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El sector acumula cinco meses de descensos por el desplome del 44,8% en la edificación, según datos del INE, que ratifican una atonía que aleja el ritmo constructor de las 200.000 viviendas anuales que el mercado requiere.

Resulta especialmente preocupante que ante la falta de oferta en vivienda y una demanda creciente, que todo apunta a que se acelerará en el medio plazo por factores poblacionales, el ritmo constructor lejos de acelerarse muestre un perfil de ralentización con un ritmo de creación de nuevas casas que apenas superó las 90.000 unidades el pasado año, cuando las necesidades del mercado podrían rondar cerca de las 200.000 viviendas.

Los últimos datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) ponen de relieve cómo la producción de la construcción ha registrado una caída en mayo del 10% en términos interanuales, con lo que acumula ya cinco meses de descensos continuados por el desplome del 44,8 % de la construcción de edificios, lo que no hace más que incrementar las estimaciones que apuntan hacia un crecimiento del déficit de vivienda en España, que actualmente ha fijado el Banco de España en las 750.000 unidades.

La realidad es tozuda y la contundencia de los datos son más que suficientes para explicar el por qué de esta situación de un sector que debería estar tirando del conjunto de la economía española, impulsado por una fuerte demanda de producto, que irá incluso en aumento en los próximos años, ante las previsiones de incrementos de población y generación de hogares, que podrían elevar el déficit hasta aproximarse al millón de viviendas, como señalaba un reciente informe realizado por Caixabank.

Ha sido el Banco de España quien ha realizado un análisis en su último ‘Informe Anual 2025’ para concluir que esta realidad del mercado no solo obedece a una causa, sino que cuenta hasta con al menos cinco condiciones propias que están provocando esta atonía en un momento donde debería acelerarse esta actividad. Una reducida rentabilidad junto a una escasa productividad, junto a un sector muy atomizado compuesto en su mayor parte por microempresas, unido a una falta de mano de obra e incrementos de precios de los materiales y costes salariales, están siendo los principales factores que están generando una tormenta perfecta para que el sector no muestre el suficiente impulso para solucionar el problema que más está preocupando a los ciudadanos, especialmente a los más jóvenes. A todo ello, hay que sumar la escasez de suelo finalista y su tramitación que puede llegar a prolongarse al menos durante una década.

La menor rentabilidad de la construcción y la promoción residencial están siendo un pesado lastre que está limitando el aumento de la inversión necesaria para y todo ello pese al crecimiento sostenido de los precios de la vivienda, que pese a todo no atrae el interés y la inversión que se necesitarían para impulsar esta construcción de vivienda, lo resta atractivo para un buen número de empresas que forman la amplia red de la construcción.

Aquellas empresas dedicadas a la construcción de edificios residenciales incrementaron la rentabilidad sobre sus recursos propios (ROE) desde niveles negativos entre 2011 y 2017 hasta un 2,7% de promedio entre 2018 y 2020. Esta recuperación ha seguido desde 2021, hasta el 8,7% en 2024, pero 6 puntos porcentuales inferior al promedio entre 2004 y 2007, y por debajo de los niveles de otros sectores. Algo parecido sucede con la promoción inmobiliaria que también se mantiene en niveles reducidos.

Otro factor que está contribuyendo a limitar la oferta de vivienda es la productividad del sector en España. Los datos que arroja la autoridad monetaria en esta variable son contundentes, ya que la producción por hora trabajada disminuye un 13% de 2013 a 2025, por lo que el valor añadido bruto por ocupado se sitúa en 2025 en torno a un 25% inferior de la productividad del conjunto de la economía.

Sin embargo, existe un dato para la esperanza, como es el impulso de la construcción industrializada, que puede llegar a jugar un papel fundamental en el incremento de la productividad del sector, al reducir los plazos de edificación. El punto negativo es que, según datos del sector, esta tipología de construcción tan solo representa en torno al 2% de la edificación, niveles muy inferiores a los registrados en otros países europeos.

Lo medianamente positivo, según la ‘receta’ del Banco de España, es que esta reducción de la productividad no es exclusiva a nivel nacional. También es un mal generalizado en la mayor parte de los sectores de Italia, Alemania o Francia, si bien la reducción en España ronda el 20%, frente al deterioro del 4,2% italiano, el 9% alemán o el 9% francés.

Otro factor a tener en cuenta y que podría explicar buena parte de esta falta de estímulo para acelerar la construcción, es el tamaño de las empresas que participan en este proceso. Según los datos del Directorio Central de Empresas (Dirce), la red la construcción y la promoción residencial se encuentra dominada por pymes y más concretamente por pequeñas empresas. El 95% de las compañías cuya actividad principal es la construcción de edificios residenciales tiene menos de 10 trabajadores y vienen a representar entre un 40% y un 45% del empleo y entre un 25% y un 30% del valor generado por la actividad. Las grandes empresas, aquellas que cuentan con más de 250 trabajadores (0,1% del total) tan solo representan entre un 10% y un 15% del empleo y un 25%-30% de su valor.

Esta escasez relativa de grandes empresas, combinada con el dominio de las microempresas, da lugar, según el Banco de España, a limitaciones estructurales del sector en términos de productividad, capacidad inversora o penetración de la construcción industrializada. Por su parte, el director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Jorge Ginés, comparte este diagnóstico y considera que “se trata de un sector muy atomizado que más que generar oportunidades, es una debilidad”, por lo que considera que las compañías del sector deberían crecer en volumen para ganar rentabilidad y atraer así capital.

En el último trimestre de 2025, el 63% de las empresas del sector de la construcción y la promoción inmobiliaria señalaron que la falta de personal en un factor que limita su actividad, según se desprende de la Encuesta del Banco de España sobre la Actividad Empresarial (Ebae). Problema que se ve agravado por el envejecimiento de las actuales plantillas y la falta de un relevo generacional, que imposibilita no solo una continuidad de la actividad, sino una aceleración de esta a los ritmos que serían necesarios para adecuar la actividad a las necesidades residenciales del país.

Ginés pone encima de la mesa otro problema como es la falta de relevo generacional en la dirección de las actuales compañías del sector, que se traduce en falta de competitividad, al tiempo que reclama “la potenciación de la figura del empresario y que deje de estar mal visto ser empresario”, por su importancia a la hora de resolver este problema que califica ‘de país’ y no exclusivo de la construcción.

El ingrediente que se suma al cocktail perfecto para desacelerar el ritmo de construcción, lo aporta tanto el incremento de los materiales como de los costes laborales, que inciden en esa mencionada pérdida de rentabilidad, tensionando las cadenas de suministro y el aumento de demandas salariales de los trabajadores del sector.

Pero si esto aún no es suficiente, hay que tener en cuenta que tanto las restricciones en la disponibilidad de suelo finalista, como la lentitud en la gestión urbanística y las limitaciones en el acceso a la red eléctrica, dan la puntilla a esta mermada capacidad de producción de la construcción de vivienda. La realidad se impone ya que según datos del Sistema de Información Urbana (SIU), el 2025, el 71% de los municipios no habían modificado desde 2008 sus Planes Generales de Ordenación Urbana (Pgou), que son los que pueden cambiar los regímenes de uso del suelo o su grado de edificabilidad.

Este menor ritmo en la construcción de vivienda respecto a la creación de nuevos hogares demandante de este activo es algo que si bien puede agravarse a lo largo de los próximos años, ha permanecido en el mercado nacional desde el pasado 2011. Habría que remontarse al periodo comprendido entre 1982 y 2010 para ver como el parque de vivienda creció por encima de la creación neta de hogares, lo que permitió la renovación del parque existente y el auge de las residencias, aunque como contrapartida también fue el origen del exceso de producción en determinadas zonas durante el boom inmobiliario de los años 2000, cuyo punto álgido fue el estallido de la burbuja en 2008.

La moderación en la producción de vivienda nueva es una característica común a nivel europeo, aunque la diferencia son los ritmos en los que se realiza. Es aquí donde destacan España y Portugal como los dos países donde el crecimiento de la producción de nuevas viviendas ha sido menor en relación con el aumento de los hogares, generando un déficit estructural de esta tipología de activos, según el Banco de España. Como consecuencia de este desequilibrio Portugal ha acumulado entre 2021 y 2025 un déficit de 300.000 viviendas, lo que equivale al 6,6% de sus hogares residentes de 2025, cifra que alcanza las 750.000 viviendas en España, lo que casi dobla las 400.000 de Italia, si bien en España representa el 3,7% de los hogares, frente al 1,5% de Italia o el equilibrio de Francia.

Destaca la situación de Alemania que es la única gran economía del euro que en esos años aumentó en una cuantía superior al crecimiento de sus hogares con un total de 225.000 unidades y el 0,5% de los hogares residentes.