El real estate opta por la financiación multicapital ante el encarecimiento del dinero

Más capital disponible para el inmobiliario pero más caro y más selectivo. Mientras la oferta de financiación se mantiene o mejora, en especial concentrada en activos con fundamentales sólidos, los retos pasan por sortear el encarecimiento de los márgenes y ser más rigurosos a la hora de invertir con las nuevas propuestas de financiación alternativa, que registran un crecimiento sostenido y con buenas perspectivas de aumentar su cuota. Así se desprende del I Observatorio PwC x wecity El futuro de la inversión y financiación inmobiliaria: alternativa y Wealth Tech, una iniciativa dirigida a analizar la evolución del mercado y las nuevas dinámicas entre fuentes de financiación.

A pesar de que la banca continúa siendo clave en especial en las fases avanzadas de construcción, los fondos de deuda, el capital privado, las aseguradoras, los inversores institucionales y las herramientas participativas, ganan terreno. En particular, en dos ámbitos, la financiación puente y el suelo, donde el apetito bancario es más limitado. Pero, también, en otras fases: costes iniciales, tramos intermedios entre el loan to value (LTV) bancario y el equity, activos terciarios y operaciones de transformación o reposicionamiento. El mapa se redefine con los vehículos alternativos como “una solución complementaria dentro de la cadena de capital”.

El informe lo deja claro: la financiación alternativa cubre en estos momentos entre un 35% y 40% del suelo, el crowdfunding entre el 20% y el 25%, el promotor entre el 30% y el 40% y la banca entre el 0% y el 5%. En costes iniciales se repite el patrón con entre el 25% y el 30% de fondos alternativos como segundo principal financiador, en los mismos términos que el crowdfunding y un poco por debajo del promotor. Donde la banca alcanza posiciones de privilegio es en construcción, con entre el 45% y el 65%, mientras que en comercialización destaca el esfuerzo del promotor.

El mensaje es que el entorno alternativo se ocupa de etapas en las que la banca se retrae. El riesgo está distribuido y la tecnología empieza a redefinir el ciclo en un contexto de mayor variedad en las fuentes de financiación con unos índices de morosidad muy bajos. De que caminamos hacia una coyuntura cada vez más multicapital da cuenta también que la financiación ha pasado de ser en un altísimo porcentaje bancaria a no superar ahora el 70%, cuando antes de 2008 era de entre el 90% y el 100%.

“La banca ya no es mayoritaria, el ecosistema está mucho más estratificado y la financiación alternativa gana músculo”, explicó el consejero delegado de wecity, Antonio Mañas, durante la presentación del documento. Sobre todo, a través de oportunidades muy vinculadas a la agilidad que proporcionan estos vehículos a los que se exigen las mismas garantías que a la banca, marcada por la normativa Basilea III y IV, con la tecnología en proceso de reformular esta modalidad de inversión inmobiliaria por la información que proporciona en tiempo real y con la tokenización de la deuda a la vuelta de la esquina, afirmó el responsable. Una tendencia, además, en línea con la ‘fotografía’ internacional, pues si la cuota de la financiación alternativa es de un 20% en España, en Reino Unido es del 40% y supera el 60% en Estados Unidos, indicó Mañas.

En el acto de ‘puesta de largo’ del I Observatorio PwC x wecity, la presidenta de la Asociación Española de Banca, Alejandra Kindelan se refirió al gran momento por el que pasa la financiación, con tasas muy competitivas en España, solo superadas en nuestro entorno por Malta y Bulgaria. “El problema es que no hay viviendas, con la planificación urbanística como cuello de botella”, apuntó antes de señalar a los bancos como parte de la solución. Además, valoró la importancia, como complemento, de los fondos de deuda, del capital privado y también del ICO a la hora de ofrecer avales y garantías. Y es que, los datos macro son favorables con un crecimiento por encima del PIB de la Eurozona, un +2,7% en el primer trimestre de 2026, aunque con tipos al alza y una inflación moderada hacia el 2% en el horizonte 2030.

La presidenta de la Asociación Española de Banca, Alejandra Kindelan, durante su intervención.

El socio responsable del sector inmobiliario en PwC España, Javier Kindelan, destacó en su repaso sobre la actualidad del sector los más de 6.000 millones de inversión en el inmobiliario en un “histórico” primer trimestre del año para nuestro país, en el cuarto puesto del mercado europeo, tras Reino Unido y Alemania y muy cerca de Francia. Una situación que tiene un por qué, la solidez de los fundamentales y un actor protagonista: el living, el nuevo core apoyado en la demografía y en cash flows recurrentes.

Este segmento lideró la inversión en real estate, con más de 2.345 millones de euros, alrededor del 37% del total, en los primeros tres meses de 2026, lo que significa que gana presencia, ya que en todo el ejercicio anterior fue del 34%, impulsada por la fortaleza del residencial y por la necesidad de nuevas soluciones habitacionales. Dentro de este ámbito, el multifamily concentró cerca del 78% del volumen, seguido por Pbsa, con aproximadamente el 12%, mientras que Madrid se mantuvo como principal destino del capital. Para canalizar fondos hacia este ámbito de elevada demanda, la financiación alternativa se consolida como vía complementaria.

El retail ocupa la segunda posición, con cerca de 1.325 millones de euros en el primer trimestre, apoyado en transacciones en centros comerciales y parques de medianas superficies y tras años de ajuste, comentó Kindelan. Las oficinas, por su parte, alcanzaron un volumen próximo a 815 millones de euros, reflejando una recuperación selectiva en activos prime y operaciones de reposicionamiento. El healthcare y activos alternativos sumaron alrededor de 780 millones de euros, mientras que la división hotelera se situó en torno a 680 millones, con una clara concentración en activos de 4 y 5 estrellas. El industrial y logístico alcanzó aproximadamente 275 millones, condicionado por la escasez de producto disponible. En definitiva, “viento de cola” que gusta a los inversores, expuso Kindelan.

Las hipotecas crecieron, con más de 500.000 concedidas en 2025 por unos 80.000 millones. Sin embargo, un 65% de los encuestados para el estudio opina que se encarecerá el coste y un 75% que el LTV se mantendrá firme. Los expertos apuestan por la estabilidad, aunque la situación geopolítica preocupe. El ESG aún no decide, pero ya no es un freno. Su influencia crece de forma estructural. Estamos ante “un ciclo diferente, más maduro y sofisticado, en el que el multicapital jugará un importante papel y con la inversión alternativa que ha llegado para quedarse”. El 48,6% anticipa más capital disponible y el 72,8% prevé crecimiento de este canal. El informe también incide en que la banca mantendrá su papel central en la financiación de construcción con un LTV de entre el 60 y el 70% y un equity exigido al promotor de entre el 22 y el 24%. Pero los grandes ganadores de la próxima fase serán los fondos de deuda y las plataformas reguladas autorizadas por la Cnmv.

La jornada también dio pie a la celebración de una mesa redonda sobre financiación, inversión y oportunidades en el inmobiliario en la que se puso de manifiesto la “evidente” buena salud del sector, a pesar de que 2026 no vaya a ser “el mejor año en un entorno inflacionista, con la guerra en Oriente Medio y un aumento del coste de la energía que influye en la construcción y reduce márgenes”, según el socio fundador de Momentum, Gabriel Fernández de Gamboa. El responsable ve también un hándicap en la escasez de mano de obra de la construcción y en que la industrialización “no acaba de cuajar”, afirmó. “La gente no puede pagar lo que cuestan las casas, no se hacen más porque no es rentable, es la verdad incómoda”, abundó Fernández de Gamboa. Mencionó el recorrido que todavía tiene el living y aseveró que los vehículos alternativos pueden entrar en cualquier tramo de la cadena, con garantía y monitorización.

El cambio de mix y la financiación alternativa como aquella con mayor potencial de crecimiento, no preocupa a la banca tradicional. “Somos compañeros de viaje y complementarios”, expuso el managing director Real Estate & Structured Finance en Caixabank, Javier Ricote. “Hay juego para todos”, subrayó en alusión a la amplitud del mercado. Ricote alabó los datos de los primeros meses de 2026 pero aventuró que lo mejor está por llegar. Competitividad y precio serán esenciales en operaciones más prime y, en el futuro, aunque la financiación sea más cara, existirá una competencia sana y márgenes estrechos para transacciones que, en buena medida, permanecerán en compás de espera hasta una bajada de tipos en 2027, vaticinó.

Incertidumbre, sí, pero con el crecimiento del PIB y el flujo migratorio que se espera en España, la inversión inmobiliaria seguirá de dulce, coincidieron los expertos. El momento seguirá siendo “único” a nivel de inversiones, sobre todo en living y oficinas y el gran desafío pasa por superar a Francia a medio plazo, lo que sería todo un hito.