Noticia EjePrime
El organismo público, que se servirá del plan España Crece para gestionar vivienda social, baraja nuevas fórmulas como la participación vía equity en vehículos promotores para ofrecer más recursos y elevar el parque residencial.
Préstamos del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la construcción de viviendas destinadas al alquiler asequible, promovidas por el sector privado. Operaciones con financiación de la Línea ICO Vivienda mediante los fondos europeos Next Generation y a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Las noticias sobre inversión pública dirigida a aumentar el parque residencial en España, en especial a través de la fórmula del build to rent (BTR), se suceden. Y su objetivo, poner casas en arrendamiento por debajo del precio de mercado para beneficiar a las personas y hogares con mayores dificultades para el acceso a un domicilio por renta o vulnerabilidad, se repite a través de diferentes canales. Pero, ¿qué se ha hecho hasta ahora? ¿cuáles son los resultados de los programas que gestionan organismos como el instituto público de crédito?
Las cifras de unidades financiadas a través de la línea ICO Vivienda, con el aval del 50% del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en los últimos dos años, ascienden a 7.500 viviendas de alquiler asequible en el territorio nacional a través de dos fórmulas: una directa, con préstamos al promotor y otra intermedia, con la canalización de los recursos a través de entidades privadas, tal y como exponen desde la entidad a EjePrime.
El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia ha dedicado 4.000 millones de euros a esta tipología residencial, la nueva construcción para destinar al alquiler social o de precio asequible y también para mejorar el parque de vivienda existente, siempre mediante la colaboración público-privada, el mencionado aval del 50% del Estado y con la exigencia de reducir, en todos los inmuebles, nuevos o reformados, el consumo de energía primaria y mejorar su eficiencia energética.
Pues bien, a la línea ICO Vivienda se suma, ahora, España Crece. Se trata de la segunda remesa de fondos europeos Next Generation, que da continuidad al Plan de Recuperación y que, entre otros sectores como la transición verde o la innovación tecnológica, considera clave el residencial. Esta iniciativa supone un salto en la capacidad del instituto de crédito como financiador de casas asequibles en España. O debería hacerlo.
España Crece prevé movilizar hasta 23.000 millones de euros para contribuir a la construcción de 15.000 unidades al año y su objetivo, comentan fuentes del ICO, es facilitar el desarrollo de promociones que, “por su perfil de rentas y horizontes de inversión”, requieran instrumentos adaptados y “un reparto de riesgos que permita movilizar capital adicional”. Para lograrlo, permite incluir tramos no reembolsables en la financiación cuando la viabilidad del proyecto lo requiera y apuesta por una mayor flexibilidad en los plazos con el fin de acelerar la puesta en marcha de las operaciones.
Desde la institución destacan, entre sus últimas iniciativas y como modelos de este proyecto, la promoción de 142 viviendas en el municipio madrileño de Las Rozas para alquiler asequible. Una operación llevada a cabo junto al Banco de Santander a través del Plan de Recuperación que se formalizó mediante un préstamo hipotecario a un vehículo del Grupo Locare. También hacen referencia a un desarrollo ubicado en las localidades alicantinas de San Juan y San Vicente del Raspeig, donde se procederá a la construcción de 322 unidades para alquiler asequible gracias a la concesión de un crédito en este caso de forma directa a la promotora Vivasal 2 por valor de 44,7 millones de euros.
La entidad baraja ahora poner en marcha otras fórmulas como la participación vía equity en los vehículos promotores en el marco de la plataforma europea Invest EU para atraer inversión privada. Este programa pretende movilizar 372.000 millones de euros de inversión adicional procedente de recursos públicos y privados con el fin de respaldar objetivos de las políticas de la UE en el período 2021-2027. Se trata de un fondo que se ejecuta a través de socios que invierten con una garantía presupuestaria de la Unión Europea (UE) de 26.200 millones de euros.
Con este capital, los promotores privados pueden participar en los planes de vivienda social de las administraciones autonómicas y locales y también poner en marcha proyectos propios dedicados a aumentar la oferta de esta tipología residencial protegida. Invest EU también garantiza préstamos del Banco Europeo de Inversiones (BEI), que ofrece créditos con condiciones favorables a largo plazo, hasta 30 años.
Un ejemplo de este mecanismo es la financiación de 50 millones de euros que pretende impulsar, ampliar y equipar infraestructuras sociales en Cataluña, cuya segunda fase se anunció hace unas semanas. El Institut Català de Finances (ICF), la banca pública de promoción de la Generalitat de Catalunya canalizará, gracias a esta herramienta, los fondos del BEI para financiar la construcción, adquisición y rehabilitación de residencias, centros de día y viviendas asistidas para personas mayores, con discapacidad y otros colectivos, que deberán cumplir las normas europeas de construcción sostenible y los requisitos para los edificios de consumo energético próximos a cero.
Se trata del segundo y último plazo de un préstamo inicial por un valor total de 150 millones de euros cuyo primer tramo, de 100 millones, se firmó en mayo de 2025. De hecho, la presidenta del BEI, la española Nadia Calviño, consideraba, en unas recientes declaraciones, a la entidad que lidera socio clave para los conglomerados urbanos. “Uno de cada cuatro euros que financiamos va las ciudades. Este año nuestro objetivo pasa por otorgar 6.000 millones de euros para vivienda en Europa”, afirmaba.
La colaboración entre instituciones es otro de los recursos. Así, el Grupo BEI, formado por el BEI y el Fondo Europeo de Inversiones (FEI), junto al ICO, daban cuenta a finales del mes pasado de la inversión en el fondo Rmbs (Residential Mortgage-Backed Security, por sus siglas en inglés) Prado XII de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) de 325 millones de euros para rehabilitación energética de viviendas. El BEI aporta 150 millones, el FEI 75 millones y el ICO 100 millones de euros. La UCI, una joint venture de Banco Santander y BNP Paribas, destinará el capital a particulares y comunidades de propietarios en forma de préstamos para reformar edificios y también, en menor medida, para adquirir viviendas con altos estándares de eficiencia energética.
El actual Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aprobado el pasado 22 de abril en el Congreso, lista hasta 18 programas de ayudas con más de 4.900 millones de euros destinados a obra nueva y rehabilitación con subvenciones que cubrirán entre el 55% y el 70% de la inversión según la zona, el grado de industrialización de la construcción y otros condicionantes. El nuevo plan modifica además los fondos Next Gen para ‘rescatar’ edificios que los habían recibido pero que no acabarían sus obras a tiempo, una demanda del sector. Para ello, se ha modificado el Real Decreto 853/2021 con el fin de permitir que los trabajos concluyan más allá de junio de 2026 y autorizar aportaciones complementarias para alcanzar los objetivos.
Valoración positiva con matices desde el sector
¿Y qué opina el sector? Según las fuentes consultadas por EjePrime hay una especie de “bipolaridad” a la hora de valorar las iniciativas de financiación pública. Consideran que han aportado valor pero que existen muchos aspectos de mejora. La experiencia del ICO en la financiación de vivienda asequible o social viene de lejos, con unas primeras líneas centradas en ayudas hipotecarias a jóvenes para adquirir vivienda. Ahora, en cambio, se ha decidido apostar por el modelo de préstamo hipotecario al promotor para BTR. La financiación de un tramo muy importante del total, a menudo por encima del 50% y a largo plazo, es algo muy bien valorado pero no así la transparencia y la información que deberían acompañar, opinan, a estas iniciativas.
Frente a cifras de unidades por construir o de financiación prevista, reclaman más datos sobre en qué inversiones privadas se traducen en concreto, con cuánto capital o qué seguimiento se realiza tras los anuncios. “Hay mucha propaganda en torno a España Crece. Esta consideración no debe empañar que incentivar la vivienda protegida en alquiler es una gran noticia”, exponen desde la patronal, “pero no queremos una banca pública que haga la competencia al sector privado. Los mensajes políticos desde el Gobierno no han sido de mucha ayuda”.
“Hay que mejorar en imagen y en comunicación. No se puede mandar el recado de que el capital privado es especulador y malo y después solicitar que ayuden a un fondo soberano. Dicho esto, el interés en crear una infraestructura estable para BTR está muy bien, con el apoyo de las entidades públicas”, comentan fuentes autorizadas del sector. “Con los primeros fondos Next Gen se crearon empresas mixtas de capital y salieron concursos que aún no han cristalizado. Quizá sería importante que hubiera más personal especializado en instituciones como el ICO, que escucha y pide opinión a los promotores privados, para poder perfeccionar los proyectos”, abundan.
Homes England, nuevo banco nacional en Reino Unido
Fuera de la Unión Europea, destaca la iniciativa del Ejecutivo de Reino Unido, que acaba de crear Homes England, un banco nacional para la planificación territorial con visión de futuro y para la inversión en vivienda. De hecho, ya ha suscrito un acuerdo con Aviva para promover residencias en áreas urbanas del país con menos recursos con un compromiso inicial de 100 millones de libras y una cartera avanzada de proyectos en Liverpool y Manchester.
La entidad aporta financiación flexible respaldada por el Gobierno para desbloquear proyectos residenciales y de regeneración, atraer capital privado y acelerar la ejecución de desarrollos a gran escala. Prioriza terrenos infrautilizados ya urbanizados en ciudades y pueblos de las diferentes regiones para mejorar el parque de vivienda y crear barrios cuidados. Dirige los activos, en régimen de alquiler y con bajo consumo energético, a “familias trabajadoras de ingresos bajos a medios” para que vivan en “áreas urbanas con buenas conexiones de transporte y servicios sociales”.
