ha ido por delante de la progresión del turismo, lo que refleja el alto atractivo de la ciudad como destino”.

Análisis algo divergentes que, en cambio, coinciden a la hora de valorar que la llegada de marcas internacionales confirma la fortaleza de Sevilla y es una señal de madurez para una ubicación con diversidad de visitantes que permite la convivencia de varios modelos. La clave, no obstante, no es el número de plazas que se incorpora, como pone de manifiesto Nadine Pieper, de Borgos Pieper -responsable del Radisson Collection-, sino si contribuyen a elevar la calidad del destino y a atraer un mayor gasto. “El techo tarifario se eleva si la nueva planta es de calidad”, coincide Eduardo Valverde.

La demanda, sobre todo la internacional, así como la mayoría de oportunidades de reposicionamiento, continúan centradas en la capital, pero comienza a percibirse un mayor dinamismo en el área metropolitana a un ritmo más gradual. Municipios bien conectados, en especial “en los corredores hacia el aeropuerto y en las zonas empresariales” atraen inversiones “vinculadas a categorías más funcionales”, explica Ricard Abellan. Y es que los barrios se llevan, también, su parte del pastel. “Los desarrollos del segmento economy se localizan principalmente en áreas periféricas, en línea con otro perfil de cliente”, comenta, mientras que esta tipología reduce su presencia en el casco histórico en nuevos proyectos, salvo iniciativas puntuales como la apertura de un ByPillow.

En este sentido, el associate de Hospitality en España de Cushman & Wakefield, Daniel Caballero, destaca el proyecto Vera, en el barrio de Los Remedios, que supone un paso importante en la diversificación frente a la masificación de la zona centro. Promovido por el grupo inversor KKH Property, el desarrollo incluye oficinas, restauración y otros espacios y abrirá la zona hacia el río gracias a una pasarela. “La periferia tiene cabida para más proyectos de tres estrellas que satisfacen a un turismo de algo menor poder adquisitivo”, refiere.

“El cinturón empieza a activarse sobre todo con producto budget ligado a nodos de comunicación y polos de actividad”, añade Eduardo Valverde, de Colliers. “En zonas exteriores al núcleo urbano principal se ubican establecimientos de mayor volumen, si bien es cierto que es un mercado menos vibrante que el intramuros”, abunda el director de consultoría estratégica en Hoteles de Savills, Jesús Rodríguez Maseda. Con el entorno del Nervión y Santa Justa bien posicionados, “cada concepto acaba encontrando la mejor ubicación para su negocio”, apunta Daniel Caballero antes de destacar el proyecto de Relais & Chateaux Casa Góngora en Villanueva del Ariscal, a media hora de Sevilla y el de Six Senses en Gerena.

Al casco histórico, epicentro de la demanda, llegará Four Seasons en el edificio Generali, tras más de 80 millones de euros de inversión. Y se espera la apertura a final de año de Hyatt, con su marca Thompson, en la antigua comisaría de la Gavidia. Unos aterrizajes que atraerán a otras marcas de alto perfil. “Seguro que más querrán poner su bandera. Estas compañías ahora preguntan ya por Sevilla, no solo por Madrid y Barcelona y la competencia aumentará a medida que sean capaces de conectar con su perfil de cliente”, expone Caballero. “El crecimiento de la competencia es una buena noticia y eleva el nivel de la ciudad”, indica Rocío Galán. “Es una señal de madurez del mercado”, coincide Nadine Pieper.

Los condicionantes urbanos de Sevilla no permiten, a juicio de Jesús Rodríguez Maseda, “la existencia de big boxes” y eso ha llevado, por un lado, a la proliferación de activos de tamaño reducido, orientados a un modelo de apartamentos con estructuras operativas ligeras para clientes que no solicitan grandes servicios y, por otro, a la fórmula boutique, dirigida a un segmento alto, dos modelos con una rentabilidad de menor riesgo.

Han proliferado, también “las operaciones de adquisición de edificios singulares”, según Rodríguez Maseda, “unión de unidades catastrales y reconversión de activos de residencial a uso turístico”. Meliá, por su parte, apuesta en Sevilla desde hace cuatro décadas por un modelo de asset light que le otorga flexibilidad, si bien en la capital sus tres establecimientos son premium y luxury.

Que el dinamismo favorece a otras tipologías de alojamiento lo tiene claro Pere García, de Hesperia. “Cuando una ciudad vive un buen momento en visitantes se generan oportunidades para modelos complementarios”. Es decir, hay lugar para otras modalidades que ocupan una parte de la oferta antes solo cubierta por la hotelera. “El flex o las residencias de estudiantes no compiten sino que complementan, se ocupan de una necesidad para un perfil determinado”, asegura el responsable de Savills. A pesar de que este segmento, según el especialista, no supera el rango del 20%-30% del total de pernoctaciones.

“Puede haber un cierto efecto arrastre ya que, cuando una capital gana visibilidad internacional, la demanda de alojamiento temporal se diversifica con nuevas tipologías”, explica Nadine Pieper, pero cada producto responde a una lógica distinta. “Lo importante es que el crecimiento se produzca con equilibrio, sin que se tensione la ciudad o se pierda la identidad de cada modelo”, destaca. “Hay segmentación pero su impacto es muy limitado por captar demanda de corta estancia y en periodos de menos afluencia”, subraya Eduardo Valverde.

La llegada de la nueva oferta no supone, coinciden las fuentes consultadas, una amenaza para los establecimientos tradicionales. Sí los puede impulsar a redefinir su propuesta con renovaciones y mejoras de la experiencia del cliente. Entre las fortalezas de Sevilla está la diversidad de su demanda turística -ha pasado de recibir 4,1 millones de personas a 6 millones en 10 años, según Savills- y, por ello, es posible la convivencia entre distintos modelos, con público que valora más un servicio estandarizado global o bien un trato más singular. Todo el espectro encuentra cabida, al menos de momento, según el hotel consultant de Christie & Co.

“Existe recorrido, el aeropuerto no para de batir récords y no se ha estabilizado la demanda ni por tanto la oferta. Pueden llegar más conceptos y marcas”, señala el responsable de Cushman & Wakefield. “A corto plazo preveo un crecimiento importante, con las aperturas previstas hasta 2028. A partir de ahí, la demanda tenderá a estabilizarse”, continúa.  Una demanda heterogénea todo el año y cada vez más completa que favorece la ocupación. “Sevilla y su área metropolitana son entornos con potencial para proyectos que aporten valor pero, más que crecer por crecer, las inversiones deben estar orientadas a la diferenciación y la mejora de la experiencia del cliente”, afirma el director de Hesperia Sevilla.

Las infraestructuras, con la vista puesta en la ampliación de su aeropuerto y del metro para absorber flujos, serán básicas para que el crecimiento sea sostenido y sostenible. Los analistas coinciden en la importancia de aprender de otras experiencias. “La ciudad mejora gracias al capital que genera este sector pero hay que fijarse en destinos que ya viven una alta masificación. Hemos llegado más tarde y eso nos debe llevar a buscar medidas, como acercar la oferta a los barrios y no generar todo el desarrollo en el centro”, razona Daniel Caballero. “Es una preocupación legítima, la ventaja de Sevilla es llegar con perspectiva, lecciones aprendidas y la vista puesta en medidas aplicadas en otras ciudades”, expone el responsable de Colliers, Eduardo Valverde.

Recetas que pasan por ordenar y planificar los flujos y optimizar la gestión de los servicios. “Hay que reforzar la movilidad y distribuir a los visitantes para evitar concentraciones en el casco viejo, además de mejorar las conexiones entre el aeropuerto y la estación de Santa Justa”, apunta Ricard Abellan. La sólida capacidad de acogida de Sevilla, para Rocío Galán, necesita que el aumento de plazas llegue de la mano de una oferta plenamente reglada, que cumpla normativas y conviva de forma ordenada en la ciudad, lejos de las propuestas no reguladas o ilegales y su negativo impacto. El riesgo de morir de éxito desaparece si se ordenan esos factores, con normativa clara y buenos planes de movilidad y transporte.

“El reto no es cuánto puede crecer la ciudad sino cómo hacerlo sin perder la calidad que le da atractivo”, señala Pieper. “Más que morir de éxito hablaría de la necesidad de gestionarlo, evitando concentración en algunos puntos. Si se mantiene el equilibrio todo serán oportunidades y no problemas”, comenta el director de Hesperia Sevilla.

Sevilla es reflejo de lo que sucede en España, con activos que se consolidan como referencia en inversión, un mercado que demuestra resiliencia frente a turbulencias económicas y geopolíticas, proyecta seguridad al turista y ofrece solvencia financiera gracias a sólidos resultados operativos, explican en Christie & Co. Un tejido maduro, consolidado y profesional, el sevillano, que, con las nuevas incorporaciones, no para de ganar en exigencia.