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Un informe de Atlas alerta sobre el colapso de nuevos proyectos ante la saturación de la red eléctrica. El 93% de la demanda energética se ha solicitado en aquellas localizaciones donde no existe capacidad ni de un solo vatio.
El segmento de los activos inmobiliarios industriales se encuentra actualmente en un momento crucial de transformación donde el metro cuadrado está dando paso cada vez más al megavatio y la posibilidad de conexión a la red eléctrica. Se va a pasar de un límite de extensión física y de terreno a otra limitación en función de la potencia eléctrica, que es donde va a residir el atractivo de este tipo de activos. Pero este nuevo escenario además va a ser decisivo a la hora de aportar valor a estos activos, ya que va a depender no solo de su ubicación y extensión, sino del acceso a la energía y la posibilidad de incrementar su capacidad.
Sin embargo, aunque este sea el principio de la transformación de esta tipología de activos, actualmente la demanda se encuentra muy concentrada en determinadas zonas del país, lo que está provocando que de los 759 nudos con que cuenta la red de transporte peninsular eléctrica, que podríamos asimilar a las grandes autopistas por donde circula esta energía, únicamente ocho cuentan en estos momentos con margen para poderse conectar con posibilidades de éxito. Esta circunstancia supone un problema en sí mismo para el desarrollo de nuevos proyectos, allí donde actualmente la red se encuentra saturada y con importantes proyectos de futuro, que para ser viables se necesitarían al ser necesarias importantes inversiones y plazos dilatados de tiempo para su corrección.
Según el informe ‘Activos industriales alternativos 2026’ elaborado por la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate, el 93,1% de la demanda eléctrica industrial en tramitación, principalmente por el producto estrella del momento como son los centros de datos, está solicitando capacidad en nudos sin margen, lo que provoca un desajuste geográfico entre demanda y capacidad. Tal es este desequilibrio que se está produciendo que en Madrid, Zaragoza, Navarra y todo el corredor del Ebro, no existe un solo megavatio libre, mientras que por el contrario la capacidad disponible se concentra especialmente en la cornisa cantábrica y Galicia.
Y es que, según se desprende de este trabajo, España cuenta con los objetivos industriales más ambiciosos de Europa y los costes de energía y laborales más bajos frente a otros países analizados, pero no serán estas variables las que decidan donde se destinarán las nuevas inversiones industriales, sino que será la disponibilidad de potencia eléctrica, la que segmentará hacia donde se tendrán que construir las nuevas instalaciones. Algo parecido puede llegar a suceder con la vivienda, un activo que necesita potencia eléctrica y conexiones para el desarrollo de las importantes promociones que necesita el país para resolver el actual problema del mercado residencial y que actualmente está provocando en determinadas localizaciones del país, que obras acabadas no puedan ser entregadas por la falta de estas conexiones, lo que en muchos hará necesarias importantes inversiones de infraestructuras y plazos dilatados, agravando aún más si cabe el problema de la vivienda.
“El problema que nos vamos a encontrar es que donde tendremos suelo, faltará electricidad y no resulta nada fácil llevar potencia eléctrica a los sitios donde se concentra la demanda y no hay capacidad. Se trata de una infraestructura que requiere inversión y debe estar planificada a largo plazo, por lo que ahora es el momento de canalizar estas inversiones pensando en este largo plazo”, explica a Ejeprime Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics.
Así añade que si bien “la demanda de residencial, residencias de estudiantes y flex living de senior living, se encuentra en los mismos sitios, son poco susceptibles de dispersión, mientras que los activos industriales pueden ir a diferentes localizaciones con diferentes requerimientos, al tiempo que no son nada mediáticos y van en suelo terciario, más barato, y los que les hace falta es extensión”, que es un poco el objetivo de este estudio y que los inversores puedan ver alguna cosa que les pueda interesar, de forma que la oferta clásica se transforme a esta otra más moderna, que se adecúe a la nueva demanda de estos nuevos activos industriales, pensando en el largo plazo.
Las cifras que aporta Atlas resultan grandilocuentes, ya que, de los 24.810 megavatios de demanda eléctrica en tramitación en España, 23.108 MW, el mencionado 93,1%, están solicitadas en nudos de red que cuentan con cero megavatios de margen. El informe viene a desmontar la clásica y habitual explicación de que el retraso industrial español obedece a los costes de explotación, cuando la realidad es que se trata más bien de un problema de ejecución y ubicación. España es competitiva frente a otros países como Alemania que paga un 70,5% más por hora de trabajo y un 47% más por la electricidad industrial. El precio español es el tercero más reducido de los seis países analizados en este trabajo, en el precio de la electricidad industrial, tras Finlandia y Suecia, un 19,1% por debajo de la media europea, mientras que su coste laboral es el más bajo, comparado con Dinamarca, Países Bajos, Alemania, Suecia y Finlandia.
Este trabajo destaca como el atasco y la falta de capacidad energética se produce en el paso que va del anuncio de un proyecto a la obra, ya que el fallo se encuentra en la localización. Hasta 222 nudos que representan el 29,2% de la red peninsular y que se encuentran repartidos en once provincias, capitaneadas por Madrid, Castellón, Cuenca, Guadalajara, Lleida, Huesca, Navarra, Segovia, Tarragona, Teruel y Zaragoza, no cuentan ni con un solo megavatio libre, y son precisamente donde se localizan los grandes mercados de centros de datos del país.
En el extremo contrario se concentra la cornisa cantábrica, Galicia y el eje Murcia-Alicante, siendo Asturias quien lidera con una capacidad de 9 nudos y 1.259 MW contratables. Galicia suma 16 nudos y 2.575 MW y País Vasco 11 nudos, tramitándose en esta última la primera ley que habilitaría suelo con potencia sin proyecto asignado. Madrid, Córdoba, Cáceres, Málaga y Toledo no cuentan con nudo alguno.
Una segunda derivada que se obtiene de estos nuevos condicionantes es que están siendo decisivos a la hora de fijar el precio, el valor de una parcela industrial. Según este estudio de Atlas, se han otorgado 11,8 GW de permisos de acceso de demanda desde 2022 sin una sola puesta en servicio, siendo el único precio observable del mercado español, el de los permisos de almacenamiento listos para construir, que se mueve entre 40.000 y 110.000 euros por megavatios. El informe advierte de que este activo es frágil justo cuando se ha vuelto valioso, ya que desde 2026 el permiso cuesta dinero, caduca por hitos y se vincula a una actividad concreta y a un radio de diez kilómetros. El pasado 22 de septiembre de 2026 venció el primer hito de caducidad por código de actividad, que es la primera fecha en la que se puede aflorar capacidad liberada en el mapa mensual.
El informe señala que de las ocho clases de activo que se han analizado, únicamente tres ofrecen una posición inmobiliaria mayoritaria y clara. Se trata de los centros de datos, el contrato de autoconsumo solar sobre naves en explotación y el powered land (suelo industrial cuyo valor deriva del derecho de acceso a la red). En el resto el encaje del capital inmobiliario es de nicho o todavía no existe, como es el caso del hidrógeno verde donde no hay vehículo de renta y en gigafactorias el ocupante es también el propietario, de modo que no hay arrendador ni referencia de rentabilidad.
