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El organismo supervisor señala que la respuesta de la oferta residencial actual es limitada en relación con el dinamismo que ofrece la demanda y reclama un conjunto de políticas estructurales que aumenten el parque de vivienda.
El mercado de la vivienda en España está inmerso en un bucle caracterizado por un incremento de la demanda que la oferta no es capaz de satisfacer, lo que está elevando los precios de una manera acusada, expulsando a un buen número de compradores que ven cómo su capacidad económica es insuficiente para su acceso.
Pero esta ecuación cuya resolución pasaría por construir y construir más vivienda, en la práctica se encuentra con una serie de restricciones que provocan que la solución a este problema no sea sencilla e incluso pueda agravarse ligeramente. La realidad del mercado es que la oferta de vivienda reacciona con lentitud ante el incremento de los precios, de forma que la producción de vivienda nueva no alcanza el ritmo necesario para equilibrar el crecimiento de los hogares y la demanda de vivienda residencial.
Además, entre las restricciones a la oferta de vivienda nueva destacan la escasez de suelo edificable, la lentitud en la ejecución de viviendas previstas y los problemas en la gestión de la planificación urbanística, pero por si esto fuera poco, a ello se suma la disminución de la productividad, el déficit del tamaño empresarial y de la mano de obra y la menor rentabilidad en el sector de la construcción residencial en relación con otras actividades.
Este es el diagnóstico que realiza el Banco de España dentro de su último Informe Anual 2025 publicado este jueves y cuyo tratamiento apunta a la necesidad de un conjunto de políticas estructurales que aumenten la oferta de vivienda, especialmente en los ámbitos de la planificación y gestión urbanística y en materia de suelo, cuya efectividad requiere de la coordinación de los tres niveles de gobierno con competencias en vivienda.
Precisamente, una de las decisiones que, aunque está en manos de los responsables de planificación urbanística, podría ponerse en la práctica según la autoridad monetaria, sería el aumento de la densidad de la edificación de viviendas en el suelo que se encuentra en fase de transformación urbanística, una medida que vendría a paliar el problema en aquellos municipios con escasez de suelo.
Así, señala que si se densifica esta construcción de vivienda en estas áreas de desarrollo “de acuerdo con el gradiente de densificación promedio del suelo urbano consolidado en las áreas urbanas”, se conseguiría medio millón de viviendas adicionales a las previstas. Pero el Banco de España va más allá al considerar que si se asume que las áreas en desarrollo pueden alcanzar la misma densificación que existe en el promedio de las áreas consolidadas, se podrían llegar a construir hasta 1,2 millones de viviendas adicionales en las seis grandes áreas urbanas: Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Zaragoza y Sevilla.
La autoridad monetaria recoge en su informe que la respuesta de la oferta residencial es limitada en relación con el dinamismo de la demanda. Subraya que, si bien el auge de la demanda residencial y el incremento de los precios reales de la vivienda harían esperar un repunte sostenido de la inversión residencial y de la producción de vivienda, esta inversión residencial se sitúa por debajo de su promedio de otros periodos de auge de la demanda residencial y, en 2025, el número de viviendas terminadas (92.000) registró una reducción del 9%.
A ello se suma que la productividad de la construcción en España muestra una tendencia descendente durante las últimas décadas. La productividad laboral de este sector en España se reduce en una magnitud que depende de las medidas utilizadas. La producción por hora trabajada disminuye un 13% de 2013 a 2025. El valor añadido bruto por ocupado se sitúa en 2025 en torno a un 25% por debajo de la productividad del conjunto de la economía.
Para la entidad presidida por José Luis Escrivá, “esta evolución sugiere la existencia de fricciones de oferta, que limitan su elasticidad ante el aumento de los precios”. Los precios reales de adquisición de vivienda subieron en promedio un 9,7% en 2025, frente a avances del 5,5% en 2024 o del 0,4% en 2023. Este dinamismo se ve impulsado por los precios de la vivienda usada, que aumentaron un 10% en 2025 y se situaron por encima del crecimiento del 8,4% de la vivienda nueva. Esta evolución sería el resultado del diferencial entre el aumento de la demanda y el de la oferta, cuyo incremento sostenido sería uno de los determinantes del crecimiento de los precios.
La menor rentabilidad del sector de la construcción y la promoción residencial habría limitado el aumento de la inversión residencial, a pesar del crecimiento sostenido de los precios de la vivienda y la rentabilidad del sector de la construcción residencial habría comenzado a recuperarse en 2014, si bien esta rentabilidad parte de niveles negativos condicionados por las consecuencias de la crisis financiera global, apunta el informe.
En concreto, las empresas cuya actividad principal es la construcción de edificios residenciales incrementaron la rentabilidad sobre sus recursos propios (ROE) desde niveles negativos entre 2011 y 2017 hasta un 2,7% promedio en el período 2018-2020. Esta recuperación de la rentabilidad prosigue desde 2021, hasta alcanzar un 8,7% en 2024 y es unos 6 puntos porcentuales inferior a su promedio entre 2004 y 2007. La rentabilidad sobre activos (ROA) de la construcción residencial se mantiene contenida y no alcanza el 3,2% en 2024. Esta evolución se produce en un contexto de reducción paulatina del elevado apalancamiento de este sector y un aumento de la rotación de sus activos.
El incremento de los precios reales de la vivienda desde 2014 sitúa los precios en niveles elevados en una perspectiva histórica de las últimas cinco décadas. Por ejemplo, los precios reales en el primer trimestre de 2026 se encuentran un 12,2% por debajo del máximo observado en el tercer trimestre de 2007. No obstante, el estudio indica que el aumento de los precios de la vivienda desde 2014 también se explica por el crecimiento acumulado de la renta disponible bruta real de los hogares del 15% hasta 2025 (5,5% en términos per cápita).
Por lo que respecta al alquiler, los precios de los nuevos contratos se incrementan desde 2019 de manera sustancial hasta alcanzar en términos reales un avance del 4,6% interanual en 2024, frente a la contención del precio del alquiler para los contratos vigentes, que registra un avance promedio del 0,4% anual desde 2019.
Además, las nuevas viviendas que entran en el mercado del alquiler muestran precios significativamente mayores que los precios medios del alquiler. En concreto, en 2020 las nuevas viviendas se alquilaban a un precio un 6,2% mayor que el promedio de las viviendas en alquiler, frente al 16,5% en 2024. Los indicadores adelantados de precios, basados en precios de oferta de nuevos alquileres anunciados en los portales inmobiliarios, apuntan a un avance en términos reales del 5% en 2025.
