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El mercado español cuenta con cerca de dos millones de metros cuadrados dedicados a trasteros, cifra que le sitúa en cabeza dentro del Continente, pero lo contrario en dotación por habitante, con solo 0,04 metros cuadrados.
La formación de nuevos hogares, los cambios de residencia, las herencias y los requerimientos de pequeños y medianos negocios son algunos de los factores que determinan la necesidad de espacio fuera del hogar y aumentan el interés por el self storage, segmento conocido en España como trasteros de alquiler. The Self-Storage Property Telescope de EY-Parthenon sitúa estas dinámicas en el centro de su análisis y plantea que la demanda potencial debe entenderse como una combinación de elementos demográficos, residenciales y empresariales.
Los datos indican que en el mercado español existen cerca de dos millones de metros cuadrados de estos activos, cifra que lo coloca en puestos de cabeza en el Continente como cuarto de Europa por superficie total. Sin embargo, está entre los últimos por dotación: 0,040 metros cuadrados por habitante, frente a 0,044 de media europea y los 0,083 de Reino Unido. El relevo de la generación del baby boom y unos hogares cada vez más pequeños generan una necesidad de almacenaje que el parque de viviendas no cubre, señalando la raíz demográfica de la demanda.
La generación nacida entre 1958 y 1977 va camino de la jubilación. Esto se traduce a menudo en mudanzas a viviendas más pequeñas y, con el tiempo, en herencias. Cuando una familia hereda la casa familiar o la de vacaciones, los muebles y recuerdos necesitan un destino. Muchas veces la decisión de qué hacer con ellos no se toma de inmediato y el almacenaje tiene un fuerte componente emocional. A esto se suman los hogares. Según las proyecciones del INE, España sumará unos 3,7 millones entre 2024 y 2039 y su tamaño medio seguirá bajando, de cerca de 2,5, a 2,32 personas. Más hogares que son más pequeños es algo que significa menos espacio para guardar útiles.
El segundo condicionante es cómo se ha construido en España. A diferencia de Reino Unido, donde predomina la vivienda unifamiliar con espacio propio, buena parte de las ciudades nacionales han crecido en altura en los años 60 y 70 sin pensar en el almacenaje. Hoy, cada español dispone de unos 40 metros cuadrados de vivienda, como en Italia o Portugal y por debajo del norte de Europa. Además, cinco urbes están entre las 20 más densas de Europa: L’Hospitalet, Barcelona, Madrid, Bilbao y Valencia, como contextualiza el estudio de EY-Parthenon.
Con los precios de la vivienda en máximos, la cuenta es sencilla: un metro cuadrado de trastero cuesta mucho menos que un metro cuadrado más de casa, tanto en compra como en alquiler. El crecimiento del arrendamiento, que ha pasado del 19% de los hogares en 2007 al 25-26% en 2025, refuerza esta tendencia: el inquilino se muda entre tres y cuatro veces más que el propietario y en cada mudanza suele ser preciso guardar cosas.
Aunque el cliente doméstico es el núcleo del negocio, en torno a uno de cada tres son autónomos o profesionales. Para un pequeño comercio o un negocio online, un trastero urbano funciona como un almacén flexible, cercano al cliente final y adaptado a volúmenes pequeños. El Telescope plantea que la verdadera “última milla” está dentro de la ciudad y no en los polígonos logísticos de las afueras.
Sin embargo, abrir nuevos activos en el casco urbano es cada vez más complicado. En las grandes ciudades, la nueva normativa urbanística y de incendios limita las aperturas y revaloriza el stock existente. Desde julio de 2024, Madrid trata el self storage como uso industrial de almacenaje, permitido solo donde la normativa de la zona lo admite. Además, desde noviembre de 2025, el nuevo reglamento estatal de protección contra incendios (RD 164/2025) aplica a los trasteros de alquiler los criterios de uso almacén.
Cada municipio y comunidad dispone además de sus propios preceptos. El resultado es que los centros urbanos que ya tienen licencia se convierten cada vez en más valiosos y difíciles de replicar. En las ciudades, el crecimiento pasará por mejorar lo existente. En la periferia, sigue habiendo margen para nuevos desarrollos de mayor tamaño, indica el estudio de EY-Parthenon.
La conclusión del Telescope es que, en las grandes ciudades españolas, el trastero de alquiler ha dejado de ser un recurso puntual para convertirse en una extensión de la casa. Su crecimiento dependerá menos de abrir centros en cualquier sitio y más de estar en el lugar adecuado, con licencia y una gestión profesional.
