La falta de oficinas ‘prime’ tensiona las rentas hacia una escalada sin precedentes

El mercado de oficinas en España ha iniciado el presente ejercicio con una consolidación de la demanda por espacios de alta calidad, eficientes y bien ubicados, en un contexto caracterizado por una escasez de producto prime, lo que está derivando en una creciente presión alcista de las rentas.

Si este mercado pasó por un momento de incertidumbre durante la pandemia, donde el confinamiento y la implantación del teletrabajo auguraban una crisis para este segmento, ahora el problema es bien distinto, ya que cuando todo indica que se está de nuevo volviendo a las oficinas, la falta de oferta está provocando un tirón de las rentas. “En Madrid y Barcelona, están superándose niveles de récords históricos, al tiempo que las previsiones apuntan que esta tendencia se mantendrá no solo a lo largo de los próximos meses, sino incluso durante años”, según explica a EjePrime, Alfredo Collar, socio y director de agencia oficinas España de Cushman & Wakefield.

Otro factor que, en opinión de Collar, puede seguir impulsando las rentas al alza es que su vacancy en clase A en CBD (central business district por su terminología en inglés) tanto en Madrid como en Barcelona no llega al 1%, lo que es un claro exponente de que la falta de oferta junto a nuevos proyectos que fluyan al mercado, seguirá impulsando al alza las rentas. “La falta de disponibilidad de producto de calidad ya está teniendo un impacto directo en el mercado, especialmente en Madrid, donde está limitando el cierre de operaciones y condicionando los volúmenes de contratación”, añade.

Tal es la falta de proyectos previstos de aquí a 2027, que únicamente se contabilizan tres, totalmente cerrados y en disponibilidad de salir al mercado madrileño. En su conjunto estos activos prime añadirán un total de 32.243 metros cuadrados. El primero de ellos se trata de un activo que Línea Directa tenía alquilado a oficinas de la Comunidad de Madrid, localizado en la Plaza de Chamberí, 8 en el distrito del mismo nombre, que cuenta con cerca de 9.500 metros cuadrados y que tras una reforma integral, se pondrá en el mercado a lo largo del cuarto trimestre de este año.

Ya de cara al primer trimestre de 2027 está previsto que salgan al mercado otros dos activos, uno en la calle Alfonso XI, 6 en el distrito de Retiro y propiedad de la socimi Merlin Properties, que aportará 11.200 metros cuadrados de oficinas y que ya cuenta con la licencia pertinente para la realización de una reforma en profundidad. El tercero de los proyectos, sito en Sor Ángela de la Cruz, 6 en el distrito de Chamartin, propiedad de Mapfre con 11.500 metros cuadrados y también con licencia concedida. Mientras que otra serie de proyectos como el de Castellana, 51 de CaixaBank se encuentra de momento en stand-by.

Otro proyecto emblemático que elevará la oferta de producto, cuando se produzca, será el de la Torre Foster, propiedad de Pontegadea, y actual sede de las oficinas de la antigua Cepsa, actualmente Moeve, cuando la compañía energética levante un campus empresarial propio al norte de Madrid, tras el acuerdo alcanzado con la promotora Monthisa, proyecto que contará con una superficie de cerca de 23.000 metros cuadrados.

En el caso concreto de Madrid, esta limitada disponibilidad de espacios de alta calidad, especialmente en el CBD, está elevando las rentas prime hasta alcanzar los 43,5 euros por metro cuadrado y mes, con una tendencia alcista, lo que contrasta con las rentas de fuera de la M-30 que se mantienen estables, salvo en aquellos activos de alta calidad ubicados en zonas bien conectadas.

Según datos de Cushman & Wakefield, la contratación de espacios de oficinas en Madrid ha alcanzado los 89.000 metros cuadrados en el primer trimestre, con más de 90 operaciones. Aunque la superficie contratada se ha repartido de forma equilibrada dentro y fuera de la M-30, por número de operaciones muestra una mayor concentración en el interior, donde se han firmado el 58% de los nuevos contratos, dinámica que evidencia una creciente polarización del mercado, caracterizado por la mencionada escase de producto en el interior de la M-30 y una menor activación de los periféricos, lo que está limitando el cierre de operaciones. La calidad del espacio sigue siendo decisivo, ya que concentra más del 70% de la contratación.

En Barcelona, la contratación de espacios de oficinas en los tres primeros meses del año alcanzó los 94.000 metros cuadrados, lo que supone un incremento del 80% interanual, distribuidos en 66 operaciones, también un 8% más frente al mismo periodo de 2025. Este crecimiento se ha visto impulsado por dos operaciones de volumen, como la protagonizada por Sanofi en el 22@ con 15.000 metros cuadrados y por la adquisición de la mitad de la sede del Banco de España por la Generalitat de Catalunya que ocupará 13.000 metros cuadrados.

La actividad se ha concentrado en las Nuevas Áreas de Negocio, que han representado más del 50% de la superficie contratada, seguida de Centro Ciudad co el 30%, la Periferia el 10% y el CBD el 5%. El 70% de la contratación corresponde a edificios de categoría A y B+, lo que confirma la preferencia de los ocupantes por espacios adaptados a los nuevos modelos de trabajo. Durante 2026 se prevé la entrega en 22@ de 40.000 metros cuadrados de nuevo espacio o rehabilitaciones, de los cuales el 75% ya cuenta con usuario final.

Pero si esta es la realidad de los dos principales mercados nacionales, otras ciudades como especialmente Valencia, Málaga y Sevilla, “cuentan con una escasez de producto aún mayor todavía. La falta de producto de calidad es más que evidente, siendo unos mercados en los que siempre estas oficinas de calidad han sido un bien escaso”, explica Alfredo Collar.

Este analista considera que el mercado seguirá caracterizado por una evolución alcista de las rentas, que lejos de estabilizarse tenderá a agudizarse, ya que hay que contar con otro factor que juega a favor de este impulso, como es la comparativa respecto a otros mercados internacionales.

Para el responsable de oficinas en España de Cushman & Wakefield, “hay que destacar que tanto Madrid como Barcelona cuentan con unos niveles de rentas inferiores a los de otras capitales de nuestro entorno como puede ser Milán, por lo que este gap también existente con otras ciudades europeas va a ser un factor que va a provocar que las rentas suban”.

Otra circunstancia al que tiene que enfrentarse el mercado de oficinas en España es al creciente cambio de uso que se está llevando a cabo en los activos de oficinas localizados en el centro. Desde living, en muchos casos de lujo, hasta convertirse en establecimientos hoteleros. Y es aquí donde la realidad económica se impone, ya que “por mucho que suban las rentas, difícilmente alcanzarán los niveles de rentabilidad de estos nuevos activos, por lo que para el inversor le es mucho más rentable hacer otra cosa que no sean oficinas, lo que lógicamente juega a favor de quitarle metros a las oficinas reduciendo este mercado”, explica Collar.

Tras un periodo donde el teletrabajo parecía que se iba a imponer en la actividad diaria de las empresas, el mercado vive ahora una vuelta a las oficinas de los empleados. “Las empresas se han dado cuenta de que la productividad es mucho mayor cuando la gente va a la oficina, comparte ideas, se siente parte de una compañía, que cuando se trabaja desde casa”, señala el dirigente de Cushman. Las cifras avalan que las oficinas cada vez ocupan de nuevo más espacio y esto tiene repercusiones en el mercado, especialmente cuando este espacio cada vez está más limitado.

Pese a todo, este comportamiento a nivel nacional no difiere del que se viene registrando en otros mercados europeos. Según un nuevo informe de análisis publicado por la gestora global de inversiones inmobiliarias Hines, ‘The European Prime Office Rebound’, se observa una clara divergencia en el mercado de oficinas europeo. A medida que la demanda de los inquilinos se concentra en edificios de alta calidad y la nueva oferta continúa siendo limitada, el poder de fijación de precios se está desplazando de forma decidida hacia los activos prime. Esto está generando lo que Hines considera una oportunidad de inversión selectiva, pero atractiva, en oficinas europeas de primera categoría.

La demanda de los inquilinos se está concentrando cada vez más en edificios de alta calidad y ubicaciones céntricas, incluso en un contexto de reducción de las necesidades totales de espacio. Al mismo tiempo, la oferta se está restringiendo. Este desequilibrio está impulsando un crecimiento sostenido de las rentas. Las rentas prime en Europa, según el índice ponderado de la UE-15, han aumentado un 35,6 % desde el último trimestre de 2019 hasta el cierre de 2025. En los mercados donde la nueva oferta es limitada, especialmente en los principales CBDs, como el West End de Londres, la competencia por espacios de alta calidad se está intensificando, lo que permite a los activos más sólidos captar una demanda desproporcionada y sostener el crecimiento de las rentas.