El segmento de oficinas avanza en su recuperación con un mercado dual entre CBD y periferia

El sector de oficinas, uno de los más penalizados por la pandemia con una fuerte caída de la inversión y un crecimiento significativo de los niveles de disponibilidad, resurge. Seis años y medio después, la situación ha cambiado. La inversión en este segmento alcanzó los 2.950 millones de euros en 2025 en España, mientras que, durante la primera mitad de 2026, ya rebasa los 2.000 millones, recuperando por fin niveles similares a los registrados antes de la pandemia.

Y no es únicamente cuestión de que el segmento haya logrado recuperarse, sino que está demostrando ser uno de los ámbitos con mayor dinamismo en el mercado nacional. Entre últimas tendencias, la importancia cada vez mayor de la calidad por encima del volumen, lo que lleva a las compañías a apostar por edificios modernos, eficientes y sostenibles, comentan desde Savills. Al mismo tiempo, el foco cambia progresivamente de dirección hacia zonas de la periferia pero en ubicaciones consolidadas. En cuanto a ocupación, la demanda continúa muy activa, como indican desde JLL. Durante el primer trimestre de 2026, Madrid registró 100.376 metros cuadrados contratados y Barcelona 75.167, con rentas prime al alza y un promedio de 44,50 euros por metro cuadrado al mes en Madrid y 32 euros en Barcelona.

El cambio de perspectiva se ve reflejado en una importante oferta de activos de obra nueva y en una alta tasa de disponibilidad en zonas alejadas del centro con menores rentas. En mercados como el distrito 22@ de Barcelona, esta dinámica ha provocado que la tasa de disponibilidad haya pasado de niveles próximos al 5,5% antes de la pandemia a registros que rebasan el 20% en la actualidad. Al mismo tiempo, los principales distritos de negocios presentan niveles históricamente bajos de disponibilidad, alcanzando tasas de entre el 2% y el 3% en las grandes capitales, impulsados por la mejora de la contratación y la absorción.

En casos como el de Madrid, la superficie media contratada vuelve a situarse por debajo de los 1.000 metros cuadrados por primera vez, después de dos años de crecimiento. Esto explica, como adelanta Alberto Valls, socio responsable de Real Estate de Deloitte a EjePrime, que pueda hablarse actualmente de un mercado de oficinas a dos velocidades.

Las grandes consultoras coinciden en que el distrito 22@ ha sido una de las zonas con mayor protagonismo en lo que va de año. Durante el semestre se han producido operaciones de gran volumen, superiores a los 100 millones de euros, sobre activos de calidad. Para muestra, la adquisición por parte de Grupo Icyesa de la Torre RBA, que se produjo el pasado 10 de junio, a través de un contrato de sale & leaseback.

Dentro de la misma zona, Cushman & Wakefield destaca transacciones como la contratación por parte de Sanofi de cerca de 11.000 metros cuadrados en el edificio Inspire, así como la renovación del contrato de Amazon en el mismo distrito, que refuerza su atractivo como uno de los principales polos empresariales y tecnológicos de la ciudad.

La capital catalana también ha sido testigo de operaciones en otros núcleos, como la compra por 385 millones a Freo Brain del Edificio Estel de Barcelona por parte de InmoCaixa, que se ha convertido en la operación de mayor cuantía de un inmueble en la ciudad hasta la fecha, así como la adquisición de Two Parc Central por 66,5 millones por Freo y Tishman Speyer.

Un submercado que muestra un elevado dinamismo es el de los edificios destinados al sector educativo. En Barcelona, sobresale el acuerdo alcanzado por Inditex para desarrollar un nuevo campus corporativo en Sant Adrià de Besòs, un proyecto que incluirá aproximadamente 30.000 metros cuadrados de oficinas dentro de un complejo de mayor dimensión. En paralelo, en Madrid, se han producido transacciones como las de CEF y la Escuela Privada de Artes y Espectáculos, que suman conjuntamente alrededor de 16.000 metros cuadrados de superficie.

Poniendo el foco sobre la otra gran metrópolis española, Madrid es un claro reflejo de la dualidad actual en el mercado. Por una parte, se han producido grandes operaciones dentro del CBD (Central Business District) de la capital madrileña, como la adquisición de Gran Vía 28 por parte de General de Galerías Comerciales por un importe de 200 millones de euros y la compra de Los Cubos por parte de Atrea Real Estate a Henderson Park, tras un desembolso de 91 millones.

Al mismo tiempo, las zonas céntricas de Madrid han experimentado una reducción del stock disponible durante el semestre, derivado de la popularización de la reconversión de activos hacia otros usos. Deloitte analiza que en la capital de España se han destruido cerca de 270.000 metros cuadrados de superficie de oficinas desde 2023 (año en el que la tendencia empezó a cambiar). Esta escasez está generando una presión al alza sobre las rentas de aquellos activos de mayor calidad.

El resultado es que los hubs empresariales fuera de la M-30 están empezando a absorber parte de la demanda que no encuentra espacio de calidad en el centro, que se focaliza en edificios modernos, con grandes superficies y máximos estándares de calidad. Dentro de este marco, destacan operaciones como la de Proyecto Oria por parte de Metrovacesa, una compraventa llave en mano para Altrea Real Estate valorada en 200 millones de euros y la adquisición por parte de GMP a Tishman Speyer y Metrovacesa de la antigua sede de AstraZeneca en Puerto Somport 21-23, valorada en 100 millones.

Para Cushman & Wakefield el desequilibrio entre una demanda sólida y una oferta reducida de activos de calidad continúa impulsando las rentas prime y está acelerando tanto el reposicionamiento de edificios existentes como la anticipación de las decisiones inmobiliarias por parte de las empresas. Otro factor diferencial en el mercado de oficinas es la sostenibilidad. Los desarrollos de nueva construcción y las rehabilitaciones incorporan de forma creciente criterios ambientales, sociales y de gobernanza.

Datos que corrobora Deloitte, que subraya que los activos con mejores credenciales de sostenibilidad presentan una mayor capacidad para atraer demanda, así como para reducir los periodos de comercialización y alcanzar rentas superiores. Más del 40% del stock en Madrid y Barcelona ya está certificado. Si bien, más que una ventaja para quienes cumplen criterios ESG, el mercado tiende a penalizar a aquellos activos que no lo hacen, ya sea mediante mayores necesidades de inversión, menor liquidez o una mayor dificultad para atraer demanda.

Otra muestra del cambio de ciclo y un dato en el que las grandes consultoras coinciden es la progresiva tendencia de los compradores a ser más selectivos, priorizando inversiones en activos core y core+, caracterizadas por su bajo nivel de riesgo, sobre todo en zonas prime. El capital nacional y los fondos de inversión siguen concentrando gran parte del volumen invertido, seguidos de los family offices y, en tercer lugar, las socimis, que buscan edificios estabilizados con contratos de largo plazo y elevada calidad crediticia de los inquilinos.

De cara al resto del año, las fuentes consultadas coinciden en que la tendencia debería seguir siendo positiva. Desde Cushman & Wakefield señalan a que, si se mantiene el dinamismo actual, “la previsión es que la inversión en oficinas supere los 2.000 millones de euros al cierre de 2026”, convirtiendo este ejercicio en uno de los más sólidos de los últimos años para el segmento. A su vez, se espera que la demanda siga concentrándose en el CBD de Madrid y el distrito 22@ de Barcelona, aunque JLL apunta que, en el caso de la capital madrileña, “los bajos niveles de disponibilidad harán que parte de los ocupantes continúe trasladándose hacia zonas descentralizadas bien comunicadas”.

Al mismo tiempo, la reconversión de oficinas hacia otros usos también cobra progresivamente popularidad. Estas operaciones de cambio de uso, sobre todo hacia multifamily y senior living, han representado cerca del 13% del volumen de inversión del semestre. Mientras, Deloitte indica que la reutilización de complejos de oficinas continúa ganando relevancia, especialmente en el caso de activos obsoletos y de aquellos en ubicaciones donde la presencia de oficinas ha perdido competitividad.