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En términos absolutos, el mayor número de transacciones se concentra en el Mediterráneo que, con una subida del 1,5%, sumó 127.130 operaciones en 2025, una cifra que alcanza el 62% del total de las localidades del litoral español.
El norte es la vertiente costera de nuestro país donde más crece la compraventa de vivienda, con una subida del 6,2% interanual en el primer trimestre de 2026, seguida del litoral atlántico andaluz, con un incremento del 5,1%. La actividad transaccional en ambos territorios se encuentra en máximos desde 2008, como refleja el informe Vivienda en Costa 2026 elaborado Tinsa by Accumin. El volumen de compraventas de casas en los municipios de la costa española que no son capitales aumentó un 1,7% anual en 2025, hasta las 204.089 unidades, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau), moderando el impulso que registró en 2024 pero sosteniendo el robusto nivel de operaciones alcanzado en los últimos años.
En términos absolutos, el mayor número de transacciones se continúa concentrando en la zona mediterránea que, con un ascenso del 1,5%, sumó 127.130 operaciones el pasado ejercicio, cifra que supone el 62% del total de las localidades costeras del país. El precio de las residencias en estos ámbitos se mantiene al alza, aunque a un ritmo algo inferior al de la vivienda en España. En los municipios del litoral, excluyendo las capitales, el precio medio se situó, en los primeros tres meses del año, en 1.992 euros por metro cuadrado, un 13,5% superior al de un año antes y ligeramente por debajo de la subida media nacional del 14,5%.
Las compraventas de obra nueva experimentaron un aumento del 9,3 % anual, mientras que las de segunda mano se mantuvieron estables. Esta tendencia es opuesta a la observada en el contexto nacional, donde las de vivienda de segunda mano han crecido más. Por provincias, los incrementos más intensos, por encima del 10%, se registraron en Lugo (19,6%), La Coruña (15%), Barcelona (14,2%), Vizcaya (17,7%) y Almería (10,9%). En el lado opuesto, las principales caídas se observaron en Valencia (-6,1%), Málaga (-4,3%), Las Palmas (-4%), Santa Cruz de Tenerife (-3,7%), Alicante (-3,6%), Islas Baleares (-1,5%) y Asturias (-1,4%), manteniendo aun así niveles transaccionales elevados.
Por municipios, los mayores volúmenes se localizaron en 2025, según datos del Mivau, en Torrevieja (6.913 compraventas), Orihuela (4.992), Marbella (4.407), Gijón (3.778), Cartagena (3.759), Elche (3.611) y Estepona (3.475). Los principales crecimientos en tasa interanual correspondieron a Formentera (83%), Redondela (77%), Tossa de Mar (54%), Carboneras (53%), Santoña (50%) y Viveiro (48%).
El esfuerzo de compra de una vivienda en la costa llegó al 40% de la renta disponible, por encima del 35% considerado razonable y del 34% del total del país. Alcanzó los niveles más críticos en Baleares (59%), Málaga (57%) y Alicante (46%). Los más moderados, por debajo del 35%, se dieron sobre todo en tramos del norte (Galicia y Asturias), así como en algunos puntos de Murcia, Valencia, Castellón y Almería.
Si atendemos en exclusiva al segmento de la vivienda vacacional en la costa, el valor medio es de 3.150 euros por metro cuadrado, un 11,6% por encima de la media nacional y un importe que, en el caso de ciertas ubicaciones del litoral, podría estar cerca de tocar techo, según el estudio de Tinsa by Accumin, cuyos autores perciben señales de agotamiento de la demanda. La compañía analiza, en su informe, la evolución de la vivienda en más de 250 municipios del litoral español agrupados en 51 zonas de 22 provincias y se detiene en el segmento específico de la segunda residencia mediante datos obtenidos a través de una encuesta a su red de técnicos locales. El análisis excluye las capitales.
Por vertientes, el precio ha aumentado con mayor intensidad en el primer trimestre en las islas (14,1%) y la costa mediterránea (13,9%), seguido de la atlántica de Andalucía y la costa norte (11,7% en ambos casos). La distancia con respecto a los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007 en términos reales (es decir, descontando el efecto de la inflación) revela que el importe en costa se sitúa un 30% por debajo, frente al total nacional del -34% en los tres meses iniciales del año. Si se toma el valor actual en términos nominales, un centenar de municipios estarían por encima de los números de 2007, localizados principalmente en las provincias de Islas Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Cádiz y Pontevedra.
Las localidades con los precios medianos más elevados, por encima de los 5.000 euros por metro cuadrado, según las tasaciones de Tinsa, se localizan en el archipiélago balear y son Formentera (9.814 euros), Santa Eulària des Riu (6.724 euros), Sant Josep de sa Talaia (6.337 euros), Sant Antoni de Portmany (5.635 euros) e Ibiza (5.435 euros). Desde una perspectiva provincial, los mayores incrementos medios en el valor de las casas de primera y segunda residencia aparecen en Santa Cruz de Tenerife (19%), Alicante (18,9%), Valencia (17,7%) y Málaga (16,5 %).
En el 77% de las zonas los técnicos apuntan que los precios de la segunda residencia tienen aún recorrido al alza, frente al 94% del año anterior. En el 23% restante se aprecian indicios de ralentización y ubicaciones que están alcanzando los valores más altos para el perfil de demanda actual. Estas zonas se sitúan en puntos de Barcelona, Tarragona, Mallorca, Ibiza, Formentera, Murcia, Almería, Málaga, Cádiz, Gran Canaria, Lugo y Asturias.
El segmento de la segunda residencia converge cada vez más con el de primera, lo que eleva el valor y reduce la oferta disponible, según el informe. “La compatibilización de la vivienda habitual con el uso vacacional se mantiene, un año más, como el principal reto del litoral español”, afirma la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias. “El litoral crece de manera cada vez más desigual. Mientras el esfuerzo de compra del conjunto nacional permanece próximo al equilibrio, el acceso a la vivienda alcanza niveles de tensionamiento elevado en costa y críticos en varios tramos, donde la fusión entre los productos de primera y segunda residencia prioriza la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional”, explica.
“Esta situación apunta hacia un agravamiento del acceso a un hogar para la demanda local, que va siendo expulsada ante el mayor poder adquisitivo de la vacacional, la mayor rentabilidad ofrecida por los alquileres de temporada, una oferta de obra nueva escasa y una vivienda de segunda mano que se transforma de uso habitual a turístico”, destaca la analista sénior de la compañía, Andrea de la Hoz.
Los visados de obra nueva aumentaron en costa, salvo capitales, el 21,7% anual, frente al 19% de 2024, lo que refleja, a juicio del estudio, un crecimiento relevante de la actividad de construcción. En todas las vertientes, los volúmenes de visados se colocan en máximos desde 2009 o próximos a ellos. Se trata, pese a todo, de proyectos limitados por la falta de suelo disponible, los altos costes de edificación, la escasez de mano de obra y la incertidumbre económica en un contexto de regulación creciente, argumenta Tinsa by Accumin.
Por provincias, los incrementos de la actividad promotora calculados con relación al número de visados son intensos en Castellón (126%), Almería (121%), Lugo (100%), La Coruña (80%) y Santa Cruz de Tenerife (61%). En el extremo contrario, las costas donde los visados se contraen más fuertemente son Guipúzcoa (-80%), Vizcaya (-27%), Barcelona (-16%) y Asturias (-12%).
La actividad más importante se concentra en Málaga y Alicante, por encima de los 4.000 visados, y en Barcelona, con más de 2.000 licencias aprobadas en 2025, seguidas de Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife, así como Pontevedra, Cádiz, Almería, Murcia, Islas Baleares y Asturias, todas por encima de los 1.000 visados. En cambio, las provincias con menor actividad de edificación en su línea de costa son Lugo, Guipúzcoa y Vizcaya, por debajo de los 150 visados. Por municipios, los más activos durante 2025 en concesión de visados fueron Mijas (1.670), Estepona (1.278), Gijón (854), Torrevieja (766), Roquetas de Mar (723), Vigo (692), Benidorm (685) y Manilva (659).
El negocio promotor se mantiene o incrementa en la mayoría de las áreas. En el 77% de las zonas de costa encuestadas se han iniciado nuevos desarrollos de vivienda vacacional en el último año. El sector continúa apostando por este producto para atender la elevada demanda identificada, sin lograr satisfacerla por completo. Aumenta la presencia de promotores medianos o pequeños con el limitado tamaño de los suelos disponibles en el litoral como uno de los factores determinantes para la predominancia de este tipo de empresa.
En cuanto a la procedencia de la demanda, a excepción de las islas, el litoral español se encuentra en máximos históricos en número de compraventas por parte de extranjeros, ya que supusieron el 17% del total de España en 2025. De ellas, el 82% se produjo en provincias de costa, incluyendo capitales, donde algo menos de la mitad, un 48%, las firmaron clientes internacionales no residentes, frente al 60% que suponen en el conjunto del país.
Crecen sobre todo las transacciones por parte de compradores foráneos en la Andalucía atlántica (+11,4% anual) y en la costa norte (+10,9%) y se reducen en los archipiélagos (-9,4%) y en el Mediterráneo (-3%). En el conjunto del litoral disminuyeron un 3% en 2025, debido a la caída de transacciones de los no residentes (-9,2%), que no fue suficientemente contrarrestada por el aumento de las operaciones de residentes (+3,6%).
La nacionalidad mayoritaria en términos de volumen continúa siendo Reino Unido, seguida de Alemania. Destaca el aumento de compradores de Países Bajos, Hungría, Rumanía y Ucrania y la reducción de los todavía líderes, los procedentes de Reino Unido y los llegados desde Rusia. De las 22 provincias con línea de costa, es mayoritario el extranjero no residente en Alicante, Málaga, Islas Baleares, Murcia, Santa Cruz de Tenerife, Gerona y Las Palmas.
El informe destaca que crece la regulación relacionada con las viviendas. En un 21% de las zonas de costa se han aprobado nuevas normativas en los últimos 12 meses, frente al 9% del año anterior, mayoritariamente relacionadas con la limitación del uso turístico a favor de una reorientación hacia la primera residencia, aunque aumenta también la legislación relacionada con la protección medioambiental que busca preservar el valor paisajístico.
