El déficit de vivienda requiere 230.000 unidades nuevas anuales hasta 2034, según OBS

El déficit de vivienda en España se corregirá, como pronto, dentro de ocho años, si se mantiene, desde ahora, un ritmo de promoción superior a las 230.000 viviendas anuales, lo que supone más del doble (+128%) del volumen de unidades registrado 2024, que fue el máximo histórico de la última década, según el informe Mercado Inmobiliario 2026 de OBS Business School. El estudio señala que desde 2021 se han creado en España 1,2 millones de hogares, mientras que tan solo se han terminado 474.000 viviendas, lo que supone un déficit de 740.000 que se extiende por casi todas las provincias.

“No se construye donde más se necesita”, señala el director del documento, Carlos Balado, sino que, en cambio, “la oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere”, un desajuste que aumenta la presión sobre los precios, “en un bucle que no cesa”. No obstante, el texto explica que la solución para acabar con el problema “es la rigidez estructural” del mercado español, ya que hay escasez de suelo finalista y problemas para financiar procesos de urbanización. A ello hay que unir la falta de mano de obra especializada y el hecho de que los costes para construir son cada vez más elevados y las exigencias normativas son “muy rígidas” en materia de sostenibilidad.

Asimismo, el informe señala que el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones, es “un parche minúsculo para una herida gigante” y reclama una mayor coordinación entre las administraciones y el sector privado antes de advertir de que las medidas destinadas a estimular la demanda, como avales públicos o bonificaciones fiscales, pueden incrementar la presión sobre los precios si no van acompañadas de un aumento de la oferta.

Según el informe, el precio medio de la vivienda se sitúa ya en 2.429 euros por metro cuadrado, un 36,5% por encima de los máximos de 2007. La Comunidad de Madrid presenta el precio más elevado por regiones, con 4.407 euros por metro cuadrado, mientras que San Sebastián es la capital más cara con 6.154 euros y Zamora la más barata con 1.372 euros. Todas las capitales han registrado aumentos durante el último año, con León a la cabeza, con una subida del 22,7%.

El encarecimiento de la vivienda eleva también el esfuerzo necesario para acceder a una hipoteca. Un hogar medio debe destinar el 44% de su renta disponible al pago del primer año, frente al 35% que se considera habitualmente un umbral razonable. En Baleares este esfuerzo alcanza el 56,8% y en destinos turísticos como Benidorm, Marbella o Torrevieja puede superar el 80%.

Y mientras la inversión inmobiliaria ha aumentado un 93% en el primer trimestre de 2026, hasta los 6.300 millones de euros, la construcción permanece estancada en niveles históricamente bajos. España apenas inicia 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las casi 20 del máximo previo a la crisis, una situación que el estudio relaciona con la baja rentabilidad de la promoción y las dificultades para generar nuevo suelo.

En el mercado del alquiler, el informe prevé que los precios continúen creciendo cerca del 10% anual. En 2026 hay 14.000 viviendas menos disponibles y cada inmueble recibe una media de 141 interesados cada 10 días, frente a los 112 de 2025. La escasez de oferta está obligando a los hogares a compartir vivienda, reducir superficie o alejarse de los centros urbanos, mientras que la mitad de las familias de alquiler necesitarían más de 30 años de ahorro para poder acceder a una casa en propiedad.

De cara a los próximos años, OBS prevé una moderación de las compraventas ante el elevado nivel de los precios, la escasez de oferta en las principales zonas de demanda y la desaceleración del crecimiento económico. El informe estima una contracción de las ventas del 1,6% en 2026 y un cierto estancamiento, con una caída del 1,1%, en 2027, mientras mantiene la previsión de que los alquileres continúen aumentando en tasas próximas al 10% anual.