España fracasa en la unificación de datos sobre la vivienda, con ‘baile’ de cifras del 44%

Baile de cifras en vivienda. Al igual que sucede en medicina, donde para realizar un buen diagnóstico del paciente, es necesario conocer los resultados y evolución de las pruebas clínicas; para poder conocer con exactitud el problema de la vivienda en España resulta necesario conocer con exactitud la evolución de sus principales variables como precios, ventas, hipotecas y así conocer la evolución del mercado. Precisamente en este punto es donde radica el problema ya que, dependiendo del dato y principalmente la fuente que lo elabora, la disparidad de resultados  dificulta la realización de un buen diagnóstico para que contribuya a la toma de decisiones para resolver los problemas del sector residencial.

Actualmente en España los datos que se publican sobre la vivienda proceden de organismos oficiales, como el Ministerio de Vivienda, el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Colegio de Registradores de la Propiedad, el Consejo General del Notariado e incluso el Banco de España, cifras a las que se unen las de un buen número de portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, junto a instituciones financieras, consultoras y tasadoras, un volumen ingente de fuentes que complican el análisis y la búsqueda de un buen diagnóstico para aplicar la medicina adecuada, reconocen en el sector.

Aunque todas estas cifras reflejan generalmente tendencias semejantes, no coinciden y, en ocasiones, presentan diferencias notorias que provocan dudas o incluso una mala interpretación a la hora de analizar el mercado residencial. Precisamente este martes, Solvia ha presentado su informe II Solvia Market View referido al segundo trimestre de año, en el que se registraron 171.078 operciones de compraventa, un 5,8% menos que en el trimestre anterior, aunque un 17% más en términos interanuales. En este caso el precio medio de la vivienda fijó un máximo histórico de 2.251 euros por metro cuadrado, tras crecer el 1,1% intertrimestral y el 9,3% interanual. Las hipotecas por su parte crecieron el 32,5% frente al mismo trimestre de 2024.

Desde la sociedad de tasación UVE Valoraciones se ha realizado un análisis de la evolución de los precios de la vivienda en España desde 2021 y hasta el segundo trimestre de este ejercicio, donde se pone de relieve una brecha importante entre los principales índices del mercado inmobiliario. Así, se aprecia cómo las ofertas publicadas en portales como Fotocasa e Idealista muestran precios que en algunos casos resultan hasta un 44% superiores a los valores medios firmados en escritura ante notario.

¿A qué obedece este diferencial? Según este análisis, en 2021 esta diferencia era de un 12%. Un experto señala a EjePrime que algunos de los portales publican unos activos y unos precios que ofertan en base a sus expectativas pero que luego no se corresponden con el cierre de la operación ni incluyen las comisiones cobradas o posibles rebajas de precios finales. Otros utilizan big data, con lo que los resultandos en tendencia coinciden, pero numéricamente no.

El encarecimiento de los precios es una realidad, pero en cuanto a la posibilidad de una burbuja, los expertos consultados por este diario discrepan de manera generalizada.

Mientras que los índices de precios unitarios basados en los precios de las ofertas que publican Fotocasa y el índice de importes unitarios del INE, elaborado a partir de los datos en escritura de los notarios, registran alzas acumuladas entre el 37,5% y el 39,4%, los índices que reflejan precios declarados de compraventa, tasaciones e hipotecas (Ministerio de Vivienda, Notarios, Registradores e INE en hipotecas) muestran incrementos más moderados de entre el 26% y el 29%.

Según este estudio, el índice elaborado por el INE a partir de datos de los notarios es el que reflejaría una evolución más real del mercado, al mostrar un incremento del 39,39% en los precios unitarios desde 2021, aunque los precios de las viviendas crecen a un ritmo más contenido de entre el 30% y el 35%. UVE Valoraciones destaca que esta diferencia se explica por la reducción de superficie media de las viviendas adquiridas, ya que los compradores han tenido que optar por inmuebles más pequeños ante el aumento de los precios y los tipos de interés.

El análisis muestra que la diferencia entre los precios anunciados en portales inmobiliarios y los registrados han pasado del 8% en 2021 a más del 32% en 2025. Parte de esta brecha se explica porque los portales de oferta “ponderan los datos según el número de anuncios, y no por zonas geográficas”. Según UVE Valoraciones este método otorga mayor peso a las provincias más caras, donde las ofertas han aumentado relativamente más desde 2021. En cambio, las compraventas han crecido con mayor intensidad en las provincias más asequibles, lo que reduce el precio medio registrado por notarios y registradores. Los datos confirman que el importe medio de las hipotecas ha aumentado entre un 17% y un 20%, mientras que las valoraciones de tasación han crecido un 31%, también con ligeras desviaciones respecto a los precios declarados.

Entre el primer trimestre de 2021 y el segundo de 2025, el IPC se ha incrementado un 21,36% y el PIB nominal un 45,06%. A pesar de la percepción de encarecimiento, los precios de la vivienda han evolucionado en línea con la economía general desde 2021, según el estudio. No obstante, desde mediados de 2023 se observa un incremento significativo de los precios de las viviendas: entre el segundo trimestre de 2024 y el segundo de 2025, los precios unitarios según el INE subieron un 12,7%, mientras que el PIB nominal lo hizo sólo un 5,8%.

Este cambio de ritmo no implicaría por sí solo la conclusión de la existencia de una burbuja, pero sí una tensión creciente en determinados mercados locales que podrían desembocar en burbuja en dos o tres años si se mantienen las diferencias entre crecimiento de precios y economía general al mismo ritmo que durante el último año, según UVE Valoraciones.

La realidad lo que viene a mostrar es que el mercado muestra claros signos de tensión provocada por una importante falta de oferta ante una creciente demanda, provocada entre otros elementos por un importante crecimiento de la población y del número de familias unipersonales que demandan una solución habitacional. Esta situación ha provocado que exista un déficit próximo a las 700.000 unidades, que la capacidad de construcción es incapaz de abordar con sus poco más de 100.000 viviendas construidas al año. Ante esta situación, el mercado de segunda mano es el que se muestra más activo. Consecuencia: que los precios han alcanzado niveles próximos a los vividos antes de la explosión de la anterior burbuja inmobiliaria.

Por el contrario, el alquiler es un caso diferente, ya que buena parte de su falta de oferta obedece a causas normativas, como la actual Ley de Vivienda que fija la declaración de zonas tensionadas para la contención de precios, al tiempo que según los expertos consultados existe una falta de seguridad jurídica manifiesta para los propietarios ante casos de ocupación.