Benjamin Gómez (BNP Paribas RE): “2026 será un año récord en inversión en oficinas en España”

Parisino ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Benjamin Gómez completó su formación académica en Francia. En 2010 comenzó, en la capital francesa, en la división de promoción inmobiliaria de BNP Paribas Real Estate, compañía donde ha realizado toda su carrera profesional y, en julio de 2014, se mudó a España para abordar labores más comerciales y de consultoría en Barcelona. Compagina desde entonces la capital catalana como lugar de residencia con numerosos viajes. “Quería cambiar de tipo de negocio y también probar en el ámbito internacional”, comenta. Tras trabajar en el sector living, en 2019 pasó a la dirección ejecutiva de Capital Markets, donde sigue, recién cumplidos los 40, especializado en los segmentos de oficinas y retail.

Pregunta: Nacido en Francia pero con apellido de origen español… 

Respuesta: Mis abuelos eran españoles que emigraron en la guerra civil a Argelia, donde se naturalizaron franceses y acabaron en París, pero es que además mis suegros son barceloneses de origen andaluz y comparto con mi mujer, que es francesa, el mismo primer apellido. Así que, establecerme aquí supone en cierto modo un regreso, el cierre del círculo y ya me considero medio español. Estos días en la oficina me preguntaban si iba con España o con Francia. Pues, a pesar de que cuando tenía 11 ó 12 años Francia fue Campeona del Mundo por primera vez y lo recuerdo, iba mucho con España cuando estaba allí. En cambio, al venir, uno piensa mucho más en sus raíces y, además, como en diferentes grupos de personas a los que pertenezco me llaman ‘el francés’, reconozco que ahora voy más con los bleus. En Francia, era ‘el español’ por el Gomez, sin tilde. Ahora me gusta con ella, es como si hubiera recuperado mi apellido inicial. A nivel futbolístico, aun siendo parisino, mi equipo ha sido siempre el Olympique de Marsella, el de mi padre y el que ganaba las ligas cuando yo tenía 8 y 9 años. Reconozco que en la Liga apoyo al Barça, pero lo que tengo más claro es que nunca iré con el PSG.

P.: ¿En qué consiste su día a día corporativo y el de su equipo?

R.: Nos dedicamos a la transacción de activos en rentabilidad a inversores que pueden ser fondos, aseguradoras, family offices o particulares, un abanico grande entre capital institucional y privado. Cuento con seis personas para la consultoría de oficinas y dos para retail, entre Madrid y Barcelona. A diario suelo tener reuniones comerciales, en función del seniority del equipo me acompañan personas más client facing, es decir, front office. Son muy importantes los cara a cara con clientes para ver qué buscan, la estrategia que pretenden llevar a cabo con sus activos, la percepción de sector del que se trate que tienen… En función de todo eso, les asesoramos sobre la situación del mercado, del capital y de los proyectos que mejor funcionan. A partir de ahí, desarrollamos los encargos o mandatos que nos confíen y estructuramos un plan de acción.

P.: ¿Qué tipología de activos trabajan y en qué localizaciones?

R.: Mi responsabilidad son los segmentos de oficinas, con un 90% del negocio en Madrid y Barcelona y de retail, mucho más diversificado en cuanto a ubicación, por toda España, aunque la mayor parte de los clientes y propietarios están en Madrid, Barcelona y Valencia. Hay otros equipos de living, hoteles y logística. Con este último departamento colaboramos de forma excepcional a ser también commercial real estate en nuestra categorización. Oficinas tiene mayor volumen de negocio y, junto a logística, es donde históricamente ha estado mejor posicionado BNP Paribas Real Estate. Este año trabajamos en retail en la que será la mayor transacción en España, con Morgan Stanley, los centros comerciales Balkany, que llevamos con mucha reserva.

P.: Si tuviera que destacar una operación de oficinas en la que ha estado involucrado, ¿cuál sería?

R.: Es difícil quedarme con una entre las muchas en las que hemos intervenido pero sería Retama 3, la venta de la actual sede de Renfe, un activo de BNP, de la casa, que había que reformar. Nos encargamos del proceso de transacción para la entidad. Tuvo muy buena acogida en el mercado y lo vendimos al fondo Ardian.

P.: ¿Cómo valora la evolución del sector de oficinas en España desde que asume su actual responsabilidad, en 2019, solo unos meses antes de la pandemia, con el impacto que supuso en particular en esta tipología de inmuebles?

R.: El Covid ha servido para crear entre el capital la necesidad de diversificar mucho en tipología de activos y geografía, a nivel europeo. Lo bueno es que España ha sido siempre un mercado bastante proporcionado en cuanto a volúmenes de inversión: en torno a un 20% de retail, un 25% de oficinas, entre un 10% y un 15% de logística, hoteles… Y el boom del living, pero con mucho equilibrio en comparación, por ejemplo, con un territorio como Francia que ha llegado a acercarse al 70% de exposición solo en oficinas. Cuando llega la pandemia, se generan dudas sobre el modelo de teletrabajo, pero España es uno de los lugares del mundo donde esta modalidad tiene menor impacto y, una vez superada, el mercado de oficinas ha seguido muy robusto en el país hasta 2022, con un crecimiento sostenido cada ejercicio hasta que ese año aumenta el tipo de interés. Entonces, el real estate empieza a ser bastante disruptivo, con un impacto importante en oficinas debido a esa subida, que hace que en 2023 y 2024 baje bastante la inversión. Sin embargo, ha vuelto muy fuerte. A finales del segundo trimestre de 2025, comenzamos a ver transacciones potentes y el volumen retornó a cifras importantes el pasado año. Creo que en 2026 habrá una inversión récord. Oficinas, residencial y hoteles se llevan el 70% del volumen global en el primer semestre de un año que va a ser histórico. Esta tipología está en un momento idóneo en España, beneficiada en parte por el mal comportamiento de otros países europeos como Francia o Alemania. Somos por primera vez la tercera potencia en inversión inmobiliaria global en Europa tras Reino Unido y Alemania y por delante de Francia, que ha bajado mucho precisamente por el impacto de las oficinas. En el primer semestre de 2026 se han registrado volúmenes que superan en un 30% al de 2025, el mejor de la historia. Además, el hecho de que el mercado de oficinas lo sostenga el alquiler, que es muy estable y también que la tasa de disponibilidad en las grandes urbes esté en mínimos históricos con la demanda disparada, elevan el interés. Las rentas suben y hay inquilinos que se tienen que mover a la periferia, un efecto muy sano que vemos más en Madrid que en Barcelona.

P.: ¿Existen muchas diferencias entre las dos grandes capitales en este segmento?

R.: Madrid siempre ha sido casi el doble en cuanto a metros cuadrados en stock y Barcelona durante muchos años ha sido el pulmón de la obra nueva por el 22@. El problema fue que, cuando el mercado se empezó a complicar, al haberse entregado muchos metros cuadrados nos encontramos con espacios sin inquilinos, algo que ahora se va regularizando. En cuanto al CBD de ambas metrópolis, no hay casi diferencia, es bajísima la tasa de desocupación, menos del 4% y por debajo del 2% si hablamos de los activos de más calidad. En las dos las rentas no paran de crecer. El prime de Madrid está entre 50 y 60 euros por metro cuadrado al mes y el de Barcelona entre 30 y 40.

P.: ¿Existe alguna ‘tercera vía’ en España, otra ciudad que pueda tener un mercado de oficinas importante?

R.: Apostaría por Valencia. En Barcelona se ponían a disposición unos 350.000 metros cuadrados al año y en Madrid alrededor de 500.000, mientras que Valencia rondaba los 40.000, es decir, a distancia. Antes podía haber dudas entre Valencia y Málaga pero ahora mismo la primera se lleva el gato al agua porque tiene un fuerte pipeline de obra nueva e interés en ascenso. Sería esa tercera vía, pero lo que es estructural y lo seguirá siendo es la inversión en Madrid y Barcelona.

P.: ¿Se puede ir siempre a más en este ámbito o con la rotación del personal y el teletrabajo se establilizará la demanda?

R.: Como comentaba antes, España es uno de los mercados europeos y mundiales con menor impacto del teletrabajo con 1,2 días de media en una semana de cinco jornadas laborables. Estoy convencido de que el fenómeno de la Inteligencia Artificial (IA) se va a notar. No nos podemos engañar con eso porque no seamos todavía capaces de medir su repercusión pero va a cambiar unos tipos de negocio más que otros. Back office y call centers ya están directamente afectados, marketing y accounting, también. Estamos en el inicio y no es fácil pronosticar las consecuencias. Al comenzar el Covid, no se sabía cómo evolucionaría el teletrabajo a cinco años vista. Pero me sorprendería mucho que la IA no impactara en la forma y en el lugar de trabajo, pese a que no podamos medir sus efectos ahora mismo.

P.: A pesar de que existe una gran necesidad de oficinas, hay cambio de uso de esta tipología a residencial y no al contrario…

R.: Al inversor le interesa más lo que mayor rentabilidad le dé, es algo matemático, así que, como hoy en Madrid hay un boom de residencial de lujo y las políticas de sus autoridades son más permisivas que las catalanas en cuanto a cambio de uso, es claro y notorio que en los últimos años se han reconvertido activos de oficinas. Interesa lo que se pueda vaciar cuanto antes, lo único que puede complicar el business plan es que algún inquilino se quiera quedar. Entre las rentas de oficinas y el precio de alquiler o venta del residencial hay una buena diferencia, así que no hay debate, en Madrid al menos siempre gana el segundo. No ocurre así en otras ciudades donde la vivienda en venta o arrendamiento no está tan cara.

P.: Volviendo la mirada al retail, más allá de nuevos proyectos, ¿son en este momento los reposicionamientos y las inversiones en parques en capitales de provincia los protagonistas?

R.: Hay muy pocos grandes nuevos proyectos, en efecto, son muy residuales. Se tarda mucho más en construir uno de estos complejos que uno de oficinas o residencial. El mercado español tiene un buen stock y, tras la crisis de 2018, los que han pasado la tormenta y han sobrevivido es porque funcionan, están bien posicionados por diferentes circunstancias. El nivel de consumo interno en el país es alto y, si suben las afluencias, lo hacen las compras, los números de los operadores y, por tanto, las rentas. Por lo que atañe a los parques, es otro mundo. Es una infraestructura mucho más fácil de construir y hay mucho margen en cuanto a su superficie. Los llamados centros de conveniencia tienen mucho futuro, existe demanda por parte de los operadores, se trata de un formato que ha demostrado su solidez tras la pandemia y barrunto que hay bastante horizonte por delante en creación de metros cuadrados, con mucho capital privado que quiere invertir.

P.: Al aconsejar una inversión en este sector, ¿a qué dan más importancia? ¿Con qué parámetros estarían conformes para llevarla a cabo?

R.: Hay varios, la regla de location, location, location es la primera. También el nivel de estabilización del activo, su grado de ocupación, su calidad en cuanto a construcción y espacios y cuánto genera en rentas, la piedra angular de la valoración. Lo más común es capitalizar la renta a la tasa que busca cada inversor según su tipo de riesgo. El cliente muchas veces nos consulta porque entiende que ha llegado a un punto de su business plan en el que el activo está maduro y nos pide opinión: qué tipo de capital podría ser el comprador, quién ha adquirido complejos similares, quién tiene liquidez, cuál sería el coste y la valoración, qué precio resultaría y cómo se desarrollaría la operación, qué fechas se barajarían en el proceso, es decir, tanto la tasación como la estrategia de venta.

P.: ¿Llegaremos a ver la concentración de centros comerciales de Madrid en Cataluña o País Vasco?

R.: Es un tema más legislativo y político. En residencial, se ha visto en Europa y en el mundo que las limitaciones y las barreras hacen que los precios suban. En retail se trata más de proteger al comercio de proximidad y en determinadas regiones se dan menos licencias, se construye menos… En cambio, en cualquier salida de Madrid existen parques y centros y es cierto que eso en algunos momentos ha supuesto que haya habido activos colapsados y sufriendo. La política de Madrid de acoger grandes eventos es muy buena para la economía y aportará muchísimo.

P.: ¿Qué nota le pone al sector en nuestro país?

R.: España ha sido percibido durante mucho tiempo como de segunda línea tras Francia, Alemania y Reino Unido y esto ya no es así. Es la puerta de entrada del capital sudamericano y no hay ninguna otra plaza que pueda competir en este campo. El capital de Oriente Medio llega más a Londres o a París. Que España es un país de primera fila se aprecia en las tendencias, antes algunas como el coworking llegaban desde Estados Unidos a Reino Unido, luego a Francia y de ahí pasaban a España unos años después. Pues bien, el timing ha cambiado y en retail somos un ejemplo con nada que envidiar a otros territorios.

P.: ¿Hemos absorbido ya el impacto del conflicto de Oriente Medio en el inmobiliario o afectará en los meses futuros?

R.: Aunque todo puede pasar, yo creo que tras Ucrania e Irán y, si me apuras, desde el Covid, las personas y los inversores han aprendido a vivir en un mundo cambiante y algo que era más americano, un mercado que sube y baja de forma rápida, se ha hecho más europeo y global. Este tipo de circunstancias ya no son un shock que tarda tiempo en normalizarse. Para mí, las consecuencias ya están asumidas. Hemos visto los recursos de Estados Unidos y de Irán y que la batalla no está ganada por los primeros como se pensó. Además, España es de los mercados europeos donde menos repercute la guerra porque goza de menor exposición energética y está más aislado como la gran potencia del sur de Europa, por encima de Portugal e Italia. Es necesario controlar la inflación por su impacto en la financiación pero ésta influye más en los proyectos de valor añadido y en realidad ahora mismo en todos los sectores estamos más en core y en core plus, compras para mantener en cartera a partir de siete años con menos exposición al apalancamiento.

P.: ¿Qué retos afrontan ahora mismo?

R.: BNP Paribas Real Estate está en un momento de consolidación con cambios en management en Francia. Nuestra fortaleza es pertenecer a un grupo muy serio con negocios muy diversificados que dan estabilidad frente a las crisis para poder responder sin hacer ajustes en la plantilla, algo que proporciona seguridad en el futuro y a la hora de crear un business plan. Tenemos un vínculo muy bueno con el banco con respecto a financiación, cobertura, operaciones… Cuenta mucho con nosotros y podemos combinar servicios con ellos, incluso negocio promotor. Entre los desafíos está adaptarnos a la tecnología y vender un modelo global para inversores pero sin querer ser los más grandes, sino adaptarnos a la demanda del cliente, realizar un trabajo taylor made con una naturaleza quirúrgica, de calidad.

P.: ¿Y, en concreto, en España?

R.: Mantener y mejorar nuestro posicionamiento, hacia el top 3 entre las consultoras. Las hay mucho más grandes, pero en cuanto a beneficio queremos estar entre los más rentables y apreciados por el valor añadido que llevamos al negocio. Me gusta aportar ideas diferenciales y ser capaces de que los inversores nos digan que algo está bien visto y ellos no lo habían considerado. Para eso nos pagan. Buscamos ser un partner global también en el detalle y en el tiempo dedicado. El lugar de España como país dentro de la compañía es cada día más preeminente. Se habla de España en el sector y de la buena salud de su mercado inmobiliario, eso no se puede obviar.

P.: ¿Qué valora más de su trabajo?

R.: El hecho de que nuestro producto se puede ver, existe, es tangible. Además, la relación humana me encanta, con clientes, colaboradores… Ser capaz de sumar, aportar ideas nuevas, dar valor y, también, ayudar a que crezca la gente más joven, que les pueda impulsar con mi experiencia. Porque no la hay mala, es aprendizaje. Esto es algo en lo que hace cinco años no habría pensado pero ahora sí lo hago.