El déficit de oficinas prime en el centro de Madrid y Barcelona se triplicará hasta 2028

El mercado de oficinas en España afronta una etapa marcada por una creciente escasez de espacios de calidad en las ubicaciones más demandadas. La expectativa es que el desequilibrio entre la oferta disponible y la demanda de oficinas prime continuará ampliándose durante los próximos años, especialmente en Madrid y Barcelona, donde la nueva oferta prevista hasta 2028 no será suficiente para absorber las necesidades del mercado.

La capital madrileña afronta un escenario de creciente escasez de oficinas de calidad en las zonas de mayor demanda. Según el informe Shrinking Supply Spain, elaborado por Cushman & Wakefield, el déficit de espacios prime se triplicará entre 2026 y 2028, pasando de cerca de 39.000 metros cuadrados, a más de 117.000 metros cuadrados.

Un desequilibrio que se produce en un mercado con un parque de oficinas cercano a los 13,6 millones de metros cuadrados, y donde la disponibilidad de los mejores activos se encuentra en niveles mínimos. En el distrito financiero (CBD), la tasa de disponibilidad apenas alcanza el 2,7%, mientras que en los edificios de Grado A, la cifra desciende hasta aproximadamente el 0,5%. La demanda sigue siendo dinámica, siendo los espacios más modernos, más eficientes y mejor ubicados, los que concentran mayoritariamente el interés de las empresas.

Simultáneamente, Barcelona también afronta un escenario de creciente sequía en cuanto a oficinas de calidad. Las previsiones de Cushman & Wakefield indican que el déficit de espacios prime pasará de cerca de 19.000 metros cuadrados en 2026, a más de 59.000 metros cuadrados en 2028, multiplicando por tres la cifra en apenas dos años, y consolidando una ausencia estructural de oficinas de calidad en los submercados con más demanda de la ciudad.

La tendencia coincide con una disponibilidad muy limitada en el CBD y el centro de la ciudad, donde las alternativas para las empresas son cada vez más reducidas, a la vez que la demanda concentra alrededor del 73% en, específicamente, oficinas de calidad. Al mismo tiempo, el informe destaca que este escenario a nivel nacional responde tanto a la fortaleza de la demanda, como a la limitada capacidad del mercado para generar nueva oferta, situación acrecentada por el aumento de los costes de construcción, el encarecimiento de la financiación y la reconversión de edificios hacia otros usos.

Como consecuencia, las rentas prime han mantenido una tendencia claramente alcista, acumulando un incremento del 14% desde 2023 en ambas capitales. De cara al periodo entre el cierre de 2026, y el final de 2028, la consultora prevé un crecimiento adicional de entre el 4% y el 5% en Madrid y Barcelona, impulsado por la persistente escasez de espacios de máxima calidad.

La tendencia del mercado hacia activos de mayor calidad es una tendencia que también se observa a nivel continental. En 2025, el 52% de toda la contratación de oficinas en Europa correspondió a espacios de Grado A, y el 67% de estos se concentró en ubicaciones prime. Sin embargo, la disponibilidad de este tipo de activos apenas alcanza el 3,3%, y se reduce al 2,8% en zonas core. Si bien, de cara a 2028, se prevé la entrega de aproximadamente 6,5 millones de metros cuadrados de nuevos desarrollos, la demanda estimada asciende a 15,4 millones de metros cuadrados de espacios de Grado A, que daría lugar a un déficit potencial cercano a los 8,9 millones de metros cuadrados.