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La primera mitad del ejercicio cierra con 4.500 millones de euros transaccionados en este segmento, el 40% del mercado, impulsado por la rotación de grandes carteras ‘multifamily’ y Pbsa y la entrada de capital institucional.
Si 2025 fue un año récord en términos de inversión en living, 2026 ha arrancado con parecida intensidad. En la primera mitad del año, se han rubricado grandes transacciones de carteras de viviendas y de residencias de estudiantes, con una demanda muy sólida en todos los subsegmentos del nuevo ‘rey’ del inmobiliario patrio. Los alrededor de 4.500 millones de euros de inversión en los primeros seis meses demuestran el músculo y la profundidad del capital en un ámbito que, además, no para de diversificarse.
La cifra supone en torno al 40% de todo el volumen inversor en el real estate nacional y arroja uno de los mejores semestres de la serie histórica. De hecho, este sector, según el Observatorio de la Financiación Inmobiliaria PwC y wecity, pasará de representar entre el 15 y el 23% de esa magnitud global entre 2019 y 2025, a acercarse al 50% al terminar el ejercicio, si se cumplen las previsiones. Multifamily, tanto en BTS (build to sell) como en BTR (build to rent) se lleva el mayor ‘pellizco’, con más de 3.000 millones de euros y cerca del 80% del total.
“El living es el dinamizador indiscutible”, señala el managing director de esta división en Colliers, Antonio de la Fuente y el multifamily, la ‘joya de la corona’, con ocho operaciones por encima de los 100 millones de euros solo hasta junio, según JLL. La transmisión de grandes carteras que ha significado tanto la salida ordenada de inversores que habían completado sus planes de negocio, como la entrada de nueva liquidez institucional con estrategias a largo plazo, tiene vocación de permanencia, asegura Lorena Vega, de Gesvalt.
Desde EY-Parthenon se muestran algo más cautos. Valoran los datos semestrales, para ellos por debajo de los del mismo periodo de 2025, como una normalización de la actividad inversora tras años de elevada intensidad, aunque, eso sí, dentro de un mercado residencial en clara fase expansiva. Su percepción responde más a un late boom que a un ciclo plenamente sano y sostenible, con crecientes tensiones de accesibilidad, presión regulatoria y necesidad de mayor selectividad inversora.
Purpose-Built Student Accommodation (Pbsa) se consolida en segundo lugar, al haber movilizado 608 millones de euros en el primer semestre, mientras que flex living ha alcanzado los 425 millones. Los fondos han protagonizado la inversión con un 74% del total, seguidos de lejos por promotores, un 15% y family offices, un 4%, con un 53% de financiación extranjera frente al 47% nacional, según el último Snapshot de Colliers. Reseñable es también la entrada, si atendemos a lo expuesto por Paola Erhardt, directora de Living de JLL España, de nuevos perfiles de capital.
La actividad de este ámbito del inmobiliario ha estado impulsada hasta el 30 de junio por el cierre de operaciones que han involucrado a grandes portfolios residenciales, por un elevado interés del capital institucional y por una fortaleza que traspasa fronteras, ya que la inversión crece muy por encima de lo que lo hace en Europa. Tres pinceladas que tienen motivos: significativo aumento poblacional, calidad de vida, conectividad, servicios y buen momento del mercado de trabajo. España es, según el informe Living Investor Survey de Cushman & Wakefield (C&W), el segundo mercado europeo con mayor interés inversor por este segmento, solo por detrás de Alemania.
“Está de moda. Ahora sí que se nota que oferta y demanda se cruzan y hay muchas más operaciones al percibirse que está llegando a su máximo”, opina el socio de Real Estate de Kpmg, Carlos Bardavío. No se puede olvidar, como apunta Paola Erhardt, de JLL, que ofrece flujos de ingresos recurrentes y una demanda menos vinculada al ciclo económico que otros, además de existir una mayor heterogeneidad de mercados y estrategias, del alquiler tradicional al senior, pasando por vivienda asequible, residencias de estudiantes y flex.
El momento es de gran dinamismo y responde a una sólida demanda que se enfrenta a una oferta insuficiente y también a “una mayor profesionalización del capital”, reflexiona el director de Living y Corporate Finance España de C&W, Álvaro Alonso. A estos factores los expertos suman el desarrollo demográfico, el atractivo de las grandes ciudades y la movilidad laboral y académica, que implica que destinos universitarios consolidados como Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia no dejen de ganar peso ni interés foráneo. La creación de nuevos hogares con jóvenes, profesionales desplazados, turistas, estudiantes y ciudadanía sénior avivan el momento caliente que vive el living para la responsable de Research de Grupo Gesvalt, Lorena Vega. Perfiles diferentes para distintas tipologías, sobre todo en grandes urbes y áreas metropolitanas que cuenten con empresas, centros educativos y conectividad.
Según Elaine Beachill, head of Living de Knight Frank, España reúne varios elementos muy difíciles de encontrar de forma conjunta en otros mercados europeos: su crecimiento económico, una demografía favorable, un entorno de trabajo con buena salud y una progresiva internacionalización. Fundamentales robustos con una de las dinámicas poblacionales más favorables de Europa, coincide Paola Erhardt, directora de Living de JLL España que, a los estímulos ya conocidos de creación de familias, llegada de talento y concentración en áreas urbanas, añade el envejecimiento, que amplía las necesidades residenciales hacia el senior living y el healthcare.
Nuestro país registró en 2025 entre 700.000 y 750.000 compraventas de vivienda, niveles no vistos desde antes de la crisis financiera, con incrementos de precios por encima del 10% anual y más de medio millón de residentes nuevos al año en un mercado que avanza hacia la institucionalización. “Se están consolidando operadores especializados, aumenta la escala de las plataformas y entra capital con horizontes de inversión distintos, desde value add a largo plazo”, asevera Erhardt. “La profesionalización de la gestión es un frente con mucho recorrido, cómo se construye, entrega y mantiene una promoción. La calidad de la postventa es parte del producto, no un trámite final y ahí veo una ventaja competitiva real de España para los próximos años”, opina la country manager de Kaliti, Valeria Kadletz.
Tres son los catalizadores clave que explican los buenos resultados, en palabras de Antonio de la Fuente, de Colliers: en primer lugar, activos con uso obsoleto, sobre todo oficinas y naves industriales en zonas en proceso de transformación urbana; en segundo, solares sin desarrollar por un urbanismo rígido cuya ordenación “responde a requerimientos de hace 20 años y exige una adaptación a la realidad actual” y, en tercer término, estrategias alternativas. La necesidad crítica de producto, tanto en venta como en renta, permite analizar carteras y activos bajo tácticas diversas para maximizar su valor y abre el abanico a distintos perfiles de equity en términos de retornos, volumen y ubicación.
De la Fuente subraya la versatilidad de posibilidades de España para explicar la gran evolución tanto del residencial tradicional, incluido el estructurado bajo marcos de colaboración público-privada o derechos de superficie, como la aparición y consolidación de nuevas tipologías, sobre todo Pbsa y flex. Por subsegmentos, las residencias de estudiantes parecen alcanzar su madurez con compradores de categoría más core. El mercado nacional de este producto “evoluciona desde una fase de desarrollo fragmentado a una nueva etapa de consolidación institucional”, para Álvaro Alonso, de C&W. El experto constata cómo las plataformas creadas durante la última década alcanzan ya el tamaño necesario para ser vendidas y los fondos entran en ventanas naturales de desinversión.
“Las perspectivas son favorables, continuamos atrayendo estudiantes y muchas ciudades universitarias presentan una oferta insuficiente de plazas. El límite está en la disponibilidad de activos y en la capacidad de desarrollar nuevos proyectos en localizaciones adecuadas”, considera la responsable de Gesvalt, Lorena Vega. “Fue el gran protagonista en 2025 y mantiene un enorme atractivo en 2026”, opina la head of Living de Knight Frank, Elaine Beachill.
Mientras, la vivienda protegida gana protagonismo y al cierre de mayo ya acumulaba alrededor de 830 millones de euros de inversión, según JLL. “La progresiva extensión de fórmulas de colaboración público-privadas está generando un pipeline mas amplio en comunidades como Madrid, Cataluña, Valencia, Andalucía y Baleares”, pone de relieve Paola Erhardt. Mención aparte merece el BTR, donde se observa una rotación selectiva de activos a través de varias vías de salida. Para Antonio de la Fuente, el desarrollo de obra nueva destinada al arrendamiento bajo este modelo ha perdido peso. “Aunque sus fundamentales macroeconómicos siguen siendo muy sólidos, los del residencial en venta en estos momentos son similares y éste permite a los promotores maximizar y acelerar el retorno de sus inversiones”, comenta.
El mercado de vivienda asequible comienza a atraer capital institucional también de perfil core. La adjudicación de proyectos de VPO ha sido, a juicio de Lorena Vega, especialmente relevante durante el primer semestre al contribuir a incorporar nueva oferta. Otra tendencia que apunta la directiva de Gesvalt es el recorrido existente para la profesionalización del alquiler. “La gestión institucional todavía tiene un peso limitado dentro del parque español, por lo que existe margen para mejorar la calidad de los activos, los servicios ofrecidos y la experiencia de los usuarios”, indica. Y apunta también a un ecosistema cada vez más maduro de promotores, financiadores e inversores especializados en este contexto, donde la colaboración público-privada adquiere cada vez más importancia.
“Se consolida un cambio de enfoque entre compradores de BTR, que adquieren activos no tanto como estrategias puras de alquiler a largo plazo sino como operaciones con una tesis definida de progresiva venta individualizada de las unidades”, razona por su parte Elaine Beachill, de Knight Frank. Todos los expertos consultados coinciden en que, si hay un movimiento relevante en residencial BTR en el semestre, es la tendencia por capturar la diferencia entre el valor del activo como producto de inversión y el de la vivienda en el mercado minorista o para un particular. Lo prueban desinversiones que responden más a estrategias de privatización de carteras que a su mantenimiento, una vez realizada la transacción, como portfolios en arrendamiento. Una coyuntura que ganará peso mientras se mantengan las actuales condiciones, que no ha pasado desapercibida para nadie.
Es el marco regulatorio, aseguran desde Cushman & Wakefield, el que ha jugado un papel determinante para que se produzca, con limitación de rentas, incertidumbre y una normativa cada vez más favorable al inquilino. “Responde a una evolución natural del mercado”, afirman desde Knight Frank. Por un lado, se trata de fondos con sus objetivos de rentabilidad alcanzados en un momento favorable para la venta y, por otro, de inversores que se hacen con los activos para vender de manera particular al usuario final y así originar valor. “Es su business plan”, mencionan desde JLL, sin olvidar que el hecho de que el precio de una casa crezca más que el valor derivado de capitalizar las rentas, puede convertirse en ‘moda’.
Sin embargo, la privatización “no siempre maximiza el valor”, advierte Antonio de la Fuente. “Aspectos como la estructura fiscal, la necesidad de ejecutar una división horizontal o los costes de adecuación pueden limitar su visibilidad y, por tanto, las desinversiones actuales en BTR no responden a una salida improvisada sino a una rotación estructural, donde conviven tres estrategias claras para el producto en rentabilidad: privatización directa, reposicionamiento para venta high-end o mantenimiento del activo en explotación”, enumera.
“Veo la venta de carteras ya estabilizadas de los grandes fondos como medio para reciclar capital hacia producto nuevo”, expone la responsable de Kaliti. Lo que está claro es que esta operativa ganará tracción a corto y medio plazo. Antonio de la Fuente ofrece cifras: “Creemos que 40.000 viviendas en alquiler migrarán hacia el mercado minorista en tres o cuatro años”. Un movimiento que reducirá el stock del arrendamiento profesionalizado y contraerá la oferta residencial en las plazas que más presión soportan.
A la hora de abordar el flex living, los vocablos más repetidos son potencial y recorrido. Amén de una óptima evolución. El semestre ha visto creación de joint ventures y compras de suelo, además de la reconversión de inmuebles para propuestas de esta tipología. Gana escala, opina Lorena Vega, pero exige una elevada selectividad. “Su éxito depende mucho de la ubicación, del encaje urbanístico y de la calidad del operador”, advierte. “Es muy rentable, estamos en un momento de madurez en el mercado en el que los proyectos compiten entre ellos, algo que antes no pasaba”, comenta Carlos Bardavío, de Kpmg.
El senior living avanza de forma más gradual. Su freno es la complejidad operativa, los costes de desarrollo y gestión y la necesidad de combinar vivienda, servicios y, en algunos casos, atención asistencial, por lo que su consolidación será más progresiva, opina Lorena Vega. Para Elaine Beachill, este subsegmento avanza más despacio de lo que justifican sus fundamentales. “La demanda estructural es muy potente, pero se necesitan más operadores especializados y capital dispuesto a asumir horizontes de inversión largos”. Este sector es, según EY-Parthenon, el que ha experimentado un mayor crecimiento en el periodo, con una subida por encima del 600% y 485 millones de euros frente a los 69 millones a 30 de junio de 2025.
En cuanto a lo que deparará el corto plazo, si se mantiene un volumen similar al de la primera mitad del año, con liquidez, sobre todo de capital core plus y value add, demanda sostenida y demografía sólida, las cifras pueden cerrar por encima de los volúmenes de 2025. Además, se verán más operaciones de privatización, sobre todo en activos estabilizados, de calidad y situados en mercados con creciente demanda pero no como una retirada de capital institucional, ya que en muchos casos se vuelve a invertir con idénticas estrategias, interpreta la directora de Living de JLL España.
La actividad se prevé más selectiva, con la experiencia del operador, la adecuación del producto a la demanda y su capacidad de ofrecer rentas sostenibles ganando importancia. A la cabeza, el multifamily y, cómo no, nuevos proyectos de BTR, residencias de estudiantes y flex living. “Veremos más negocio en Pbsa, crecimiento continuado en flex, consolidación de la vivienda asequible y una mayor entrada de capital internacional atraído por el diferencial de crecimiento económico de España frente a otros mercados europeos”, según Elaine Beachill.
Sin duda, la privatización se generalizará en 2027, señalan desde EY-Parthenon. Ahora responde a una combinación de oportunidad financiera y convicción estratégica. “Numerosas compañías inmobiliarias cotizadas han llegado a negociar con descuentos relevantes respecto al valor de sus activos, lo que ha permitido a fondos y grandes inversores adquirir plataformas residenciales y portfolios de vivienda con valoraciones muy atractivas. Esta tendencia ya se ha observado con éxito en mercados más maduros como Reino Unido, Estados Unidos o Europa continental, donde el capital privado ha protagonizado múltiples operaciones para capturar valor y ganar escala en sectores con fundamentales sólidos”, aportan desde el equipo de la firma de servicios profesionales.
El ritmo del segundo semestre dependerá del calendario de cierre de las operaciones actualmente en el mercado, varias en segmentos de living de gran relevancia en pipeline y que seguramente se materialicen en los próximos meses, antes del final de 2026. Desde JLL apuntan a un volumen próximo a los 7.250 millones de euros en el conjunto del año, un máximo histórico con el multifamily más allá de los 5.000 millones de euros como motor. “La inercia y el elevado interés del capital institucional marcarán un nuevo máximo histórico para el living”, señala Antonio de la Fuente. Sobre todo, si la macroeconomía española mantiene su actual respaldo.
En el caso de EY-Parthenon, prevén una posible desaceleración y correcciones selectivas con tipos más altos, fatiga de demanda, deterioro macro, menor capacidad de acceso y cambios regulatorios, en especial en alquiler. “El foco pasa de capturar crecimiento de ciclo a ser mucho más disciplinados en la selección del producto, priorizando aquel con fundamentos estructurales sólidos como vivienda asequible, BTR profesionalizado y rehabilitación”, destaca su equipo.
Madrid mantendrá su primacía como principal foco y emerge un reto por encima del resto, como apunta Lorena Vega: transformar el interés inversor en oportunidades efectivas. El principal desafío es generar esa oferta. Hay capital, demanda y atracción pero faltan activos para responder a las necesidades reales del living en España y conformar un mercado más maduro e institucionalizado. Veremos si el sector es capaz de abordarlo con garantías en los meses venideros.
