España lidera la financiación inmobiliaria en 2026 por su liquidez y competencia creciente

Una liquidez robusta y una competencia creciente entre inversores son los dos factores que marcan el liderazgo de España en financiación inmobiliaria este año. Así se desprende del informe ‘Tendencias Cbre en Financiación 2026’, que alude a un contexto muy positivo para reforzar la posición del país como mercado prioritario para financiadores, con especial foco en Madrid y Barcelona como principales polos de atracción de capital.

El volumen de efectivo disponible alcanza cifras récord y el número de entidades activas en la Península Ibérica, entre bancos, aseguradoras y fondos no para de aumentar. Es lo que impulsa la capacidad de financiación a los préstamos para real estate, señalan desde la consultora, a pesar de costes de deuda al alza como consecuencia de la incertidumbre geopolítica y la reconfiguración de la curva de tipos.

“El entorno actual exige una mayor sofisticación en la gestión de la deuda. La estabilización del euríbor convive con una presión al alza en los swaps y en los costes totales de financiación, por lo que anticipar movimientos de la curva y estructurar adecuadamente será clave para aprovechar las oportunidades que ofrece 2026”, señala el head of Debt & Structured Finance en Cbre, Nacho Meylán.

La consultora anticipa un ejercicio de mayor disciplina financiera, alta competencia bancaria y oportunidades selectivas en el que la solidez de los fundamentales marcará la diferencia en el acceso y, en línea con una tendencia observada a nivel europeo, constata una creciente presión competitiva entre prestamistas en el mercado español. Una dinámica que se traduce en reducciones adicionales de márgenes en préstamos senior prime, así como en estructuras de financiación más flexibles, especialmente en activos bien ubicados y con sponsors de primer nivel.

Según la European Lender Intentions Survey 2025 de Cbre, el apetito de los financiadores europeos continúa concentrándose en multifamily e industrial y logístico, considerados los segmentos más resilientes y con mayor visibilidad de flujos de caja, un rumbo que se mantendrá a lo largo de 2026. Al mismo tiempo, la encuesta muestra una mejora gradual del sector oficinas, especialmente en el caso de activos prime bien localizados, tras el ajuste de precios y la progresiva estabilización del mercado ocupacional.

Este mayor optimismo se extiende también a otros segmentos como hoteles y Pbsa, principalmente cuando se trata de unidades bien posicionadas en mercados líquidos y consolidados como Madrid y Barcelona. Por otro lado, nuevas estrategias de inversión como el flex living o la privatización, es decir, la venta retail de viviendas en edificios residenciales alquilados, serán dos de los grandes protagonistas de la financiación en 2026.

Según el estudio de inversión inmobiliaria en España del primer trimestre de 2026 de la consultora, el living se posicionó como el principal motor de la inversión, con más de 2.200 millones de euros (36% del total), apoyado en grandes operaciones. Y el retail registró también un trimestre destacado, superando los 1.300 millones de euros (22%), impulsado tanto por centros comerciales como por el crecimiento de los parques. El mercado de oficinas alcanzó más de 800 millones de euros (14%), multiplicando significativamente el volumen registrado un año antes gracias a operaciones de gran tamaño en ubicaciones prime.

El cierre de transacciones de gran volumen y el retorno de capital a los principales segmentos en ese primer trimestre del año dan fe del fuerte dinamismo del inmobiliario en España. Según Cbre, la inversión alcanzó los 6.300 millones de euros en ese periodo, un incremento interanual del 93% y más del doble de la media de los últimos 10 años. Se confirma, pues, un cambio de ciclo iniciado en 2025 con un renovado interés hacia España tras uno de los periodos, entre enero y marzo de 2026, más activos de la serie histórica.

El capital nacional lideró la actividad, con cerca del 50% del volumen total, mientras que los inversores internacionales mantuvieron una presencia relevante, especialmente desde Canadá (11%) y Estados Unidos (10%). Madrid y Barcelona concentraron el 73% de la inversión (55% y 18%, respectivamente), como principales polos de atracción. En paralelo, las ubicaciones secundarias redujeron su peso hasta el 27%, aunque mercados como Andalucía, Baleares y Comunidad Valenciana mostraron una actividad relevante.

Cbre anticipa que en 2026 aumentará el peso relativo de las operaciones de adquisición de activos, en un escenario similar al de 2025 pero en un contexto inversor más constructivo. En cuanto a la estructura y tamaño de las operaciones, el mercado presenta una amplia cobertura por parte de los distintos perfiles de prestamistas. La banca se mantiene activa en tickets de menor tamaño, mientras que los fondos de deuda concentran su actividad en operaciones a partir de los 30 millones de euros.

La divergencia entre el corto y el largo plazo por la incertidumbre macroeconómica, el riesgo geopolítico y las presiones en el ámbito energético está elevando el coste total de financiación, a pesar de que los márgenes bancarios se mantienen en niveles competitivos. La consultora considera que no va a haber subidas de tipos por el Banco Central Europeo en el corto plazo, si bien si el conflicto de Irán se alarga se podrían ver subidas a partir de verano.

De cara a 2026, pronostican un mercado de financiación en línea con 2025 en términos de liquidez y actividad, aunque con un enfoque cada vez más selectivo por parte de los lenders. Marcarán este año una alta volatilidad y una fuerte competencia entre financiadores, lo que refuerza la necesidad de una gestión activa de la deuda, tanto en la estructuración de las operaciones como en el uso de coberturas para mitigar los posibles incrementos de tipos a medio y largo plazo. En este escenario, los bancos continuarán priorizando activos core y core+, bien ubicados y con sponsors con capacidad demostrada de ejecución.