La oferta de unifamiliares no contribuye a solucionar el problema de la vivienda

Impulso del unifamiliar desde el Covid. Ante la falta de oferta de vivienda que vive el mercado residencial y en el que la mayor parte de las propuestas para su solución pasan por incrementar el número de unidades construidas, e incluso aprovechar las reducidas pastillas de suelo para crecer a lo alto, es decir incrementar las alturas de las viviendas, la importante demanda de viviendas unifamiliares, cuyo máximo esplendor se alcanzó tras el confinamiento por el Covid en 2020, lejos de ser una moda obligada y pasajera por el problema sanitario, ha ido ganando peso año tras año y tiende a consolidarse como una parte de la demanda, aunque sin contribuir a solucionar el problema.

Pese a las cifras de crecimiento de los últimos ejercicios, resulta complicado que se conviertan en la solución a los problemas que vive actualmente el mercado residencial y resulta cuanto menos complicado que vayan a representar una parte importante de la oferta. Tampoco parece la fórmula adecuada para el acceso a una primera vivienda, ni se trata de una modalidad de construcción atractiva para el promotor, que tiene que hacer frente a un mayor coste de construcción, con materiales más caros y deben soportar mayores costes financieros por tratarse de una venta de última hora a obra vista.

“Las viviendas unifamiliares conllevan un estilo de vida ligado a un perfil económico más alto en el día a día. Suelen requerir coche al encontrarse fuera de los núcleos urbanos. Y, actualmente, de lo que hablamos es del problema al acceso a la vivienda, sobre todo, de los más jóvenes y de familias con bajos ingresos”, explica a EjePrime Pablo Rodríguez-Losada, director comercial y de marketing de Aedas Homes.

Pese a todo, los números son los que son y si antes de la pandemia las operaciones de compra de viviendas unifamiliares estaban consolidadas en poco más de 100.000 unidades al año, fue en 2020 cuando experimentaron un repunte hasta 123.072 unidades escrituradas, según los datos del Consejo General del Notariado. En el transcurso de 2020 a 2021 es cuando dieron un salto cualitativo del 38%, hasta alcanzar las 169.783 unidades vendidas, tendencia que se mantuvo a lo largo de 2022 hasta registrar un máximo de 171.184 unidades.

Para Rodríguez-Losada, el comportamiento del comprador de vivienda unifamiliar responde a unos patrones específicos: edad media superior, perfil familiar con hijos no emancipados, nivel económico alto y normalmente repositor; es decir, ya es propietario y quiere cambiar de vivienda. A priori, es un segmento muy atractivo, pero su comportamiento de compra también es diferente a la vivienda en bloque plurifamiliar. La toma de decisiones de compra se realiza al final de la construcción de la promoción, a pocos meses de la entrega. “Para un promotor inmobiliario, esta compra tardía es un reto porque exige unos niveles de fondos propios más altos y disposiciones bancarias más fuertes”, explica a EjePrime.

En su opinión, las promotoras se decantan por hacer unifamiliares cuando complementan promociones de plurifamiliares, pero no siempre es posible. Los unifamiliares son un buen complemento para poder atender a todo tipo de clientes. “No obstante, en muchas ocasiones se lanzan promociones 100% unifamiliares a pesar de que pueden resultar menos interesantes que los proyectos de plurifamiliares, ya que son más lentas en su construcción y más pequeñas en número”, añade.

Esta tendencia alcista de ventas también se refleja en los precios. Según las estadísticas recogidas por los notarios, a raíz de las firmas de escrituras, los precios medios pasaron de 1.078,54 euros por metro cuadrado en 2020 hasta 1.202,32 euros en 2021, un incremento del 11,5% en un solo año, precisamente en el peor momento de la pandemia. Desde entonces, se ha pasado de poco más de mil euros, 1.078,54 euros por metro cuadrado, a 1.350,47 euros de 2024, lo que supone un incremento del 25,2%. Los últimos datos, de abril pasado, arrojan un saldo de 15.373 unidades vendidas a un precio de 1.395,93 euros por metro cuadrado.

Las mayores compras de unifamiliares, al igual que ha sucedido con el teletrabajo, llegó y lo hizo para quedarse, aunque con matizaciones. Para Juan Antonio Mora, director ejecutivo de Grupo Jamsa, la solución de los problemas de la vivienda pasa por la construcción en altura y no por las viviendas unifamiliares. De hecho para el promotor es un tipo de construcción más costoso, explica, “especialmente ahora con el precio que han adquirido los materiales y el suelo, que provocan que el precio de una vivienda unifamiliar media sea entre 300 y 500 euros más cara por metro cuadrado que en un bloque de viviendas multifamiliar”.

Las ventas desde la pandemia de este segmento del mercado de viviendas han pasado de registrar unas operaciones de 123.072 unidades en 2020 a 165.430 a cierre de 2024, lo que supone un crecimiento del 34,4%, mientras que en los primeros cuatro meses de 2025 ya se acumulan 59.000 unidades vendidas que anualizadas arrojan un saldo de 177.000 unifamiliares vendidos.

Para José Ortíz, director territorial de Andalucía Occidental de Insur, “desde una perspectiva estratégica, la promoción de viviendas unifamiliares representa una apuesta diferenciadora que, aunque pueda presentar márgenes operativos ligeramente inferiores en comparación con la vivienda plurifamiliar, ofrece ventajas estructurales, comerciales y de posicionamiento que justifican su desarrollo”.

Y añade que “aunque el margen bruto de una promoción plurifamiliar puede situarse en un rango superior frente al de la unifamiliar, el valor residual por unidad en la unifamiliar tiende a ser superior, con precios de venta que pueden superar en un 30% y un 50% el valor unitario de una vivienda plurifamiliar en la misma zona. Esto permite compensar la menor densidad con un mayor ingreso por unidad”.

Además considera que desde el punto de vista del promotor, este tipo de producto reduce la presión competitiva. En un mercado saturado de promociones plurifamiliares, la unifamiliar se posiciona como una alternativa menos replicable, lo que permite una mejor comercialización. En su opinión, la vivienda unifamiliar contribuye a la diversificación del parque residencial, favorece la desconcentración poblacional y se alinea con modelos de ciudad más equilibrados, especialmente en zonas con presión demográfica moderada.

Otras fuentes de este mercado que prefieren quedar en el anonimato señalaban a este diario en esta misma línea que se trataba de una tipología de construcción nada rentable para el promotor y que muchas veces se veían obligados a su construcción por tratarse de una operación vinculada a otra pastilla de suelo cercana donde debían construir bloques multifamiliares.

La superficie de esta tipología de viviendas no se ha visto afectada por este empuje del mercado y ha permanecido prácticamente estable entre los 170 y los 180 metros cuadrados de media. Los precios medios por vivienda han pasado de 193.148 euros de antes de la pandemia a 232.784 euros de finales de 2024, lo que supone un incremento del 20,5%, mientras que el precio por metro cuadrado ha crecido el 25% al pasar de 1.078,54 euros a 1.349,22 euros al cierre de 2024. En abril, el precio promedio se situaba en 243.649 euros, lo que arroja un precio por metro cuadrado de 1.395,93 euros.