Noticia EjePrime
La reconversión de oficinas obsoletas hacia residencial y hoteles se afianza en España con más de 500.000 metros cuadrados en análisis y un volumen transaccionado que ya supera los 1.500 millones de euros en el segmento.
El mercado inmobiliario español está viviendo a lo largo de los últimos años una transformación estructural, especialmente en el centro de las grandes ciudades, que en buena medida deriva de la fuerte demanda existente en vivienda. El tiempo donde las compañías ocupaban edificios históricos del centro de las grandes ciudades ha dado paso a una demanda corporativa más sofisticada, donde se buscan otro tipo de características en las oficinas, donde los espacios abiertos ganan opciones, al tiempo que son medioambientalmente más adecuados, algo difícil de alcanzar en inmuebles centenarios del CBD (Central Business District) de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
Donde antes existían importantes oficinas de, sobre todo, medianas y pequeñas empresas, ahora triunfan, ante todo, viviendas, especialmente de lujo, proyectos de hoteles de envergadura e incluso centros sanitarios, lo que está contribuyendo a esta transformación urbanística profunda de las ciudades. Unos cambios que se iniciaron principalmente a raíz de la pandemia y el auge del teletrabajo y que ha venido provocando una racionalización de los espacios, de manera que no sean tan extensivos y se adecúen más a los actuales sistemas híbridos de trabajo, donde coexiste la presencialidad y el teletrabajo.
Así explicaba Chío Triviño, directora de Desarrollo Corporativo de la socimi Árima, en una entrevista con EjePrime, “que hay algunos edificios que ofrecen más valor a la sociedad, dadas las circunstancias, con otros usos y no tanto oficinas, pero también creo que en el centro de Madrid hay mucha oficina que históricamente sí que era de uso residencial y que quizás ahora por la tendencia del mercado, tiene sentido que vuelva a ser de uso residencial”. Considera que ese stock de oficinas en edificios residenciales se reciclarán probablemente, al estar muy enfocado al residencial de lujo, una demanda creciente en una ciudad como Madrid, donde existen determinados distritos que se mueven al más alto nivel mundial en la vivienda de lujo. Desde su punto de vista, este movimiento provocará que la demanda se enfoque “a edificios de oficinas más institucionales y con esas características de alta calidad por la que nosotros apostamos”.
Según María Mayoral, directora senior responsable de cambios de usos y líder del área de Inversión Residencial en Cbre, “la reconversión de activos no es, por sí sola, la solución al déficit estructural de vivienda en España, pero sí es una palanca relevante para contribuir a aliviarlo, especialmente en entornos urbanos donde el desarrollo de obra nueva es más limitado”.
Así considera que este tipo de operaciones está permitiendo impulsar nuevas fórmulas residenciales, como el flex living, que aportan mayor flexibilidad y capacidad de adaptación a la demanda. A modo de ejemplo, en los mercados donde ya se han desarrollado proyectos de flex living a cierta escala, “se empieza a observar un efecto de mayor equilibrio local de oferta y demanda, con una estabilización progresiva de la presión sobre el alquiler”.
Dos de los casos más emblemáticos en Madrid son la operación de compra de Goya 14 por parte de Pictet y Blasson a la socimi Gmp, donde se ubicaba la antigua sede de la Audiencia Nacional y que se transformará en viviendas de lujo. Aunque no se conocen cifras cerradas, se estima que la invrsión superará los 100 millones de euros. Se da la circunstancia que ambas compañías ya apostaron por este tipo de residencial de lujo en 2023, cuando se aliaron con Mandarín Oriental para el primer proyecto branded residences solo residencial en Madrid, también en el barrio de Salamanca (Hermosilla 47).
El segundo caso más reciente se localiza en Recoletos 22, en un edificio propiedad de la Mutualidad General de Abogados y que albergaba la sede de la Escuela Universitaria de Artes e Industrias Creativas TAI (y que se trasladará a Pozuelo, como informó este diario, que ha sido adquirido este año por el Grupo Quantum Kiptam para también llevar a cabo un proyecto de viviendas de lujo.
También la entidad francesa Crédit Agricole ha puesto a la venta el emblemático edificio de su sede en España, en el número 1 del Paseo de la Castellana, junto a las torres de Colón, actual sede del despacho de abogados Garrigues. Un característico edificio de 7 plantas que por ubicación y características podría modificar su uso para living de lujo e incluso hospitality en una de las zona prime de la ciudad, según fuentes del mercado.
Hace un mes El Corte Inglés e InterContinental Hotels Group (IHG) firmaron un acuerdo para la apertura en Madrid del primer hotel de la marca de lujo Kimpton. La operación se estructurará a través de un contrato de gestión hotelera por el cual IHG operará el establecimiento, mientras que El Corte Inglés mantendrá la propiedad patrimonial del activo que estará situado en los dos edificios contiguos (Goya 89 y Conde de Peñalver 3) al centro comercial en Goya. Será un hotel de cinco estrellas y unas 100 habitaciones distribuidas en siete plantas.
De cara a 2026, las perspectivas, apuntan a un año de continuidad y consolidación. El pipeline sigue creciendo, con más de 500.000 metros cuadrados en análisis, y la transformación de usos se ha consolidado como una tendencia estructural del mercado. La demanda de living y hoteles seguirá actuando como principal motor, mientras que los edificios más desactualizados continuarán siendo candidatos naturales a reconversión.
Desde Cbre añaden que esta tendencia continuará avanzando, aunque requiere que las administraciones públicas flexibilicen los usos y agilicen la normativa, además de que los proyectos cumplan los requisitos arquitectónicos necesarios. Las iniciativas regulatorias empiezan a redefinir el marco de desarrollo residencial, especialmente en entornos urbanos consolidados. Destacan la Ley 3/2024 en la Comunidad de Madrid, que facilita el cambio directo de uso terciario (oficinas) a residencial protegido, y la normativa zonal 9.3, que permitirá transformar suelo industrial en nuevos formatos como el flex living.
Los últimos datos disponibles por esta consultora referidos a 2025 ponen de relieve cómo se alcanzó un máximo histórico con 73 operaciones de cambios de uso identificados y más de 392.000 metros cuadrados reconvertidos en las grandes ciudades españolas. Según los datos, el living concentró cerca de la mitad de los cambios de uso, incluyendo reconversiones hacia promociones en compraventa, activos de flex living y residencias de estudiantes.
Este impulso se explicaría por tres factores principales: la presión de la demanda residencial; el creciente interés inversor por el segmento living, debido a su estabilidad, recorrido y fundamentales de mercado; y la existencia de un parque relevante de activos obsoletos, especialmente oficinas, susceptibles de transformación. En este contexto, la reconversión se consolida como una vía eficiente para reactivar stock infrautilizado y adaptarlo a las necesidades actuales del mercado.
En los últimos tres años, Cbre ha identificado cerca de un centenar de activos reconvertidos a living, en un proceso que refleja una clara reasignación de usos. La mitad de estas transformaciones vino de uso inicial oficinas y alrededor del 60% se concentró en Madrid, aunque otras regiones, como Andalucía y Valencia, están ganando protagonismo. Además, existe un relevante mercado de inversión: el 70% de estas conversiones llevó asociada una transacción, con un volumen superior a los 1.500 millones de euros. Al mismo tiempo, estas transformaciones están impulsando el desarrollo de producto prime, con una de cada cuatro transformaciones destinadas a residencial de lujo.
Los edificios de oficinas siguen siendo el principal activo de origen en las operaciones de cambio de uso. En 2025 representaron el 55% de los casos a nivel nacional, con cerca de 240.000 metros cuadrados reconvertidos desde este uso, y porcentajes incluso superiores en mercados como Madrid, con un 70% de los cambios. Se trata, en su mayoría, de activos ubicados en entornos urbanos consolidados, muchas veces integrados en zonas con un claro carácter residencial, donde este es el uso predominante de las parcelas, lo que facilita su transformación desde el punto de vista urbanístico.
En términos geográficos, Madrid sigue siendo el principal foco de las reconversiones de edificios, concentrando en 2025 el 48% de los casos y el 83% del volumen de inversión asociado. No obstante, se observa un creciente dinamismo en ubicaciones secundarias, que ya concentran el 52% de las reconversiones, con especial protagonismo de regiones como Andalucía, País Vasco o Comunidad Valenciana. Esto refleja cómo la reconversión empieza también a actuar como palanca de regeneración en mercados fuera de las grandes capitales.
