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La compañía logística internacional destaca que se ha alcanzado un punto de inflexión y que el contexto actual es de transición de ciclo, con un ajuste en el mercado producido principalmente a través de un aumento de concesiones.
Punto de inflexión en el logístico europeo. Esa es la principal conclusión del último informe publicado por Prologis que analiza la evolución del mercado logístico global y europeo en un contexto de transición de ciclo. Así, tras un periodo de ajuste concentrado en la primera mitad del año, la demanda se aceleró progresivamente en el segundo semestre, impulsada por el regreso de grandes operadores y la reactivación de decisiones estratégicas de consolidación y modernización de plataformas.
“Este cambio de tendencia sugiere el inicio de una nueva fase del ciclo logístico europeo”, explica la compañía, que focaliza su análisis sobre la evolución de las rentas netas efectivas (NER por sus siglas en inglés), un indicador que refleja el valor económico real de los contratos al incorporar incentivos como periodos de carencia y escalados. Así, señalan que el ajuste del mercado europeo se ha producido principalmente a través de un aumento de concesiones, más que mediante recortes generalizados de las rentas nominales.
Para Prologis este matiz resulta especialmente relevante en un entorno donde la escasez estructural de suelo, las limitaciones regulatorias y, más recientemente, las restricciones vinculadas a la capacidad de red eléctrica continúan limitando la nueva oferta. Además, los costes de reposición se mantienen por encima de las rentas actuales de mercado en la mayoría de ubicaciones, reduciendo la viabilidad de desarrollos especulativos y reforzando la estabilidad a medio plazo.
Así, las compañías priorizan activos modernos, eficientes y estratégicamente ubicados, con preferencia por activos de mayor calidad, característica de las primeras fases de un nuevo ciclo inmobiliario.
En este contexto, España se mantiene como uno de los mercados del sur de Europa con mayor dinamismo relativo, apoyado en fundamentos sólidos de consumo y en la expansión del comercio electrónico. Aunque determinados submercados mantienen niveles de disponibilidad superiores a los registrados en ciclos anteriores, la mejora progresiva de la demanda está contribuyendo a estabilizar la evolución de las rentas. La combinación de demanda selectiva y oferta contenida favorece un escenario de normalización gradual.
Cristian Oller, SVP, head of asset management del sur de Europa de la compañía, resalta la posición favorable de España, con “una demanda cada vez más selectiva y orientada a calidad. Los activos prime, bien ubicados y con altas especificaciones técnicas siguen concentrando el interés de los operadores. La disciplina en el desarrollo y las limitaciones estructurales de suelo contribuyen a mantener la estabilidad y la resiliencia en esta fase del ciclo”.
