El déficit de obra nueva deja sin cubrir la mitad de la demanda de vivienda en España

La realidad del mercado de vivienda en España sigue siendo que la demanda es muy superior a la oferta en todos los regímenes de tenencia, pero con diferencias entre ellos. El grueso de las compraventas se concentra en la vivienda usada ante la escasez de nueva, pero tanto en el segmento de obra usada como en el de obra nueva, se han producido fuertes subidas de precios (más del 40% entre 2020 y 2025).

Este aumento de los precios, sumado a unos criterios más prudentes de acceso al crédito hipotecario, deja la vivienda en propiedad fuera del alcance de una parte importante de la población. Esto supone un cambio de paradigma en un país en el que el 73,3% de sus habitantes es propietario de la vivienda que habita, un porcentaje que superaba el 80% antes del estallido de la burbuja.

La principal consecuencia es que el 32,9% de los hogares jóvenes estaría en situación de pobreza si se tuviera en cuenta la renta disponible una vez cubiertos los gastos de vivienda, según recoge un estudio de la Fundación Bbva y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), que sitúa este riesgo en el 24,5% cuando no se descuentan los gastos de vivienda.

Este trabajo, publicado este viernes, destaca que los jóvenes de entre 16 y 34 años emancipados destinan de media casi un 29% de los ingresos del hogar a la vivienda, 10 puntos porcentuales más que los mayores de 34, lo que refleja el hecho de que estos residen en mucha mayor proporción en alojamientos arrendados en alquiler de mercado, que es el régimen que exige un mayor esfuerzo económico.

De esta manera la tasa de pobreza de los hogares jóvenes asciende al 32,9% una vez descontados los gastos de vivienda, 9,9 puntos más que la registrada para el conjunto de la población (23%). En los hogares encabezados por inmigrantes este porcentaje se eleva al 52,3%.

El informe atribuye esta situación al desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y la construcción de viviendas, ya que entre 2021 y 2025 se levantaron 454.000 viviendas nuevas frente a los 965.000 hogares creados en el mismo periodo, lo que supone que España solo construyó el 45% de las viviendas necesarias para absorber la nueva demanda.

La construcción residencial sigue lejos de los niveles previos a la crisis inmobiliaria y destaca que factores como la escasez de mano de obra especializada, la dificultad de los procesos urbanísticos y los cambios demográficos no ayudan a una rápida adaptación de la oferta. En la actualidad, el 56% de los hogares españoles está formado por una o dos personas, lo que incrementa la demanda de viviendas y reduce el número de perceptores de renta por hogar.

Ante este realidad del mercado, el alquiler como alternativa gana peso, pese a que también está sujeto a las alzas de precios, especialmente en las áreas urbanas más dinámicas, ya que no presenta barreras de entrada tan elevadas como el mercado de vivienda en propiedad. En la actualidad, el 20,2% de los hogares reside en una vivienda en alquiler. Este aumento del alquiler representa un problema porque, al existir muy poco alquiler social y ser la única alternativa para los hogares con bajos ingresos, los inquilinos realizan mayor esfuerzo financiero para cubrir los gastos de alojamiento.

El gasto en vivienda (incluyendo energía, agua y saneamiento) representa alrededor del 19% de la renta disponible del conjunto de los hogares, pero ese esfuerzo promedio muestra diferencias importantes en función del régimen de tenencia. Se eleva hasta el 34% en el caso de la población que vive en régimen de alquiler de mercado y al 24% para los hogares con vivienda en propiedad que están pagando una hipoteca. Sin embargo, cae al 17,7% para las familias con un alquiler de no mercado (cesiones de vivienda, vivienda social) y al 9,9% para aquellos hogares que tienen una vivienda en propiedad libre de hipoteca.