La vivienda nueva se convierte en España en un artículo de lujo

Largas filas en stands de ferias especializadas o visita con la familia a ver la evolución de las grúas. Estas imágenes han formado parte del paisaje social español, con un motivo detrás común: la compra de una vivienda sobre plano. Miles de personas llevaban a cabo este proceso que, dependiendo de la situación del sistema financiero, requería o no un esfuerzo económico previo, un pago periódico inicial y luego una firma de hipoteca. Sin embargo, a día de hoy, esta realidad está en peligro de extinción. ¿El motivo? La vivienda nueva se ha convertido en un artículo de lujo, que cuesta de media un 43% más que un inmueble de segunda mano.

“En 2025, el valor medio de la vivienda de obra nueva se ha situado en 2.567 euros el metro cuadrado, un 43% por encima de los 1.796 euros en los que se situó de media la vivienda de segunda mano. Esto supone que la obra nueva registró una variación anual de más del 10,4% en términos nominales y más 7,6% en términos reales (descontando la inflación)”, explica Cristina Arias, directora de Estudios de Tinsa by Accumin.

Según enfatiza el estudio realizado por esta compañía, el fuerte crecimiento poblacional registrado en España desde 2021 ha alimentado la demanda de vivienda, especialmente dinámica en los últimos dos años, en un entorno de bonanza económica, con tipos de interés asequibles, empleo estable, moderación de la inflación y restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares. Esto ha provocado que en el ejercicio 2025 la cifra total de compraventas de viviendas se haya situado en máximos de la década.

Sin embargo, esta elevada actividad no corresponde con la realidad del mercado residencial medio en España, donde el acceso a una vivienda, y especialmente, si ésta es de obra nueva, es algo imposible para muchos hogares. “La escasez de suelo disponible en las zonas donde hace más falta, los dilatados trámites administrativos que aumentan el riesgo de los proyectos de construcción, la escasez de mano de obra y los costes de construcción elevados tras el pico inflacionista de 2021 encarecen la obra nueva y contribuyen a que un menor porcentaje de la población residente pueda acceder a ella, además de elevar el precio de la vivienda de segunda mano, que, ante la escasez de oferta de vivienda nueva, concentra casi la totalidad de la demanda y experimenta tensionamientos en sus precios”, explican desde Tinsa.

En términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 82% desde los mínimos alcanzados tras el estallido de la anterior burbuja inmobiliaria en 2008 (frente al 21% de la vivienda de segunda mano) y se sitúa un 17% por encima de los máximos de 2007 (un 38% más en la usada). Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 44% desde los mínimos alcanzados en 2008, pero se mantiene un 18% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007.

Unas subidas que han impactado de lleno en el esfuerzo por hogar que se debe realizar para acceder a un casa de estreno. “Existe una mayor dificultad de acceso de la población a la vivienda nueva que apunta hacia un nuevo producto residencial orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados. La tasa de esfuerzo teórico de compra se sitúa en un 44% de la renta disponible del hogar medio para la obra nueva, frente al 35% que supone la tasa de esfuerzo general”, señala Arias.

“En 2023 y 2024, los salarios se actualizaron, con un alivio provisional. También en 2025, ha habido un ligero incremento de los salarios por encima de la inflación, pero el crecimiento de los precios de la vivienda ha sido tan elevado que se ha incrementado la brecha”, agregaba la responsable de Tinsa by Accumin durante la presentación del citado estudio.

Esta situación es aún más significativa en ubicaciones como Santa Cruz de Tenerife, Benidorm (Alicante), Marbella (Málaga), Málaga, San Cristóbal de la Laguna (Tenerife), Alcobendas (Madrid), Alicante y Las Palmas de Gran Canaria (Las Palmas), lugares donde los precios ya exceden los valores máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 (descontando el efecto de la inflación). “El esfuerzo en polos de empleo y focos turísticos, donde se concentra la mayor parte de la población, alcanza niveles críticos superiores al 50% de la renta disponible del hogar medio en el caso de la ratio de esfuerzo general. Esta tasa llega a exceder el 80% de la renta disponible media en el caso de la vivienda nueva en municipios con alto componente de comprador internacional, como es el caso de Benidorm, Marbella y Torrevieja”.

Como explican desde Tinsa, uno de los motivos de que el boom de compraventas contenga la paradoja de registrarse en un mercado con tasas de esfuerzo de hasta el 80%, se encuentra en el perfil del comprador. Aunque aún no represente a nivel global un porcentaje alto, su presencia en algunas ubicaciones marca que los precios sea acordes a otras economías y no al bolsillo medio de un ciudadano español. “El incremento de las compraventas de vivienda está impulsado mayoritariamente por la demanda nacional. Sin embargo, es relevante la continuación del crecimiento de las compraventas protagonizadas por extranjeros residentes, consistente con el escenario de inmigración al alza de los últimos años, que en 2025 continuaron suponiendo el 10% del total de compraventas nacionales, uno de los niveles más elevados de la última década. Las compraventas de extranjeros residentes también aumentan en el segmento de obra nueva, donde su cuota continúa una senda creciente cercana al 6%. Por su parte, las compraventas de extranjeros no residentes se siguen moderando, aunque mantienen volúmenes robustos”.

Junto al incremento del comprador extranjero residente, en el sector dan otras claves a esta realidad. “La escasez de suelo disponible en las zonas donde hace más falta, los dilatados trámites administrativos que aumentan el riesgo de los proyectos de construcción, la escasez de mano de obra y los costes de construcción elevados tras el pico inflacionista de 2021 encarecen la obra nueva y contribuyen a que un menor porcentaje de la población residente pueda acceder a ella”, apuntan desde la compañía. Según sus estimaciones, basados en datos del Ministerio de Vivienda, en el periodo 2021-2023, los costes de construcción registraron un crecimiento medio de 7,3%, frente al 5,9% que creció de media el IPC. Desde 2024, el coste de los materiales se ha moderado pero el de la mano de obra ha aumentado con fuerza, encareciendo el coste de construcción total.