El envejecimiento poblacional: de reto a oportunidad para el inmobiliario, según M&G

El sector inmobiliario se ha venido apoyando tradicionalmente en dos factores que han sido decisivos a la hora de enfocar las inversiones en el mismo. Por un lado, estaba la ubicación del activo y por otro la interacción entre la oferta y la demanda. Sin embargo, este escenario podría estar modificando sus clásicas reglas ante un nuevo factor que aunque esperado, resulta desconocido en su variable de volumen: el envejecimiento demográfico.

A medida que la composición de la población se desplaza de forma constante hacia grupos de mayor edad, la cuestión no es si la demanda de bienes inmuebles se debilitará, como la lógica podría plantear, sino cómo evolucionará, de forma que el actual patrón se adapte paulatinamente a la nueva realidad poblacional. Y es que, según se desprende del último informe global de ‘Real Estate’ de M&G, y contrariamente a la idea generalizada existente, el envejecimiento de la población no se traduce en una disminución de la demanda, sino en un cambio de concepto.

La realidad empírica demuestra, según este trabajo, que, a medida que las poblaciones envejecen de forma rápida, como es el caso de Japón, que registra un envejecimiento extremo con un tercio de su población de 65 años o más, se ha producido un crecimiento de los hogares más pequeños y de mayor edad, por lo que la demanda subyacente de vivienda ha seguido aumentando. A nivel europeo, señala el informe, los hogares unipersonales de personas mayores son el grupo demográfico de mayor crecimiento, de manera que la tendencia podría resultar contraintuitiva, de forma que menos personas pueden seguir significando más viviendas.

El envejecimiento puede generar perfiles de demanda más resilientes y basados en nuevas necesidades, orientando su gasto hacia la atención sanitaria y el bienestar, los servicios esenciales y el consumo basado en experiencias. Desde un punto de vista inmobiliario la demanda puede dirigirse hacia viviendas más pequeñas, hacia la Sanidad y los segmentos orientados a servicios, como las residencias de mayores, donde hay importantes oportunidades de inversión a largo plazo. “El verdadero riesgo es mantener activos que ya no responden a la demanda”, señala este informe.

Es por lo que ante el aumento de la esperanza de vida por los avances en la medicina, las personas que envejecen vivirán más años y con mejor salud, lo que provocará que la generación de adultos mayores será más activa e independiente, al tiempo que tomarán decisiones meditadas sobre dónde vivir y trabajar, así como dónde gastar su dinero. Un grupo que además se encuentra dentro de los de mayores ingresos y capacidad adquisitiva y por tanto actores con importantes implicaciones sobre cómo y dónde se genera la demanda inmobiliaria.

La atención sanitaria y el bienestar serán las dos variables más representativas del cambio que genera el envejecimiento poblacional. Servicios como la fisioterapia, la rehabilitación y las pruebas diagnósticas se considerarán cada vez más, componentes esenciales del envejecimiento, en lugar de simples complementos opcionales, por lo que este trabajo propone trasladar la actividad desde los costosos hospitales con ingreso, hacia entornos comunitarios, ambulatorios y domiciliarios, que además de ser más económicos, resultan una alternativa clínicamente viable.

Con el objetivo de alcanzar esta nueva red de ambulatorios de proximidad a la población y de residencias de mayores, este informe señala que una propuesta interesante puede ser la reconversión de oficinas y espacios comerciales obsoletos, en este tipo de activos, lo que puede ser una opción interesante para los inversores.

Este negocio de la salud y el envejecvimiento en España viene caracterizado desde hace unos años por una demanda creciente y una práctica ausencia de la inversión e incluso recortes en la Sanidad pública. Esta situación ha provocado que en los últimos años se haya producido una corriente inversora procedente principalmente de fondos de inversión, en una primera etapa con la compra de compañías que contaban con centros ya en funcionamiento. Esta situación del mercado ha terminado provocando que los precios de adquisición se hayan disparado hasta tal punto que podría salir más rentable la compra de terrenos donde iniciar uno de estos centros y comenzar de esta manera desde cero.

Los datos que aporta el Instituto Nacional de Estadística (INE) ya muestran como España ganará cuatro millones de habitantes en los próximos 15 años y cerca de 3,4 millones hasta 2076 de mantenerse las actuales tendencias demográficas. El porcentaje de población de 65 años y más, que actualmente se sitúa en el 21,1%, alcanzaría un máximo del 30,9% en 2076.

Un crecimiento que no está siendo tomado en cuenta por la Administración Pública a la hora de canalizar nuevas inversiones, quedando prácticamente estancados los nuevos centros ya en uso de carácter público, de ahí el fuerte interés inversor por parte de los agentes privados, como lo demuestran las operaciones que se están llevado a cabo en los últimos meses y años.

La última operación conocida, el pasado jueves, ha sido la venta de un activo en La Coruña por parte de la socimi Adriano Care, actualmente gestionada por Azora, por un total de 11,9 millones de euros, si bien no se ha conocido al comprador. Otra operación realizada en las últimas semanas fue la llevada a cabo por Uniq Residential que ha vendido a un family office local una residencia de mayores en la calle Mallorca de Barcelona, gestionada por Sanitas.

El pasado 2025 la inversión en activos inmobiliarios del sector sanitario alcanzó los 1.358 millones de euros, lo que supuso el mejor ejercicio hasta la fecha, según el último informe de la consultora Colliers. Dentro de esta cifra global destacan los 867 millones cuyo destino fueron las residencias de mayores, un resultado que en buena medida obedece a la entrada en el mercado de Stepstone y Greykite en Vitalia, así como una intensa actividad de family offices tanto en activos yielding como en desarrollos greenfield.

Sin embargo, frente a este importante interés inversor, la ratio de cobertura se sitúa en 4 camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años, lo que se traduce en un déficit de 103.000 camas. Así señala Laura Díaz, directora de Healthcare en Colliers que “el interés inversor en residencias de mayores responde a una necesidad estructural no cubierta. El reto está ahora en acelerar el desarrollo de nueva oferta en ubicaciones con demanda sólida”.

Las gestoras StepStone y Greykite anunciaron a finales de 2025 que recapitalizaron el grupo Vitalia Home, el segundo mayor proveedor de cuidado a mayores en España, mediante una transacción cifrada en 1.500 millones de euros. Esta era la octava inversión de StepStone a través del vehículo Greykite Real Estate Fund I.