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Este modelo de financiación supone el 20% de las operaciones realizadas en el mercado inmobiliario español, con un crecimiento del 32% entre 2023 y 2025. Viviendas, flex living, pbsa y oficinas copan la mayoría de transacciones.
Tras un incremento anual del 32% entre 2023 y 2025 hasta alcanzar los 2.583 millones de euros, la financiación alternativa mantiene un fuerte crecimiento en España, con espectativas de aumentar incluso hasta un 51% en 2026, lo que elevaría esta cifra hasta los 3.891 millones de euros, de acuerdo con un informe elaborado por TQ Eurocredit, PwC y Cuatrecasas.
Actualmente, este tipo de financiación representa el 20% del total de las operaciones dentro del real estate, frente al 80% restante que siguen manteniéndose fieles a la financiación tradicional bancaria.
Según se desprendende este estudiio, la financiación alternativa surge en España como respuesta al desajuste entre la demanda de financiación del sector inmobiliario y la capacidad del sistema bancario para atenderla, un desequilibrio que comenzó a partir de 2008, en plena crisis inmobiliaria. Este trabajo analiza este tipo de financiación concebida por entidades no bancarias y garantizada con activos inmobiliarios.
En España, esta fórmula “registra unos índices por debajo del resto de países europeos y se encuentra a años luz del mercado anglosajón”, según ha señalado Miren Telleria, socia responsable del sector inmobiliario de PwC, en la presentación del estudio. Estados Unidos se posiciona como el país con un mayor porcentaje de financiación alternativa, con un 75%, seguido de Reino Unido que suma el 50% de sus operaciones inmobiliarias. En la Unión Europea destacan Francia y Alemania, que comparten un porcentaje del 40%.
Este modelo está presente en varios segmentos dentro del mercado español, siendo la vivienda uno de los activos más cubiertos, concentra la actividad de la práctica totalidad del mercado, con un porcentaje del 95% de las operaciones, seguido por la financiación hotelera y la logística, que comparten un porcentaje del 73%. El flex living, junto a las residencias de estudiantes y las oficinas, se situan los tres en un 68%. Entre los tipos de operaciones menos financiadas, se encuentra el sector industrial que se ha situado en un 50% y el built to rent con un 41%.
En el mercado, la financiación no bancaria total de 2025 se distribuyó entre los fondos de inversión especializado, que abarcaron el 82% de las transacciones (2.116 millones de euros) y las plataformas de financiación participativa, con el 18% restante (467 millones de euros).
Entre 2008 y 2025, la diferencia acumulada entre los nuevos hogares y las viviendas construidas alcanzó las 665.000 unidades. Si se mantiene el ritmo actual de construcción, el déficit podría aumentar en más de dos millones de viviendas hasta 2039. El informe sitúa a la financiación no bancaria como un medio para dar solución a la escasez de oferta de vivienda en España, ayudando a poner en marcha promociones residenciales en sus fases iniciales.
La deuda concentra la mayor parte de este mercado. En 2025 alcanzó los 2.311 millones de euros, un total del 89% de este modelo de financiación. El estudio prevé un aumento del 49% en 2026, hasta los 3.442 millones, llegando a alcanzar las 696 operaciones. La inversión en capital (equity) tiene un peso menor y solo se utiliza cuando la deuda no cubre toda la financiación del proyecto. Su volumen pasó de169 millones de euros en 2023 a 273 millones en 2025 y podría alcanzar los 450 millones en 2026. “Nos hemos ido adaptando, perdiendo un poco el respeto y el miedo al endeudamiento. Hay una mayor concienciación y apertura a los nuevos tipos de financiación” ha destacado la socia responsable del sector inmobiliario de PwC.
El mercado inmobiliario actual se caracteriza por una diversificación de los productos y servicios ofertados, cada vez más adaptado a las necesidades del mercado. Proyectos emergentes que encuentran su posibilidad de financiación por vías alternativas.
En palabras del director general de TQ Eurocredit, Bernat Martínez, “el crecimiento de la financiación alternativa responde a una necesidad real del mercado: contar con fuentes de financiación especializadas, capaces de adaptarse a la naturaleza y los plazos de cada operación. El Observatorio nos permite dimensionar la evolución de este segmento y comprender mejor las oportunidades que ofrece en España”.
