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El mercado residencial en España sigue con su escalada de precios alcanzando cuotas no vistas desde el boom que acabó con el estallido del crack inmobiliario. Sin embargo, los primeros síntomas de cambio comienzan a aparecer.
Tras los más de 49 trimestres consecutivos desde 2013, en los que la vivienda ha ido acumulando sucesivos incrementos de precios, las últimas estadísticas conocidas este mes de septiembre han dejado ligeros aunque constatables cambios.
Los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al segundo trimestre de 2026 (marzo a junio) han puesto encima de la mesa como pese a que los precios de la vivienda en España siguen registrando un elevado ritmo del 12,2% interanual —lo que no hace más que confirmar que siguen en torno a los niveles máximos históricos con un ritmo que habría que remontarse a los años previos a la crisis financiera—, arrojan una ligera moderación tras el 12,7% del cierre de 2025. También los datos conocidos de la tasadora Tinsa, correspondientes en este caso al mes de julio, evidencian una desaceleración del mercado, más acusada en los territorios insulares y las capitales y grandes ciudades, pese a que aún registran en agosto un aumento del 14,9%. A ellos se suma la caída de las operaciones de compraventa del 7,7% en julio, el mayor descenso en tasa interanual en más de dos años, tendencia semejante a la que están empezando a mostrar las hipotecas.
Para poder entender esta realidad del mercado salpicada de un buen número de cifras de diferentes fuentes, pero confluentes en sus tendencias, hay que analizar el fuerte crecimiento de la demanda, cuyo origen se encuentra en el aumento del número de hogares y de la población en un momento en el que no hay una oferta suficiente. Las leyes del mercado han sido implacables durante estos últimos años, en los que esta falta de oferta y fuerte demanda se ha traducido en un importante incremento de los precios.
La principal causa que explicaría esta falta de oferta, especialmente de vivienda nueva, es el reducido ritmo constructor con apenas 100.000 unidades al año, lo que ha provocado que la tensión de los precios se haya trasladado a la vivienda de segunda mano de tal manera que, a la vista de los últimos datos superan el incremento de precios de la obra nueva. La creación de mucho más hogares provoca un incremento en el déficit residencial, que el Banco de España ha situado recientemente en 750.000 unidades y que otras entidades llegan a situar en cerca de un millón de unidades.
Otra característica de este mercado, es que si desde el segundo trimestre de 2014, el incremento de precios en términos generales ha estado protagonizado mayoritariamente por la obra nueva, ha sido a partir de 2025, cuando se ha producido el sorpasso por parte de la vivienda usada. Así en el segundo trimestre de 2026 ha registrado un incremento del 12,9% frente al 7,4% de la nueva. El mayor registro se alcanzó al inicio del presente ejercicio cuando alcanzó una tasa del 13,5%, frente al 9,1% de la obra nueva, lo que supone el mayor dato de crecimiento desde el actual ciclo alcista de precios.
Pese a esta falta de oferta, este mercado se ha caracterizado por tener unas favorables condiciones de financiación, es decir de acceso a las hipotecas, que ha ejercido de ‘gasolina’ para la demanda y consecuentemente impulsando los precios. Sin embargo, los mensajes provenientes del Banco Central Europeo (BCE) ya apuntan hacia un fin de esta laxitud en la financiación y un el progresivo empeoramiento de las condiciones, cuyo primer exponente ha sido el euríbor de agosto que cerró en el 2,954%, el nivel más elevado de esta referencia de las hipotecas en los dos últimos años, desde el 3,169% del mismo mes de 2024.
“El reciente repunte de la inflación en la eurozona y la previsión de un endurecimiento de la política monetaria podrían marcar un punto de inflexión durante los próximos meses”, señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Desde su punto de vista, estas circunstancias podrían moderar el fuerte ritmo de crecimiento actual, dando paso a un mercado más segmentado durante los próximos meses.
Pese a esta situación, la necesidad de acceder a una vivienda va a seguir siendo muy elevada a la vista del ritmo de crecimiento de la población y la creación de familias, por lo que cada vez va a ser más complicada la compra, lo que puede ser una nueva oportunidad para el alquiler, que pasaría a jugar un papel más destacado que el desarrollado hasta ahora. La realidad se impone, ya que “después de varios años en los que los precios han crecido muy por encima de los salarios y de la capacidad de ahorro de los hogares, una parte de la demanda empieza a quedarse sin margen financiero para asumir los valores actuales”, añade Matos.
Pese a que la necesidad de capital requerida para la compra de una vivienda no es la mismo en cualquier ciudad, aquellos lugares que soportan la presencia de una mayor demanda son los que vienen experimentando un esfuerzo mayor. Los niveles de precios en algunas ciudades como Madrid o Barcelona han alcanzado un nivel tan elevado que han disparado desmesuradamente el esfuerzo financiero para acceder a la compra.
El acceso a la vivienda en la provincia de Madrid se sitúa por encima del 40% de la renta disponible del hogar medio, superior al nivel de 35% que es el considerado como razonable. Sin embargo, este mismo esfuerzo en la capital alcanza niveles del 56% de la renta disponible del hogar medio, nivel considerado crítico, según datos de Tinsa. En el área metropolitana superan el nivel “razonable” cuatro municipios situados en el sur y este. Se trata de Alcorcón (38%), Leganés (37%), Móstoles (36%) y Coslada (36%).
El acceso a la vivienda en la provincia de Barcelona se sitúa en 36% de la renta disponible del hogar medio, cercano al nivel de 35% considerado razonable. La capital, sin embargo, se sitúa en un nivel de esfuerzo crítico del 53%. Los municipios del área metropolitana que registran niveles superiores al nivel de esfuerzo razonable se sitúan en zonas colindantes con la capital. Se trata de Hospitalet de Llobregat (41%), Sant Adrià de Besòs (39%), Cornellà de Llobregat (38%), Santa Coloma de Gramenet (37%) y Badalona (36%).
La consecuencia de todo ello, según señala Matos, va a ser que los compradores cada vez van a ser más selectivos, van a reducir su presupuesto de compra, al tiempo que buscarán viviendas de menor tamaño y ampliarán su radio de búsqueda hacia zonas más asequibles, e incluso puede retrasar su decisión de compra para tiempos mejores.
Para Diego Bestard, consejero delegado y fundador de Urbanitae, las compraventas continúan en niveles históricamente elevados y los precios siguen aumentando porque la oferta disponible continúa claramente por debajo de la demanda, por lo que considera que “no tenemos, por tanto, un problema de exceso de producto buscando comprador. Tenemos exactamente el contrario. Esto no significa que todo vaya bien, ya que una parte creciente de la población no puede comprar o alquilar una vivienda en las condiciones actuales”. Desde su punto de vista el precio del suelo, los costes de construcción, la lentitud administrativa y la insuficiente generación de nueva oferta se trasladan al precio final hasta alcanzar el límite de solvencia de muchos hogares. “No estamos ante una crisis inmobiliaria, sino ante una crisis de acceso a la vivienda dentro de un mercado cuyos fundamentales siguen siendo sólidos”, explica.
A la vista de la opinión de los expertos, el futuro del mercado va a seguir caracterizado por una falta de oferta y una fuerte demanda, contrariamente a lo que sucedió en la burbuja inmobiliaria, donde lo que existía era un exceso de oferta. Los problemas para acelerar la construcción de obra nueva seguirán presentes en este mercado, que como han venido reclamando promotores y constructores se centran en una falta de suelo finalista, una excesiva burocracia en la gestión, junto a una elevada fiscalidad, a los que se suman los elevados costes de los materiales derivados de la actual situación geopolítica.
