El ‘living’ protagoniza la mayor operación de un primer semestre con una gran actividad

Rotación de carteras maduras, entrada de capital institucional a largo plazo, salida de fondos internacionales con una sostenida exposición al inmobiliario español, llegada de nuevos inversores foráneos y protagonismo creciente de la vivienda asequible y de productos residenciales especializados son las tendencias punteras del mercado transaccional español en los primeros seis meses del año, que han disparado la inversión por encima de los 12.000 millones de euros.

Según los datos recopilados por EjePrime, de las más de 220 transacciones cerradas en el semestre, excluyendo las corporativas, más de 45 pertenecen a living, que ha liderado la inversión hasta el 30 de junio, informa Cushman & Wakefield (C&W). De ellas, la denominada privatización se sitúa a la cabeza de la actividad residencial al haber movilizado más de 1.400 millones de euros en el periodo, como indica Colliers, con 1.000 millones concentrados en una sola operación: la venta de Fidere.

Oficinas registró más de 27 acuerdos, logística por encima de 25 y, a distancia y en cabeza, hoteles, con más de 75 y en segunda posición en cuanto a inversión. En retail, se cerraron alrededor de 45 transacciones.

Por mercados, en living, los principales negocios se han concentrado en grandes portfolios multicity, donde han tenido especial relevancia Madrid y Barcelona. En el caso de los hoteles, se ha visto una mayor diversificación geográfica entre destinos vacacionales y de turismo urbano con los dos grandes archipiélagos, Baleares y Canarias, entre los fundamentales receptores del capital.

En el caso de la tipología del comprador, se vuelve a observar mayor presencia de dinero internacional, aunque todavía concentrado en un número reducido de inversores, pero se echa en falta mayor actividad de los alemanes, tradicionalmente muy presentes en el inmobiliario español, expone el socio de Capital Markets de C&W, Eusebi Carles. En paralelo, los fondos nacionales mantienen un peso relevante. Compañías y financiadores locales desempeñan un papel esencial con la ventaja competitiva de su conocimiento del mercado, su capacidad para analizar situaciones complejas y su mayor flexibilidad en los procesos de inversión, opina Carles, que otorga a family offices y aseguradoras un relieve significativo, sobre todo en transacciones de tamaño medio.

Además, el dinamismo se ha visto acelerado, analiza el responsable de C&W, por la convivencia de “motivaciones diversas”: fondos que venden activos maduros para retribuir a sus clientes, vehículos que necesitan liquidez, propietarios que racionalizan carteras, operaciones corporativas de sale & leaseback, inversores core que aprovechan el nivel de precios para construir posiciones a largo plazo y financiación value add que busca edificios con disponibilidad, necesidad de capex o reposicionamiento.

Para muestra, dos botones que responden a estrategias diferentes: la adquisición, por parte de Hoopp, del 50% del portfolio de BTR de Ares, gestionado por Avalon y valorado en su totalidad en unos 1.300 millones, para mantener los activos en rentabilidad y percibir flujos de caja recurrentes y, sobre todo, el anuncio estrella del semestre: la compra de Fidere, de Blackstone, por Brookfield por 1.050 millones orientada en cambio a ejecutar la segregación y venta unitaria de la cartera. La primera transacción supone la entrada de efectivo de Canadá —Hoop es el fondo de pensiones de Ontario— en la recapitalización de cerca de 2.300 viviendas del mercado libre y apunta a la permanencia de nueva inversión institucional a largo plazo en una plataforma residencial de escala. La segunda, demuestra la fortaleza del mercado inmobiliario patrio para una salida como es la privatización. Operaciones, en cualquier caso, que refuerzan la posición de España como destino de confianza para la financiación global, según los especialistas consultados.

En living, también merece espacio la operación de M&G que, a través de su European Property Fund, daba un paso importante en el mercado español al hacerse con un millar de nuevas viviendas en Madrid y Barcelona gracias a una inversión global de 239 millones de euros: un edificio residencial en la capital catalana y un proyecto BTR en construcción en el madrileño barrio de Valdebebas cuya conclusión está prevista para el próximo diciembre.

Dentro de la diversidad de este segmento, han destacado los acuerdos con respecto a las residencias de estudiantes. De hecho, la mayor transacción en Europa de Purpose-Built Student Accommodation (Pbsa) en lo que va de año se cerró en España: la compra del portfolio de Bravo —que se mantiene como operadora— al fondo estadounidense King Street y la gestora Amira Real Estate por parte de Nuveen por 330 millones de euros. Un total de 3.323 camas, unas 1.800 operativas y cerca de 1.500 en desarrollo en varias capitales de la geografía nacional.

Sobresalió, además, la adquisición de dos residencias de estudiantes de Straco en Salamanca y Valencia, con unas 1.600 camas en total, por Greystar que, con esta operación casi duplica su cartera en España. Y la de Ardian y Rockfield de una residencia operativa de 750 unidades en el 22@ de Barcelona por 116 millones de euros a Aparto Pallars en lo que ha sido la tercera inversión de la alianza en España.

En el caso del retail, la gran operación de este último segmento en 2026, si ninguna otra lo impide en los próximos cuatro meses, se cerró ya en agosto: la compra por parte de una joint venture entre la compañía gestionada por el fondo de pensiones del Gobierno de Noruega, Norges Bank Investment Management (Nbim) y Sonae Sierra de los ocho centros comerciales de la cartera de la familia Balkany en nuestro país por 1.500 millones de euros. En consecuencia, si atendiéramos a las cifras de inversión en estos momentos, la medalla de oro sería para el retail. Y es que, en este sector el baile empezó muy pronto. En enero se hizo pública la venta a Ares Management Corporation de la cartera de parques comerciales de Castellana Properties, participada en más del 99% por el fondo sudafricano Vukile, por 279 millones de euros. Nueve propiedades en total que suman 174.305 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA): Parque Principado (Oviedo); Granaita y Motril, ambos en Granada, Parque Oeste, en Madrid; La Heredad y La Serena, en Badajoz; la Ciudad del Transporte, en Castellón; Marismas del Polvorín, en Huelva y Pinatar Park, en Murcia.

En febrero, Castellana Properties volvió a acaparar los titulares en este caso como nueva propietaria del centro comercial Islazul, por 340 millones gracias a un acuerdo con el fondo británico Henderson Park y Eurofund. La socimi se hizo con uno de los mayores complejos del segmento de la Comunidad de Madrid, con una SBA de 90.700 metros cuadrados y más de 200 locales. Sus antiguos dueños lo habían adquirido dos años antes por más de 225 millones y habían invertido en obras de remodelación.

No fue la única adquisición de la compañía de Vukile que, antes de acabar ese mes, sumaba el centro comercial Berceo, en La Rioja, por el que pagaba 108 millones a Barings. Una infraestructura con una gran área de influencia, en un entorno de renta per cápita superior a la media, de 34.416 metros cuadrados de SBA y que contribuye a fortalecer la presencia de la empresa en el norte de España. Pero tampoco sería ésta la última transacción en febrero para la cotizada, que dio la campanada al comprar a Unibail Rodamco Westfield (URW) el 50% del centro comercial Splau por 89,2 millones de euros. Ubicado en Cornellà de Llobregat (Barcelona) y con una SBA de 55.900 metros cuadrados, URW lo había adquirido en 2021, un año después de su inauguración, a Acciona Inmobiliaria por 185 millones de euros.

La actividad hotelera se inició con la operación, en enero, del edificio del NH Collection Suecia de Madrid, que compró Besant Capital a un fondo de pensiones alemán gestionado por Feuring Hotelconsulting por 80 millones. Con 8.000 metros cuadrados, cuenta con 123 habitaciones, además de distintas áreas comunes y una azotea a dos alturas de 300 metros cuadrados, con vistas panorámicas.

Arcano Partners añadió en el mismo mes a su cartera tres hoteles de cuatro estrellas en Tenerife, a través de su fondo Ava III (Alua Atlántico Golf Resort, Alua Tenerife y Alua Soul Orotava Valley, los dos últimos en Puerto de la Cruz, con 1.050 habitaciones en total) por 140 millones de euros que pagó a una filial de Hyatt, que los seguirá explotando con contratos de gestión a largo plazo y bajo la marca Alua Hotels & Resorts, dedicada al ‘todo incluido’.

El 50% del Four Seasons de Madrid se lo quedó el primer semestre Mohari Hospitality, que desembolsó para ello a Ohla un importe cercano a los 200 millones de euros. A&G y Blasson Property pagaron alrededor de 100 millones de euros por el Ibiza Corso Hotel Spa, un activo que se reconfigura para operar bajo la marca Autograph Collection de Marriott como Corso Puerto Ibiza y que será renovado de forma integral para pasar de 175 a 154 habitaciones. En la misma isla, el Mongibello Ibiza fue vendido por la división hotelera de la plataforma de inversión Stoneweg y la gestora de activos Bain Capital al Grupo Ramat, de los Matutes, junto a varios inversores privados, por 64,5 millones.

Sin olvidar el cambio de manos del Jumeirah Pòrt Soller en Mallorca, que Deka Immobilien —pertenecía a la cartera de su fondo inmobiliario WestInvest InterSelect— traspasó a la sociedad DHH Port Soller, compañía que forma parte de la firma internacional dedicada a inversiones Dubai Holding, por 87,5 millones. Ni la venta del Ocean House Costa del Sol, en primera línea de playa de Torremolinos, por parte de Apollo Global Management a Grupotel por unos 80 millones.

Vista aérea de Barcelona. Foto: Lamberto Ramón Torres. Ayuntamiento de Barcelona.

Otro actor relevante, Calena Partners, compró tres establecimientos por 200 millones en el segundo trimestre: Barceló Ponent Beach, de cuatro estrellas y 400 habitaciones; Fergus Style Tobago, de cinco estrellas y 260 unidades, ambos en Mallorca y Corallium Beach, en Gran Canaria, de tres estrellas y 210 habitaciones. La firma fundada por Felipe Klein se hacía así con el portfolio mediante una operación de club deal con un pool de family offices españoles que ascendía a 200 millones de euros, que iban a parar a su hasta entonces dueño, HIP, plataforma en manos del gigante Blackstone.

La actualidad hotelera no ha dado tregua. En julio, Extendam adquiría por 150 millones una cartera de tres céntricos hoteles de cuatro estrellas en Madrid y Barcelona a Eurazeo. Entre otros establecimientos, la transacción incluía el Crowne Plaza Madrid Centro Retiro, el Voco Madrid Retiro y el Hotel Indigo Barcelona Plaza España. Operados por IHG Hotels & Resorts, los tres establecimientos suman 543 habitaciones. La firma de inversiones realizaba la compra en nombre de clientes institucionales franceses y de otras nacionalidades.

Por lo que respecta al mercado de oficinas, sin ser tan activo sí ha protagonizado operaciones de gran calado. La primera del año: Argis pactaba con CaixaBank quedarse con Torre Sevilla, valorada en 130 millones. Un total de 100.000 metros cuadrados construidos distribuidos en 39 plantas en un activo con una ocupación por encima del 95% y con usos mixtos: oficinas, hotelero y comercial. Diseñado por el arquitecto argentino César Pelli e inaugurado en 2018, es el rascacielos más alto de la capital hispalense, en los terrenos del antiguo recinto de la Expo 92. Sus primeras 18 plantas albergan oficinas de 31.090 metros cuadrados con inquilinos como Ayesa, Cuatrecasas, Orange, Deloitte, NTT Data, EY, Hays y Sandfire. En los pisos superiores, se integra el hotel Eurostars Torre Sevilla, de cinco estrellas, con un total de 25.446 metros cuadrados que, operado por la cadena Hotusa, dispone de 244 habitaciones.

También Metrovacesa vendía, por 200 millones de euros, dos edificios en construcción dentro del proyecto Oria en Madrid a Atrea Real Estate, impulsada por Luis López de Herrera-Oria, fundador de Axiare. De 41.400 y 6.400 metros cuadrados de SBA. Por su parte, InmoCaixa, la filial inmobiliaria de CriteriaCaixa, adquiría el inmueble Estel en el centro de Barcelona, donde se localiza AstraZeneca, a Freo Group y Bain Capital por 385 millones. Con una superficie bruta alquilable de 52.000 metros cuadrados, más del 93% está arrendado y sus propietarios desde 2021 llevaron a cabo su reforma integral, con plantas de oficinas de más de 5.000 metros cuadrados, locales comerciales y amenities para uso de los inquilinos como auditorio, gimnasio y dos cantinas, además de un roof top.

Otro activo con AstraZeneca como arrendataria cambió de manos en el primer semestre, en este caso en Madrid. La socimi Gmp, controlada por la familia Montoro Alemán y el fondo soberano de Singapur, adquirió a Metrovacesa y la estadounidense Tishman Speyer el edificio de Las Tablas donde se estableció la farmacéutica en 2022 por más de 90 millones. La propia Metrovacesa tiene allí sus oficinas centrales.

Y una compra más por parte de Atrea: el inmueble de Los Cubos en Madrid por 91 millones. Con 19.600 metros cuadrados de SBA, el vendedor, Henderson Park se lo quedó en 2017 por 52 millones de euros y fue sometido a una remodelación para volver a atraer inquilinos, puesto que llevaba vacío desde 2015. Construido entre 1976 y 1981, es un icónico edificio de la capital que destaca por su diseño brutalista. Tiene nueve pisos de espacios de oficinas y un 84% de ocupación.

En logística, el movimiento comenzó en febrero con el desembarco en España de la firma de Singapur CapitaLand Ascendas Reit (Clar), que se hizo con una cartera de seis activos —dos de ellos en Torrejón de Ardoz (Madrid) y los cuatro restantes en Sant Feliu de Buixalleu (Barcelona)— por 124 millones. Unos meses después, W. P. Carey anunciaba la compra de seis complejos logísticos en nuestro país valorados en 97 millones. La inversora estadounidense se hacía, a través de una operación sale & leaseback, con un contrato de alquiler de 20 años, con un portfolio dedicado al almacenamiento de unos 2.500 vehículos de transporte.

Omers y AustralianSuper se convertían en propietarios de 138.000 metros cuadrados logísticos en España por 181 millones. Los fondos de pensiones canadiense y australiano, a través de una joint venture, adquirían 13 activos, todos situados en Madrid y uno en Barcelona y la gran mayoría, 12 de ellos, de la cartera Partners Group y Aristeas, de la familia Mazin, herederos de Hoteles Tryp. La compra se producía por parte de Oxford Properties, la división inmobiliaria que pertenece a Omers y AustralianSuper, a través de su alianza Escip (European Supply Chain Investment Partnership), que gestiona M7 Real Estate.

Ya hacia el final del semestre, la joint venture de VGP con Areim adquiría 17 inmuebles logísticos por 509 millones de euros en 13 países, dos de los cuales están en España: una planta de ensamblaje de baterías de alto voltaje en Noain (Pamplona), arrendada a Mobis Spain, perteneciente al Grupo Hyundai y una nave situada en Martorell (Barcelona). La operación se articulaba a través de una adquisición de sociedades o share deal.

Además, en mayo destacó la compra por parte de Tomás Olivo del edificio de Telefónica en la Gran Vía madrileña por más de 200 millones. Un rascacielos construido entre 1926 y 1929 por el arquitecto Ignacio de Cárdenas Pastor con 32.000 metros cuadrados repartidos en 13 plantas en 90 metros de altura, cuyo uso deberá negociarse con el Ayuntamiento. El empresario murciano presentó su oferta a través de su patrimonial General de Galerías Comerciales.