El mercado logístico en España se prepara para un año con más de 1.500 millones de inversión

Con más de un millón de metros cuadrados contratados en España en el primer semestre y un volumen de inversión en torno a los 780 millones de euros, el segmento logístico progresa adecuadamente tras un buen comienzo de ejercicio que puede acabar todavía de mejor forma. Si se cumplen las previsiones, que apuntan a un cierre de año por encima de los 1.500 millones de euros en inversión, sería el mejor para el sector desde 2021. Por ello, la nota media que los analistas consultados por EjePrime otorgan a la primera mitad de 2026 se acerca al sobresaliente y demuestra la solidez del sector dentro del real estate nacional.

Elevada contratación, baja disponibilidad, rentas al alza de forma sostenida e inversión reactivada con importantes operaciones son algunos de los factores que han caracterizado los seis meses iniciales de 2026. “Si analizamos la evolución de los últimos trimestres en términos de rolling year, la tendencia es claramente positiva y refleja un mercado con un elevado potencial de crecimiento a medio y largo plazo”, expone el director de Industrial y Logística España de Cushman & Wakefield (C&W), Pere Morcillo. Más prudente se muestra, eso sí, el equipo de EY-Parthenon, que rebaja las expectativas al percibir la actividad transaccional como demasiado baja para el interés real. “La mayor parte de las inversiones realizadas ha respondido más a colocación de liquidez excedentaria que a un propósito de generar un retorno atractivo”, afirma.

En el liderazgo de los dos principales polos logísticos españoles sí hay consenso. Madrid ha registrado en torno a 620.000 metros cuadrados contratados hasta el 30 de junio, en lo que es uno de los mejores inicios de año de la serie histórica. Barcelona, por su parte, ha elevado el volumen hasta los 480.000 metros cuadrados con una prometedora dinámica de absorción. Al mismo tiempo, se han incrementado las rentas, la prime de Madrid hasta los 7,25 euros por metro cuadrado al mes y la de Barcelona, un mercado más tensionado, hasta los 9,15 euros, según C&W.

En el primer semestre ha visto un repunte de la contratación, una subida generalizada de la rentas y una disponibilidad cada vez más ajustada en Cataluña. Madrid, en cambio, si atendemos al análisis del director general de P3 en España, Javier Mérida, arroja una tasa en torno al 9,1%, un nivel que evidencia que su mercado “necesita tiempo para absorber la oferta existente”.

Por lo que respecta a la tipología de los activos, predomina el interés por los más core y en localizaciones consolidadas, como apunta el vicepresidente sénior y head of Asset Management del sur de Europa de Prologis, Cristian Oller. Prueba de ello es que el 62% de las operaciones cerradas en los primeros seis meses de 2026 de producto de más de 5.000 metros cuadrados ha correspondido a instalaciones de calidad A.

Otra tendencia en el periodo ha sido el aumento del tamaño medio de los complejos transaccionados. Los más de 40 contratos cerrados —en todo 2025 se rubricaron 45, según C&W— arrojaron una superficie media superior a los 11.000 metros cuadrados. Al mismo tiempo, ganan peso los mercados secundarios. Enclaves como Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga se consolidan poco a poco y ya representan, según Proequity, cerca de una cuarta parte de la contratación nacional.

Sin embargo, el segmento no acaba de explotar. “Se aprecia un resurgir, aunque todavía pendiente de cierto ajuste, hay recuperación y dinamización pero no el brillo que tuvo la logística entre 2018 y 2023”, opina el socio de Real Estate de Kpmg, Carlos Bardavío. “La inversión es comparativamente más débil y notablemente selectiva” frente a la del resto de segmentos del inmobiliario, por delante en captación del capital, abunda Javier Mérida.

¿Es un quiero y no puedo? Todos los expertos entrevistados coinciden en que el logístico es uno de los ámbitos con fundamentales más sólidos del real estate español, pero, a pesar de que su comportamiento mantiene una constancia encomiable, sus cifras no alcanzan las del resto de ramas del sector. “Es más seguro, más consistente, pero va por detrás”, reflexiona el head of Logistics de Knight Frank, James Cowper-Coles. “Más que por el volumen transaccionado, su valor reside en la estabilidad que aporta al conjunto del inmobiliario, mantiene capacidad de atraer sin ser el más dinámico”, señala por su parte el director nacional de Industrial & Logistics de Colliers, Oriol Gual.

Entonces, ¿qué le falta para dar un salto cuantitativo? Mayor visibilidad macro, una financiación más fluida y más producto de calidad disponible, pondera Cristian Oller. Y eso que hay motivos para ser optimistas, con un buen ramillete de puntos fuertes que hacen de España un territorio más que atractivo. Rentas competitivas, oferta contenida, potencial del comercio electrónico sin agotar, previsiones de crecimiento del PIB por encima de la media europea y necesidad de automatización que obliga a los operadores a apostar por instalaciones modernas y tecnológicamente avanzadas son algunas de las fortalezas reseñables.

Elementos diferenciales también son las positivas cifras demográficas y de consumo interno, las buenas infraestructuras de transporte, incluida una red portuaria de primer orden y unos costes laborales atractivos, como pone de relieve el director de Capital Markets Logística de JLL España, Miguel Monreal. A todo ello se suma un tejido industrial diversificado, una posición estratégica con acceso a las rutas comerciales mediterráneas y atlánticas y la condición del país de puente natural hacia el norte de África y Latinoamérica. Por último, no se puede olvidar una base de demanda muy amplia que está lejos de depender de grandes gigantes como Amazon o Inditex y también una menor exposición a la industria de la automoción tradicional, como ocurre en Alemania, expone James Cowper-Coles.

Infraestructura de P3 en Illescas.

En, definitiva, un mercado diversificado que atrae cada vez más a usuarios asiáticos y que es resiliente, a pesar de la incertidumbre geopolítica. También, más concentrado, como refleja la actividad de M&A de los últimos meses, aunque todavía dentro de un contexto general fragmentado, con un amplio número de operadores de diferentes tamaños. La concentración que se advirtió en la etapa 2013-2020 para dar paso a continuación a nuevos jugadores, como apuntan desde EY-Parthenon, parece volver, pero con matices.

Más profesionalización, menos operaciones pero cada vez de mayor volumen y de activos prime, con los principales actores del sector racionalizando sus redes y consolidando su actividad en plataformas de mayor escala, son algunos de los cálculos que anticipa el equipo de la consultora. Un mercado de doble perfil. Por un lado, camino de la polarización en hubs de dimensión europea apoyados en grandes corredores logísticos y nodos portuarios y, por otro, de activos que han de reposicionarse hacia usos especializados como última milla, frío, almacenamiento exterior, defensa, life&sciences o centros de datos.

El mercado exige cada vez más capacidad financiera y una gestión muy especializada, lo que favorece operaciones corporativas y plataformas de mayor tamaño, pero esta dinámica convive con la llegada de nuevos players atraídos por los buenos fundamentales del segmento en España y por las oportunidades que ofrecen determinados nichos, considera Oriol Gual, de Colliers. “Más que una reducción del número de actores, veremos una evolución hacia un ecosistema más profesionalizado y diverso”, concluye.

Por subsegmentos, los data centers, ya una megatendencia de inversión global, están influyendo en el valor del suelo, los requerimientos energéticos y la asignación de capital. “Los mega centros para hyperscalers se centran en localizaciones con más disponibilidad de terrenos, gobiernos locales favorables y acceso a fibra y potencia”, comenta Cowper-Coles. Si bien una cosa es la demanda y otra los proyectos realmente ejecutables. Mientras la primera crece, lo que en realidad determina la viabilidad de cada desarrollo es el acceso a la electricidad, los plazos administrativos, la refrigeración y la capacidad de integrarse en la red.

“La lentitud de los procesos urbanísticos condiciona la llegada de nuevas inversiones. Reducir esta incertidumbre sería uno de los factores con mayor idoneidad para reforzar la competitividad de España”, manifiesta Pere Morcillo. El debate no gira ya en torno a la demanda sino a la habilidad de la industria para atenderla, corroboran desde EY-Parthenon y, ahí, megavatios y conectividad se antojan claves y marcan el camino.

Es pronto para que el producto de life&sciences, menos desarrollado y volcado sobre todo hacia los sectores farmacéutico y de temperatura controlada, genere un efecto medible en el negocio logístico patrio. Sin embargo, como pone de relieve Miguel Monreal, de JLL, España parte de una base sólida puesto que, con más de 2.150 compañías del sector, ocupa la séptima posición europea por número de empresas de este ámbito, con Cataluña destacada en cabeza.  Este mercado, más sofisticado y selectivo que otros, es uno de los más atractivos de Europa en estos momentos, según EY-Parthenon.

“La combinación de una escasez estructural de laboratorios modernos, sólidas barreras de entrada y un aumento de la concentración de talento científico ofrece un soporte muy relevante para el crecimiento a largo plazo”. En varios hubs europeos la oferta prevista podría aumentar significativamente durante los próximos cinco años, aventuran, máxime cuando la demanda sigue respaldada por la recuperación de la financiación, el avance de la biotecnología y la creciente convergencia entre ciencias de la vida, inteligencia artificial y salud.

Si bien es cierto que lugares como Londres, Cambridge, París, Berlín o Medicon Valley (entre Suecia y Dinamarca) concentran la demanda y que nuestro país parte de una posición más incipiente, su recorrido de crecimiento es muy interesante en zonas como Barcelona y Madrid. Eso sí, la creación de valor dependerá cada vez más de identificar activos prime y localizaciones con profundidad científica e institucional. El lab premium se ha vuelto más selectivo y, por ello, más sostenible, según EY-Parthenon.

“Es cierto que son procesos más complejos y con plazos de maduración más largos que los de una operación logística convencional, ya que requieren ubicaciones específicas, infraestructuras adecuadas y, en muchos casos, una importante tramitación administrativa. Sin embargo, los fundamentales aquí son sólidos y apuntan a que el segmento consolidará en los próximos años su desarrollo dentro del inmobiliario”, asevera el responsable de C&W, Pere Morcillo.

¿Y qué pasa con la defensa? Pues, en primer lugar, que es un movimiento global al que España no es ajena, aunque con menor intensidad que otras naciones. Las hay como Alemania, Francia, Países Bajos y Reino Unido que cuentan con ecosistemas industriales más sólidos y su competencia por el capital institucional, las grandes plataformas de distribución y la inversión vinculada a este campo, se deja notar. Por no mencionar mercados como Polonia y otros de Europa Central y del Este, con costes más reducidos.

Es una oportunidad que, según el director general de P3 en España será “significativa pero selectiva” y tendrá polos muy concretos, más que un despliegue generalizado por todo el territorio, entre los que destacan Madrid, por su capacidad institucional y tecnológica, y el sur, que ya cuenta con una especialización consolidada en las industrias aeroespacial y naval. “España llega tarde al rearme europeo pero por eso puede concentrar valor en la próxima década”, señala el equipo de EY-Parthenon. Para lograrlo, el esfuerzo ha de venir acompañado de colaboración público-privada. Si es así y se canaliza hacia clusters específicos, este subsegmento emergerá como nuevo motor complementario de la logística nacional.

La consultora prevé el nacimiento de una nueva demanda estructural que, a pesar de ser aún de tamaño limitado frente a la de otras zonas europeas, podría tener un impacto considerable. Sus previsiones apuntan hacia Aragón, por su concentración militar con centros como el Cenad San Gregorio. “Pla-Za es la localización idónea, con más de 13 millones de metros cuadrados para ubicar a proveedores de defensa con capacidad de ensayo”, atestiguan. En segundo lugar, destacan los ejes vinculados a bases de la Otan y a puertos estratégicos.

“El nicho existe y crecerá en los próximos años, pero todavía estamos lejos de los niveles de otros mercados europeos”, valora Oriol Gual, de Colliers, que ve en Polonia la principal competencia de España no solo por sus costes, sino también por su mayor disponibilidad de suelo y por una política activa de incentivos para las empresas. Para Morcillo, de C&W, cobrarán protagonismo los proyectos brownfield dirigidos a reposicionar activos en ubicaciones consolidadas.

“El salto desde niveles históricamente bajos de gasto en defensa hasta el entorno del 2% del PIB supone un cambio estructural que trasciende la dimensión militar y abre una nueva vertical de inversión vinculada a la modernización industrial, la resiliencia logística y la seguridad de las cadenas de suministro”, razonan en EY-Parthenon. “Aunque el esfuerzo presupuestario español seguirá previsiblemente por debajo de otros, la oportunidad no debe considerarse únicamente en términos de volumen de gasto, sino de posicionamiento estratégico. Una parte significativa de la inversión asociada a la defensa se materializa en plataformas logísticas, parques industriales, instalaciones de almacenamiento, centros de mantenimiento y nodos de transporte con usos duales, generando demanda adicional sobre activos que ya están en la economía real”, añaden.

¿Qué deparará lo que resta de año? Pues un capital que mira mucho más la calidad, la ubicación, la solvencia y la duración de los contratos, si atendemos a las palabras de Cristian Oller. Con un punto de partida que en EY-Parthenon cifran en un déficit estimado de 9,3 millones de metros cuadrados y un 57% del stock obsoleto, la demanda debería mantenerse, las rentas crecer y la inversión desplegarse en reposicionar lo existente y en virar hacia mercados secundarios y activos nicho.

Mientras, los corredores tradicionales, es decir, Madrid y el eje Barcelona-Tarragona y Zaragoza, seguirán reforzando su posición como polos logísticos del país. Se mantendrán como la columna vertebral del mercado, pero las operadoras se expandirán hacia localizaciones con mayor disponibilidad de suelo, costes más competitivos y buenas conexiones. Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga, Alicante y País Vasco tendrán más protagonismo. Sin sustituir a Madrid y Cataluña, “contribuirán a diversificar el mapa logístico español”, apunta Miguel Monreal.

Si el entorno macroeconómico sigue siendo favorable, 2027 y 2028 podrían marcar máximos, pero lo que está claro es que el logístico seguirá siendo un valor refugio y con potencial por detrás de otros segmentos en términos de crecimiento de una inversión que, eso sí, se prevé dinamizada a corto plazo por los centros de datos, la actividad vinculada a la defensa y la reindustrialización. La contratación de espacios será sólida siempre que el ritmo no se modere debido a una desaceleración económica que reduzca los flujos comerciales con costes de financiación elevados. En este sentido y frente a estos retos, la selección de ubicaciones, la calidad de los activos y la capacidad de capturar demanda estructural marcarán la diferencia.

La previsible entrada de capital consolidará el atractivo del segmento dentro del inmobiliario español. Su futuro lo caracterizarán, para Oriol Gual, la resiliencia por la necesidad de modernización de las cadenas de suministro, que continuará impulsando la actividad, una oferta ajustada con escasez de producto de calidad en ubicaciones estratégicas y un interés inversor sostenido por la fortaleza de sus fundamentales.